商圈研究一:中国最牛的十二大顶级店王商圈排行(下)

2015-03-16 17:29:00

《商圈研究一:中国最牛的十二大顶级店王商圈排行(上)》

(搜铺网商业地产研究院 郭歆晔、周松平/文):对比几年前某机构评选的中国商业步行街TOP10:根据养眼、美食、便利、休息、人气和商业六大指数,“中国十大商业步行街排行榜”该榜前十常客包括:香港铜锣湾、上海南京东路、成都春熙路、北京王府井、台北西门町、武汉江汉路、广州北京路、南京湖南路、郑州德化街、哈尔滨中央大街、重庆解放碑、沈阳中街、南京新街口、天津和平路、长沙黄兴南路、广州上下九、苏州观前街、深圳东门、大连天津街、乌鲁木齐中山路、武汉光谷步行街、杭州河坊街中山路御街、厦门中山路(由于每年排名有变更,故排名不分先后)。2000年之前,大陆鲜有5万平方米以上的大型百货和购物中心,丰富多彩的商业步行街自然是每个城市商业的绝对主力和形象代表,多年后,由于各地超大型商城的相继崛起,私家车拥有率高企,于是,融合多个街区和巨型商城于一体的超大型商圈/商业区转而成为各地商业主角。

阅读提示:以下搜铺网商业地产研究院就中国大陆十二大商圈,就商圈业绩主力店和次主力店,潜力新项目,在建及规划的明星项目,商圈内最具人气代表的各影院票房数据进行一一介绍。

细数大陆十二大顶级商圈之“最”

在观察研究过程中,搜铺网商业地产研究院发现这十二大顶级商圈都在不断扩张,同时又兼具不同特点,做以下归纳:

1、南京新街口商圈

南京新街口商圈是大陆百货业最发达最密集,本土商业最强大,高中低档覆盖面最全的的大陆第一百货商圈(仅次于香港尖沙咀中环铜锣湾而位居大中华第四商圈)。另外,就商圈总营业额而言,南京新街口与广州天河路、成都春熙盐市口、上海东西南京路是难分高下平起平坐的大陆第一商圈。新街口目前正向两旁的珠江路(金鹰)和大行宫(1912)延伸扩展。南京目前单一核心商圈一家独大的格局造成了新街口的空前繁荣,南京建设中的第二商圈河西商圈短期内尚不会对新街口构成威胁,新街口近阶段成长保持乐观。事实上,副中心商圈培育艰难,除了北上广深港台,其它类似二线城市大多尚难以支撑多商圈共同发展。

新街口20亿级主力店王:德基广场、金鹰总店1-3期(已购物中心化)、中央商城总店、新街口百货,4家主力店王合计170亿。商圈内10亿级准店王:大洋百货。

新街口其它主要商场:友谊广场、商茂世纪广场、悦荟广场含沃尔玛、时尚莱迪地下城、金轮新天地、大发IST艾尚天地、苏宁广场、国贸中心、国际金融中心、东方商城、正洪大厦、五星电器、金陵饭店、金鹰天地珠江店、1912,山田电机已关闭。TIPS:与北京国贸、北京王府井、北京西单、上海南京西路、上海陆家嘴、上海徐家汇等一线都会城市核心商圈由于商业面积有限租金高昂居住人口空心化而不再设有大卖场电器店不同,新街口由于幅员广大拥有上百万方商业面积而依然保留着沃尔玛卖场、苏宁和五星电器。

南京新街口商圈核心区面积不到0.3平方公里,集中了近700家商店,1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家,1600余户大小商家星罗棋布,商业总面积达100万平方米。新街口街区的日均客流量达到50万人次,节假日最高客流量超过100万人次,整个商业区年销售额超过300亿元。新街口核心区分属玄武、秦淮、鼓楼三区。三个区域对新街口的发展重点均有不同,鼓楼区将着力发展以金陵饭店为核心的酒店业,玄武区侧重发展商业办公休闲文化为主,秦淮区继续发展大型商业。未来的新街口区域将是扩展到东至常府街,西至铁管巷,北至金鹰新天地一带的超大商圈。

新街口重点新项目包括新店:金鹰3期;在建项目:新百总店扩建连接国贸中心、新百接管东方商城改为hof百货、德基广场3期;待建项目:东铁管巷5大地块、中山南路16号地块。

建造体量足够大的“百货型购物中心”是三胞集团给旗下的新百、东方商城以及国际贸易中心定下的未来发展方向。2014年2月,三胞集团斥资24.8亿元从李嘉诚的手里买下了与新百隔街相望、与东方商城比邻的南京国际金融中心。国际金融中心是集零售物业和甲级办公楼为一体的综合体项目,总建筑面积超过10.9万平方米。通过一系列收购,截至2013年底南京新街口商圈南面的一半零售物业已经都归属于三胞集团旗下,整体体量超过20万平方米。百货型购物中心就是指将隔街相望的4座零售物业串联起来,把两栋楼1至6楼互相打通,用空中回廊互相连接。一边以传统百货的为主体,另一边则建造成以时尚品牌为主的零售形态。新百正在与另外几家尚未进入南京市场的国际快时尚品牌商谈合作计划。三胞还在跟纽约时代广场的设计师接洽外立面设计,并希望能够模仿纽约时代广场建设一个以新百为中心、具有地标性质的三胞广场。地下则通过地铁通道全部打通,新街口地铁站仅通向新百的地铁出口就多达10个。

大新街口商圈的区域大致为:东至太平南路、太平北路,南至建邺路、白下路,西至莫愁路、上海路,北至长江路、华侨路。

新街口商圈核心区域为:东至洪武路、洪武北路,南至石鼓路、淮海路,西至王府大街、管家桥,北至长江路、华侨路。

新街口商圈内同业商家聚集的功能街区有“洪武路金融街”、“正洪路商业步行街”、“太平南路黄金珠宝一条街”、“王府美食街”、“石鼓路酒吧街”、“冶山民俗文化街”、 “朝西古玩字画一条街”、“莫愁路古玩一条街”、“长江路文化一条街”、“仓巷明清一条街”、“淮海路民国文化一条街”等。

2014年新街口影院票房表现具体如下:德基广场新街口影城7128万、悦荟广场万达影城4730万、大华电影院1820万、金陵工人影城1504万、1912UME影院1854万、金鹰卢米埃新开业,商圈总票房为1.7亿元。

2、广州天河CBD商圈

大陆购物中心最发达、购物中心体量最大,业态最丰富,商圈,外资项目最青睐的华南第一商圈。目前正向附近的珠江新城商圈和岗顶商圈扩张。

20亿级主力店王:正佳广场、天河城、太古汇、天河百货总店(天河城主力店)4家主力店王合计150亿(天河城百货未重复计算)

天河商圈内主要商场:维多利广场、广百中怡、天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、天娱广场、摩登百货等众多大型商城,颐高数码、太平洋数码广场、百脑汇等9家IT时尚消费类电子产品集贸综合体,天河直通车、天河又一城、时尚天河等3家地下商业综合体,广州购书中心、天河体育中心等文化体育活动载体,从这些大型商业网点单体平均体量来看,6.1万平方米的体量远高于其他世界知名商圈。天河周围商场:VT101维多利广场、五环广场、时代广场、佳兆业广场、中信广场、百福广场、天河汇、花城汇地下购物中心、东站东方宝泰广场;珠江新城商圈:高德置地广场、兴盛路特色酒吧餐饮风情街。

天河商圈内从去年底开始的实体零售升级改造步伐已日趋稳健,太古汇、正佳广场、天河城、万菱汇等7大商城已先后提档升级改造,在软件、硬件方面都让自己有了一个大提升,随着商圈购物中心数量日渐饱和,“错位发展”成为圈内商家有意实现良性竞争的共识。

天河商圈是广州国际商贸中心的品牌区和核心区,也是全国商业规模最大的商圈之一。总面积约4.5平方公里,商业总面积达140万平方米,集聚近万家商户,其中国际一线和著名品牌200多个,341万平方米办公区,76万平方米酒店,每天客流量超过150万人次,节假日400万人次,2013年实现社会消费品零售总额超过460亿元,商品销售总额约3300亿元。

按照天河路商圈的规划,天河路商圈将在未来重点打造“一核”、“两轴”的商业空间布局,优化交通组织,构建顺达、便捷、智能的商圈交通体系,增加18处立体步行廊道,将广百中怡、天河城、正佳广场、太古汇等各大商场与公交、地铁、APM线等公共交通站点实现有机串联,形成连续步行环路,并在岗顶段开创性地利用现有BRT站台,建设二层休闲平台,形成连续、多样、舒适、便捷的商业步行环境;同时,完善空间景观,打造天河路世界级商业大街的景观形象。

总体商业布局

“一核”——中央零售聚核:由购书中心、广百中怡、天河城、正佳广场、宏城广场、太古汇、万菱汇等购物中心,以及时尚天河、天河又一城地下商城等共同构成,功能上继续提升强化商业档次与服务水平,规划通过地下空间将各大商场与各公共交通站点有机串联起来,形成一个连续的步行环路,成为天河路商圈的零售购物核心。

“两轴”——“天河路国际商业景观主轴”、“人文风情休闲轴”:以中央零售聚核为中心,东西向延伸的“天河路国际商业景观主轴”,通过街道剖面的重新设计、人流引导、建筑立面改造、街道家具、公共艺术、视觉识别系统的综合空间规划,打造独一无二的线性购物大街空间意向;南北向拓展的“人文风情休闲轴”是城市绿洲的重要空间载体,通过串联体育中心、宏城广场以及六运小区,向北串联火车东站板块,向南衔接花城广场、珠江新城板块,文化、休闲、娱乐众多功能结合于一体,成为城市新中轴的重要组成部分。

“双廊”——“都市休闲游憩长廊”、“岭南风情体验长廊”:将沙河涌打造成集文化娱乐、餐饮美食等功能于一体的都市休闲游憩长廊;将石牌涌分段打造岭南风情景观,创造紧凑小资氛围的河涌体验,成为岭南本土文化在天河路商圈的重要空间载体。

“六主题”——多条特色商业支马路体系构造而成的主题街区:体育中心板块的中央公园、购书中心板块的艺文天地、六运小区板块的风尚乐地、体育东路板块的商务领地、龙口西板块的潮流基地和石牌村板块的创智高地。

重点新项目包括新店有:新鸿基天环广场(今年6月开幕)、高德置地广场冬商场;在建待建项目:珠江新城商圈:东塔香港新世界K11、西塔香港新鸿基天汇广场。随着天环广场投入营业,广州天河商圈核心区的年营业额将于南京新街口核心区大致持平。

更值得关注的天环广场,位于天河城和正佳广场中间的原宏城广场,被业界评价为“比太古汇还时尚”,苹果旗舰店将填补广州苹果旗舰店的空。天环广场总建筑面积11万平方米,目前建成1幢地下3层、地上2层建筑,功能包括商业、餐饮服务和绿化广场等。城市公园概念使得天环广场成为一个集休闲与购物与交通枢纽于一体的综合购物中心。

2014年商圈内影院票房表位如下:正佳广场飞扬影城6590万,天河城飞扬影城5221万,花城汇UA影院6481万,维家思金逸影城1872万,商圈总票房2.02亿元。

3、上海浦东陆家嘴CBD商圈

作为大陆最大最发达的金融区,是大陆最摩登白领金领最密集的CBD新区商圈,既是华东特大型外资商城最集中的商圈,同时也是大陆十大商圈中唯一的分散性商圈,三大购物中心年营业额达1百亿元,因此建设了全大陆最完善的空中连廊——世纪连廊。必须注意的是,拥有250万平方米办公楼面积的陆家嘴CBD商务区并非中央商业区,即便虽然拥有异常强大的三家大型主力店和发达的餐饮板块,但缺乏其他顶级商圈众多的十亿级次主力店,因此就商圈营业总额而言,陆家嘴只能屈居大陆商圈20位之后,上海第六商圈(前五强为南京西路、南京东路、徐家汇、五角场、淮海中路新天地)。陆家嘴正向世纪大道站融合,百联集团世纪广场、香港和黄集团世纪汇、96广场未来或有望和小陆家嘴连城一片。

陆家嘴扩展方案——一道三区金镶边,“一道”是指以世纪大道为轴线,次递展开三个核心区,即“三区”,从西至东依次为小陆家嘴核心区、竹园商贸区和花木行政文化中心区,其中,花木附近的唐龙基地是一个重要的增量。

陆家嘴20亿级主力店王:IFC国金中心、正大广场、八佰伴,3家店王合计100亿。商圈内其他主要商场:华润时代广场、中融国际商城、新大陆广场、环球金融中心、华润时代广场、新梅联合广场、生命人寿大厦707广场原太平洋数码城、远东大厦苏宁、陆家嘴1805、中融广场百脑汇。

陆家嘴重点新项目包括:上海中心大厦(大陆最高楼,今年开业的5万平方米裙房商城内设有台湾诚品书店)、陆家嘴绿地地下商业广场、环球金融中心旁地下商城、陆家嘴SN1浦东金融广场12万平方米购物中心、中信泰富集团滨江金融城16.4万平方米原船厂购物中心项目国际音乐文化中心。其它新项目:塘东总部基地、中国金融信息大厦、上海纽约大学、路发广场、百联集团世纪广场、香港和黄集团世纪汇。

2014年商圈内票房表现如下:正大广场星美影城5191万,八佰伴新世纪影城4823万,IFC国金中心百丽宫3662万,新大陆广场大光明丽盛1284万,陆家嘴商圈总票房1.5亿(虽然同样是CBD商务区,作陆家嘴为浦东唯一超级商圈吸纳了浦东大部分票房,而南京西路由于周围商圈众多票房仅0.5亿)。

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4、北京国贸大望CBD商圈

又称为朝阳CBD),是大陆在建规模最大规格最高的CBD商业区,大陆单店业绩王所在的三北地区第一商圈。和上海陆家嘴CBD商圈一样,北京国贸大望并非纯商业区,而是为新区配套的松散型商圈,整个商圈大型商场的年总营业额在一百亿元左右,因此就整个商圈的总营业额而言,尚不如北京西单和北京王府井。目前,朝阳区CBD核心区正在继续扩展,有很多地块在建,发展潜力高于西单、王府井(至少,国贸站大望路站的地铁客流量目前已远胜于西单站王府井站)。

20亿级主力店王:SKP新光天地、国贸商城1-3期,商圈2家店王合计95亿。

商圈内其他主要商场有银泰中心、华贸、金地广场原美美百货、CBD万达广场、新世界百货(附近商圈:世界城,侨福芳草地,双井富力广场)。

CBD核心区位于国贸桥东北角,占地约30公顷,共包括18个地块,19栋高层建筑。从2010年起,CBD核心区的10多个地块陆续入市交易。而CBD东扩区内共规划了五大区域:由低矮独栋建筑组成的总部经济区、红领巾桥附近的生活配套区、以人民日报和 央视新址为核心的传媒产业区、国际金融区以及迎宾门户区。CBD东扩部分项目已经开始建设,目前CBD区域内的在施项目接近20个,其中CBD核心区就有14个综合体项目,正处于规划建设和开工阶段。预计未来三年之内,CBD区域将大概有近370万平方米的建筑规模提供给高端产业。重点新项目包括:长安8号北京佳兆业广场、中国尊地下广场(商业面积15万平方米)、Z2b三星总部大楼、Z3万通联合体、Z6远洋地产联合体、Z14(正大集团联合体、Z15中信集团总部大楼中国尊、四惠桥华北智能电网综合体、中投集团项目、北大方正和联通租赁项目、Z1b清华美院。

2014年商圈内影院票房表现如下:CBD万达广场万达影城6028万,国贸商城3期百丽宫1338万,商圈内华贸、金地等项目皆无影城,商圈缺乏大型现代影城,CBD商圈客流上下班潮汐现象严重,商圈总票房仅7366万(TIPS扩展至附近商圈:世界城星美影城2038万,芳草地卢米埃1437万,双井富力广场UME8154万,如将CBD商圈成倍扩大则总票房达1.9亿)。

5、杭州武林商圈(延安路商圈)

杭州“武林商圈”以武林广场和西湖文化广场为中心,半径为1000米,向四周辐射开去:南到庆春路、北至文晖路、西接武林路、东至中河路,总面积约2.65平方公里。未来,杭州大厦、武林银泰、杭州百货大楼、银泰西湖文化广场店以及在建的六大综合体,总商业体量将达到100万平方米,是杭州唯一达百万平米商业物业的繁华商区。

集天和地利人和于一身的杭州武林商圈是新购物中心项目开发量最大的成熟商圈,也是大陆十大商圈中唯一尚没有大型购物中心的商圈,本土商业势力最强大的第二商圈。而延安路至今没有大型现代化影城只有待嘉里中心等新项目破局。伴随杭州地铁开通,位于延安路北段的武林商圈正与位于延安路南段的湖滨商圈、吴山商圈逐渐融合为一个大型商业区。而杭州新兴的商圈庆春商圈和钱江新城商圈正在逐步成长中。

TIPS:地铁作为一把双刃剑,对武林商圈的影响可谓巨大。地铁开通将会吸引很多原先因交通困难无法到达商场的顾客,商场的客流量有望出现成倍增长。同时,分散的人流同样也会分散客流。在地铁开通之前,武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈彼此独立又相互竞争,在游离的客人中争夺属于自己的客群。突然间,地铁扩大了客人的活动半径,如果要抓住原本属于自己的客人,就意味着要对三个商圈间的客群再进一步细分。商圈的细分和错位发展是未来发展的必然趋势。随着更多商圈的建立,武林商圈要在竞争中屹立不倒,必须有精准的定位。但高端化并不意味着会将商圈的消费人群狭隘的划分,而是以高端化为大方向前提,商圈内的各个业态错位发展,吸引各个阶层的人流和客流,以保证商圈的人气和效益。

 20亿级主力店王:杭州大厦总店、银泰武林总店(合并了一旁的杭州百货大楼),2大店王合计88亿(如扩展为延安路大商圈,加上解百,3大店王总计107亿 )。

商圈内其他主要商场:国大广场、西湖文化广场、书城,如将延安路湖滨商圈和延安路武林门商圈视为大延安路商圈,则当加上:解百含新元华、银泰IN77一至四期(湖滨名店街),西湖银泰城,利星广场,家乐福。附近:武林女装街、清河坊及中山如御街、新天地。

武林商圈规划:百井坊巷将规划改造成商业步行街区,规划拆除百大、银泰后面的一批老旧建筑。这些地方会建造几座副楼,与银泰、百大在空中相连。同时,百井坊巷将和多条新打通的步行街交错,组成商业步行街区。“十二五”期间,武林CBD区域内还将建设重点功能型、平台型项目24个,其中近三年完成的项目8个、在建项目8个、准备开工项目3个、开展前期工作的项目4个、储备项目1个。远景规划中,杭州地铁将在武林商圈设立一个地铁指挥中心和武林广场站、西湖文化广场站及凤起路站三大枢纽站点。未来地铁1号线和3号线将在武林广场交会,并将建设庞大的同台换乘中心。

而武林广场地下商城未来将地铁带来的客流直接引入杭州大厦购物城、国大、百大等商业区,这意味着武林广场将有一个全新的“地下空间”,这个地下空间建成的时间约为三年。与此同时,根据武林中央商务区目前的规划,武林区域将大力发展楼宇经济,通过资源整合和业态调整,将核心区块建成为杭州市建筑密度最高、建筑楼层最高、人口密度最高、土地价值最高的地区;此外还将依托商务楼的开发和建设,引进国内外著名的企业集团总部,大力发展总部经济。

未来发展,武林市级商业中心,以武林广场为核心,向南以延安路商业大街为轴心,连接吴山、湖滨、武林三大商圈,向北辐射和延伸至运河沿线(湖墅南路)。一心:武林广场商贸核心区。一带:运河景观功能带。二轴:延安路商业、商务综合发展轴和武林广场东西向商业、商务综合发展轴。二个街区:武林路女装特色街和依托庆春路、延安路和凤起路形成的“工”形金融商务街区。

杭州要把这里打造成最具杭州文化特色和景观价值的国际化市级商业中心。下城区政府和阿里巴巴合作推出智慧型的智掌武林“未来商圈”。

商圈内重点新项目包括在建的有:嘉里集团杭州嘉里中心(34万方综合体,购物中心约占17万平方米)、GD国大城市广场2期生活艺术中心(商业6万平方米)、武林地下商城(10万平方米)、绿城杭州中心(杭州地铁集团与绿城集团联合开发,购物中心12万平方米),规划项目:百井坊巷地块(恒隆广场待定,商业约10-15万平方米),白鹿鞋城及周边地块(或有望成为杭州大厦后期)。

2014年商圈内影院票房表现如下:延安路上无影院,商圈内只有4家较远的影院:西湖文化广场新远影城6365万,都锦生奥斯卡电影大世界3080万,新华影都906万,南宋御街金逸1581万,湖滨三期综合体IN77西湖电影院和西湖银泰城影院2015开业。该地区尚无真正的大型购物中心,新型影城商机凸显,商圈总票房1.2亿。

6、北京西单金融街商圈

和王府井的稳重截然不同,西单的街头洋溢着青春时尚的气息,商圈日均客流量30万人次(但相对1980年前后每日客流达60万人次的高点,市区空心化和城市多商圈对京沪的商业影响不言而喻),商圈年社会消费品零售额近200亿。西单金融街商圈是大陆最成功的年轻时尚主题商圈,大悦城发家福地,现正趋于与宣武门、复兴门金融街融合。西单在大悦城加入之前,百货业和专业市场高度发达,零售同质化竞争异常严重,大悦城加入后商圈两次复兴,但总体而言,西单的餐饮、休闲娱乐配套仍然不够丰富,商业建筑总体量也不大,所幸,随着金融街、灵境胡同、宣武门等周边区域商业和餐娱配套逐渐崛起,“大西单商圈”也日渐成型。但受崇文门、三里屯、翠微、公主坟、五棵松、国贸、大望、燕莎、望京、亦庄、朝北等众多京城新老商圈的夹击蚕食,西单商圈必须实现第三次蜕变升级,与西单气质颇合的日本平价潮流少女百货涉谷109百货和PARCO百货是否将来能进驻西单颇受各方关注。

20亿级主力店王:西单大悦城,汉光百货(中友百货),君太百货,3大主力店王合计85亿。

商圈内其他主要商场包括:西单商场、金融街西单购物中心老佛爷百货、西单文化广场77街、西西友谊、华威大厦、西单图书大厦、明珠大厦;金融街商圈:金融街购物中心、金树街,百盛复兴门店;宣武门:SOGO崇光百货。西单赛特倒闭,南西单的九龙仓首都时代广场美美百货和西单银座中心百骏明光百货先后改为办公楼。

金融街建建,金融街控股制定了“南拓西扩”的发展策略,即往南开发金融街(广安)中心,在现有金融街建筑紧邻马路的西面建设金融街(月坛)中心,拓宽后,北京金融街区域的面积将从目前的1.18平方公里扩展至8平方公里,将超越上海陆家嘴6.8平方公里的面积,从而成为占地面积全国第一的金融中心。

重点新项目:金融街西单广场老佛爷(原美晟国际广场)、南丰喜来广场One Square。在建及规划项目:兆泰置地旗下新兴盛广场和西单欢乐城(与西单老佛爷隔街相望、体量达到数十万平方米,由大悦城负责运营管理)、金融街中信城(百万方综合体)、金融街广安中心。

西单欢乐城位于西单北大街西侧,是金融街的东大门、西单商圈的北门户,建于地铁4号线之上,交通便利。项目总建筑面积为60万平方米,地上建筑面积为35万平方米。西单欢乐城汇聚了高端的品牌旗舰店,梦幻的主题酒店/公寓,新奇的娱乐休闲主题mall,容纳了尽显皇城文化的画廊、小剧场。多种物业的协同组合的建筑规划,现代化商业建筑结构与传统的朱墙院落有机融合,彰显深厚的文化底蕴和崭新的建筑形式,大大提升了项目的整体品质和价值。

2014年商圈内影院票房表现如下:西单大悦城首都华融影院8009万,金融街购物中心首都影院1879万,地质影院299万,时代广场首都影城已关闭。西单文化广场电影院票房数据暂缺,西单大街百货店较多但现代化影城只有大悦城一家,西单总票房1.02亿,该商圈大型影院有较大商机。

7、武汉武广商圈

又称为解放大道商圈或武商摩尔城商圈,距江汉路商圈及汉正街商圈极近。武广商圈是汉口传统的商业区,也是武汉最重要的龙头大哥级商圈,堪称华中第一商圈。虽然商业密度和繁华度不及长沙五一商圈,新建商业项目大致与郑州二七商圈,但凭借武汉广场和武汉国际广场两大超级标杆的强悍总业绩而跃居华中商圈王。需要注意的是,除了北上广深四大一线都市之外,大陆多商圈最有成效的就是重庆武汉成都沈阳四大1.5线城市。

该商圈以武广为核心,南侧从解放大道开始,北侧至建设大道,东起循礼门,西至宝丰路,主要以零售商业为主,市武汉高档百货最为扎堆的地区,商业气氛相当浓厚。媒体亲睐最具价值的商域之一,人流量大,日平均人流量达到100万,车流量120万。武广商圈已经摆脱了单纯“就商业论商业”的初级商圈模式,将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化、娱乐及交通等生活空间融合,加上区域内的国际会展中心、中山公园、协和医院等大型的公共配套设施,形成一种多元和多功能的都市综合体,具有强大的复合效应。

武汉武广商圈既是华中第一商圈,也是大陆地区单一集团垄断程度最高的繁华商圈,本土商业势力最强大的第三商圈,本土商业势力最强大的第三商圈。如将武广解放大道、江汉路、循礼门、中山大道、武胜路、汉正街、建设大道王家墩等诸多相邻商圈融合为超级商业区,则该商圈堪比南京新街口和广州天河路商圈。正向循礼门、武胜路、友谊路扩展。TIPS:解放大道一条“大动脉”,繁荣几个商圈。而作为武汉中心城区最长的主干道,解放大道对商圈的带动作用不可小觑。先是其中段上,武广商圈得以应运而生,之后向东延伸,武汉天地商圈异军突起;而今,向西发展,随着政策规划的重视,汉江湾商圈(凯德古田广场和英特宜家)蓄势待发。

20亿级主力店王:武汉国际广场、武汉广场——2大店王总计73亿(如将武广、武汉国际广场、世贸视为整体武商摩尔城,则单店总计近90亿),次主力店王:世贸广场。

商圈内其他主要商场包括:世贸广场、SOGO崇光、汉商新武展商业广场、西园商业街、香港新世界K11一期、香港新世界百货。

重点新项目:武汉新世界K11二期、武汉恒隆广场、武汉水游城(待定)、武汉国际金融广场(卓尔钰龙国际中心)、汉口饭店综合体(襄阳开放实业公司,原银泰中心项目,商业14万方)、循礼门站香港和黄集团项目花楼老浦项目(商业8万方)、循礼门站南国中心、中山公园越秀地产精武路越秀财富中心。

2014年商圈内影院票房的表现为武汉国际广场摩尔影城6114万,世贸广场环银影城1240万,西园商业街银兴乐天影城2598万,武广商圈总票房9952万近1亿。对比周围江汉路和武胜路商圈1.1亿,江汉路悦荟广场万达4354万,亚瑟影城373万,王府井横店3153万,新世界天汇531万,凯德新民众环艺1061万,凯德武胜金逸1636万。

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8、成都春熙盐市口商圈

春熙路位于成都市锦江区春熙路街道,覆盖北新街以东、总府路以南、红星路以西、东大街以北、南新街、中新街以及临街区域,面积大约20公顷,现有商业网点700余家,总商业面积上百万平方米。融合了盐市口、骡马市、红星路、红照壁、太升路五大商圈于一体的大春熙商圈未来无疑将更加繁华。

同上海陆家嘴、北京国贸大望CBD、武汉武广商圈等几乎全部的由超大型商城构成商圈相比,春熙路的最大特色在于汇集了众多品牌的各类专卖店、美食风味餐厅以及拥有众多的中华老字号商场,是外地游客和本地白领偏爱的购物地点。春熙路盐市口商圈还集中着十多家百货商场(华堂、连卡佛、伊势丹、太平洋、远东、茂业、人民、美美、仁和春天、新世界、百盛、摩尔、群光,而西武百货等已关闭),堪称全中国百货店数量最多最密集商圈。此外,商圈内既不乏高端购物中心如九龙仓IFS国金中心和大慈寺太古里,也汇集了九龙广场、泰华、尚美城等十来家低价的专业服饰市场。就年营业总额而言,春熙商圈绝对是与南京新街口广州天河平起平坐的大陆最牛商圈,但春熙排名之所以在第八,吃亏在目前年营业额超过20亿的店王只有两家:春熙王府井和IFS国金中心。

春熙路,被誉为中西部第一商业街、中西部第一商家高地、中国商业第三街。2011年春熙路日均人流量23.6万人次,节假日平均人流量达30—50万人次,2011年,实现限额以上社会消费品零售总额218.61亿元,占锦江区社会消费品零售总额的48%,并以占成都市0.49%的市区面积,实现了成都市社会消费品零售总额的7.6%,成为成都市唯一市级超百亿商圈。

2014年随着九龙仓IFS和大慈寺太古里的启幕,近90个知名品牌首次入川。而随着成都远洋太古里闪亮登场,“红星路-大慈寺”区域高端品牌、高端门店、新商业模式进一步聚集,以往,春熙商圈餐饮娱乐配套不足的缺憾也得以弥补。从品牌数量来看,首次入驻中国、中西部、西部、成都的品牌超过100个,一个超大体量的国际化、时尚化、现代化新商业中心已然形成,整个商圈初具规模。在商圈所有主体项目全部投产运营数年后,商圈新增年营业额有望突破100亿元。这也将带动“春熙路-盐市口”片区市级中央商业区转型升级发展迈上新台阶。

不仅如此,这个新兴的高端商圈,还使整个春盐中央商业区的国际一二线品牌个数突破400个(其中国际一线品牌53个)。从门店规模来看,有接近600个亚洲、中国区、中西区、西区、成都区旗舰店、体验店开门迎客,使成都市品牌旗舰店数量规模稳居中西部首位,“北、上、蓉”鼎立发展的格局进一步确立。

春盐市口是大陆人气最高,提袋购买欲最强,美颜指数最高的商圈,海外投资最密集的西部第一超级商圈。春熙商圈融通附近的盐市口、骡马市、红星路、红照壁商圈后,或将成为大陆大型商业项目最多最密集的超级商圈,隔河还有阳光新业广场和华润欢乐颂。

20亿级主力店王:王府井百货春熙店,IFS国金中心,将利都广场1-2期视为购物中心-华堂和伊势丹,3大店王总计70亿。

商圈内10亿级准店王:仁恒置地广场、仁和春天人东店、华堂春熙店、群光。其它主要商场有:茂业百货(原太平洋百货春熙店)、时代广场百盛、美美百货、财富广场、香港新世界百货、富力天汇购物中心、春熙VILLAGE、星际里、茂业天地、泰华服装城、摩尔百货、盐市口广场、人民商场、九龙广场、尚美城、银石广场、东风商场乐森原西武百货、新城市广场购物中心、太平洋百货全兴店。附近休闲街区:宽窄巷、锦里、春熙坊、兰桂坊、水井坊。

商圈发展规划:锦江区已先后实施了人民南路二段沿线、春熙路、红星路街区、合江亭周边区域整治,优化街区建设立面、人行道路、街区绿化、街区夜景、导视系统和交通组织体系,提升整体商圈形象。还将启动实施纱帽街综合整治工作,目前已完成了纱帽街地下空间综合利用可行性方案论证设计工作,推动整个春熙路商圈商气东移。

未来在太升路—提督街周边,剑南国际、华置广场、雄飞中心将连接成片,无边界对接,形成新的城市商业圈。此举不仅改变太升商圈的商业业态,形成流行百货与手机通讯平分“天下”的局势,改变太升南路商圈目前业态单一的状况,实现该区域的升级上档。全面升级后的太升路则将连接春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈,同频共振。

体验式商业融入商圈,通过引导企业加强对老建筑、古遗迹的保护维修,远洋太古里、九龙仓IFS先后对大慈寺及6栋古建筑、唐代水利系统和宋代马道(古迹广场)进行修缮维护,使得唐宋风韵、佛教文化与现代商业文明交相辉映,为体验式消费创造了更多内容。这种方式实现了商业、文化、旅游三大元素的集合发展。

商圈重点新项目包括新商城:太古集团太古大慈寺、九龙仓集团IFS国金中心、雄飞中心、星际里百货;在建:香港华人置业集团旗下华置广场The One购物中心(2015开业,购物中心10万平方米)、星汇广场(12万平米购物中心,原名成都国际商城)、铁狮门晶融汇、成商集团项目、华堂旁新地块待出让。

华置广场The one:打造多元化潮流生活

华置广场The one购物中心

TheONE成都商场位于骡马市商圈、春熙路商圈、盐市口商圈以及太升路商圈成都最具影响力的四大商圈中心区域范围内,从香港到成都,铜锣湾到提督街,华人置业致力于将香港国际化生活模式,美食文化与时尚购物融入成都,打造多元化潮流生活。购物中心面积为10万平米,业态形式丰富:除有时尚百货、国际品牌服饰、世界名品店、数码广场、超市、餐饮名店、美食广场外,还包括国际电影院、动感电玩城、高级商务会所等。

2014年商圈内影院票房表现为:春熙王府井4009万,青年路太平洋电影城5317万,IFS国金中心UA2412万,财富广场万达1838万,富力天汇嘉禾980万,新世纪广场购物中心星美学府982万,星美西南影都暂停营业,星际里影城新开业,大慈寺太古里丽宫2015开业,商圈总票房1.6亿。

9、深圳深南中商圈

即蔡屋围人民南罗湖商圈,是大陆发展速度最快,最令人刮目相看的新兴商圈和花园环境商圈,华润万象城功成名就的福地和根据地。深南大道罗湖段沿线蔡屋围商圈与人民南商圈渐趋融合,并与附近的东门老街商圈互补。

20亿级主力店王:华润万象城,年业绩62亿;次主力店店:京基KKMALL、 金光华广场,三大购物中心年总营业额高达90亿元。

其他主要商场:地王大厦、T1新城市广场原中信城市广场、国贸天虹、深房广场、书城广场、嘉里中心、茂业百货友谊路店、罗湖广场,西武百货已关闭。

商圈发展规划;蔡屋围统筹片区项目分为“蔡屋围部分”和“晶都—大剧院部分”,该项目东起华润万象城,西至红岭路,北至红宝路以北,南至滨河路,总用地面积约31.6万平方米,规划总建筑面积约260万平方米。晶都片区的改造将把蔡屋围片区打造成为罗湖新经济、新城市、新生活的代表性地区,以及具有国际地位的金融服务和高端消费中心。深南大道附近由华润置地主导的湖贝片区更新项目分三期进行,总用地面积约40万平方米,未来规划建筑面积约198万平方米,总投资超300亿元,将用9年左右的时间,将片区建成集购物、休闲、娱乐、文化为一体的新商业地标。

重点新项目包括:京基集团蔡屋围晶都超级综合体、佳兆业广场原佳兆业丰隆中心、大中华世界贸易中心。

位于罗湖的晶都片区城市更新项目是京基继京基100之后的又一重点城市更新项目(传言为高度达666米的京基天街项目),将包括超甲级写字楼、大型商业购物中心、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。项目东起红岭中路,西至红岭路,北至红宝路,南至滨河大道,整个片区地块占地面积约为31万平米,建筑面积预计过百万平米。

2014年商圈内影院票房表现为万象城嘉禾影城8289万,KKMALL娱艺UA影院4831万,金光华广场南国影城2563万,中信新城市广场新南国影城1818万,商圈总票房1.75亿 (对比附近东门老街商圈太阳广场影城1343万,UCITY中影百誉784万,中海商城深圳戏院2238万)。

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10、上海南京西路商圈

南京西路

南京东路

南京西路是被称为“中华商业第一街”──上海南京路(南京东路和南京西路,东西南京路年业绩总额高居大陆第一,南京东路日均客流量68万,南京西路日均客流38万人次,南京路总体人均客流106万,节假日高峰值可达近200万人次)的西半部,东起成都北路,西迄延安西路,全长2933米,穿越静安寺闹市地区,横贯静安全境。拥有恒隆广场、中信泰富、梅龙镇所形成的“金三角”与会德丰广场、越洋广场REEL百货、久光百货、嘉里中心二期、1788广场组成的“金五星”交相辉映;同时还坐落着众多名特商店,汇全区商业之精华。静安南京西路商圈所聚集的知名品牌高达1200多个,国际品牌就有近800个,国际上8成以上的顶级品牌都在这里开有旗舰店或专卖店,因而南京西路是当今沪上最高档的购物场所。

是大陆国际化程度最高,环境细节最佳,高端办公楼和奢侈品中国总部最密集,海派美女和老克勒云集,全国外资商业项目最多最海派的商圈。但南京东路新世界城与南京西路太古里中间由于南北高架的阻隔,有1公里商业断带而难以真正融合,不然整个南京路商圈作为中华商业第一街,不仅实力桂冠全大陆,也可冲击亚洲十大商圈宝座。

20亿级主力店王:恒隆广场,久光百货总店,2大店王总计60亿(如将分属静安黄浦2区的南京西路南京东路步行街视为南京路大商圈,加上南京东路新世界城、第一百货东方商厦联合体2大店王,则南京路4大店王总业绩近120亿,考虑到南京东路南京西路拥有大陆最发达的街铺群,南京路整体排名将攀升至大陆第一)

南京西路次主力店:静安嘉里中心、梅龙镇广场含伊势丹,其他主要商场有:中信泰富、金鹰、越洋广场、晶品广场、818广场、吴江路四季坊。南京东路次主力店:置地广场、永安百货、名人广场,潜力店:新世界大丸、外滩源。

发展规划:南京西路静安寺片区是上海总体规划中“四街四城”和全市四大商务中心区之一,围绕南京西路将打造成以高档商务、会展、酒店、购物中心和公共活动区为特质的“上海中城”(Midtown)。 静安国际商务港的整体建设正向纵深“升级”,未来将成为美国纽约曼哈顿式顶级商业与顶级物业共同发展的国际型社区。以静安南京路为主轴的国际商务港概念已推出,静安寺地区为龙首、梅恒泰为豹腰、大中里太古城为虎尾,三大商圈“三点成面”,营造成为上海市中心商圈最广袤、最活跃、最高档的“战场”。

南京西路近期首次提出“中央活动区”的概念,中央活动区(CAZ)是中央商务区(CBD)商业和商务功能之外,在文化娱乐、休闲观光等功能的扩展,是与CBD相对应的城市副中心,聚集多元化的高端产业,承担整个大都市的部分功能。与中央商务区相比,中央活动区的概念更为广泛,其不仅有大量的商务办公楼宇,还需要具有配套设施以及覆盖有成熟便捷的交通。目前,伦敦、纽约、芝加哥、墨尔本都已有较为成熟的中央活动区。
   梅泰恒金三角计划建设的连廊范围则以南京西路沿线为主,东至泰兴路,西至西康路,将地铁2号线南京西路站和恒隆广场、中信泰富广场、梅陇镇广场连通为一个整体性的大MALL,应对强势崛起的静安寺金五星。

西路重点新项目:静安嘉里中心晶品广场已试营业,太古大中里、协和世界在建。东路新项目:外滩中央城、泛太平洋广场。

由太古地产主导的太古大中里占地6.3万平米,地上建筑面积32.2万平米,地下建筑面积17.5万平米。项目包括:半街区半盒子的特色大型购物中心(10万平方米并连通南京西路地铁站,计划2016分期开业)、商业剧院、两幢甲级办公楼及三栋高级酒店,各楼均有连廊连接,是以零售为主导的大型综合发展项目。

2014年商圈内影院票房表现如下:静安嘉里中心百老汇2398万,梅龙镇广场环艺2359万,消费层次堪为大陆最高但客流相对有限的南京西路总票房仅为4757万。和北京王府井一样受城市居民空心化影响较大(南京东路总票房1.21亿- 来福士广场和平影都4890万,大光明影院3578万,第一百货世纪大上海影城1905万,新世界影城1725万。南京路总票房1.7亿)。

11、北京王府井东单商圈

南起东长安街,北至中国美术馆总共3华里长的王府井大街可谓一个悠闲而热闹的真空地带。数百家著名的国内商号与海外品牌汇集在这条“寸土寸金”的商业街上,与京城古朴的文化氛围及炫目的商业气息相映成趣。有一百年历史的王府井商业街的特点就是铺子老、名号大、街道宽、气派足,而这些特点在众多中国商业街中,恐怕也只有皇城根下,占尽京城地利之便的王府井商业街能够独享其尊。

王府井大街(金街)东单(银街)日均客流量为30万人次,节假日最高客流量70万人次(但相对1980年前后每日客流达80万人次的高点,市区空心化和城市多商圈对京沪的商业影响不言而喻),年销售额超过100亿元人民币。王府井是华北底蕴最深厚,历史文化、现代商业完美交融的典范商圈,三北地区最受香港商业地产大鳄青睐的商圈。

20亿级主力店王:香港和黄集团东方广场,王府井百货大楼,香港新鸿基集团APM三家店王总计60亿,(APM新东安广场联合体*同一购物中心建筑内含2家不同公司的商场APM和东安商场)

次主力店:银泰IN88原乐天,王府半岛商场(香港半岛酒店旗下)、金宝汇1期。其他主要商场:东安商场、西单文化广场、澳门中心、淘汇新天、工美大厦,世都百货已停业。重点新项目:新燕莎金街购物广场。

王府井发展规划:未来的王府井,主街将形成南、中、北三大购物中心和百货名店区,目标是成为第二个“香港中环”。王府井大街的客流一直是“南高北低”,随着王府井品牌中心/王府中环、海港城、嘉德艺术中心、大龙西部会馆等等一批大型项目将在近两年落成,新增商务商业设施面积将近46万平方米,几大新建筑的选址则都集中在大街北段。王府井商业面积扩容40%,整个商业区内的总商业面积超过100万平方米。

加上地铁8号线将穿越王府井大街并在大街南北各设一站,都将提升王府井北段的客流,使客流的分布更加合理。 东安市场的地下一层改造将与王府井步行街整体同步,正在建设中的地铁8号线将在东安市场旁设出口,与东安市场“无缝衔接”。东城区还将以8号线南延为契机,打通王府井的地下空间,并延展到金鱼胡同、金宝街,使这三条大街在地下相互连通,形成集娱乐、购物、餐饮于一体的地下商城。2015年前,向西打通灯市口西街,形成灯市口西街-灯市口大街、王府井北大街、东安门大街-金鱼胡同3条王府井地区内部交通要道。围绕步行主街贯通王府井西街,形成东安门大街-王府井西街-大纱帽胡同-东单三条-校尉-金鱼胡同的环状路网。除了项目扩容升级外,王府井商圈未来的管理体制也会发生巨大变化。目前,王府井商会正在筹备当中,未来政府在王府井发展中发挥的主导作用,将由商会继续发挥。

王府井大街拟南延扩容,打造立体商业生态圈

原来的东城区、崇文区合并后,新东城2010年曾提出了王府井南延的发展思路,欲达到南北融合、均衡发展的目的。据新东城区的发展战略规划,计划把从永定门到钟鼓楼的传统中轴线“文脉”、从银街到崇外商圈的“商脉”,实现南北贯通。其中,王府井有望向南延伸至祈年大街(天坛北部的天坛文化街),东二环总部经济带也有望进一步向南拓展。王府井大街与祈年大街之间隔着台基厂大街、前门东大街。如王府井大街延长至祈年大街,长度将超过3公里。与现在的王府井大街相比,南延后的王府井大街“扩容”明显。但王府井南部与目前王府井商业街在商业氛围层面存在较大落差,除非台基厂一带能够为商业进行重新规划,否则王府井南延计划面临的困难重重。且台基厂大街道路较窄,王府井南延有遇到改造难题。故此,台基厂改造的可能性不大,王府井南延很可能是“商圈”的概念,甚至有可能跟前门大街“连接”起来,构成一个大的商业街。

在建项目:香港置地集团王府中环购物中心、海港城、金宝汇2期。

由拥有香港中环店王——香港置地广场的怡和集团旗下香港置地倾力打造的“王府中环广场”位于王府井百货大楼南侧,总建面15万平米。“王府中环”主打高端零售,5万平方米的奢侈品零售空间和74间客房组成的酒店将打造成王府井地区最具品牌积聚效应的旗舰商业中心。购物中心部分将于2016年三季度竣工。

中国美术馆南侧,嘉德艺术中心目前正在施工建设,今后嘉德艺术品拍卖和艺术品展示都将在这里进行。王府井教堂西侧还将新建北京首个“内街式”大体量商业综合体—— 海港城。

2014年商圈内影院票房表现:apm新东安广场百老汇1991万,东方新天地百老汇1786万,王府井百货大楼横店1247万,金宝汇百丽宫681万。新燕莎金街购物广场的耀莱成龙影院开业仅2天,由于商圈内市民大多已外迁,故以外地游客居多,王府井商圈票房仅为5715万。

12、石家庄中山东路北国商圈

最出人意外,一个普通二线城市商圈居然成功挤身全国顶级商圈,也是全国唯一一个单一商业集团独拥三大店王的商圈——本土商业势力最强大的第四商圈,整条中山路商圈日均客流量近30万人次。由于北国集团多个项目而令人瞩目(石家庄老火车站和火车轨道搬走后,原先分割彼此独立的北国商圈和火车站商圈趋于融合,整个中山路商圈将更为整体化,但新源乐汇城与苏宁生活广场之间仍有800米商业断带)此外,中山路商圈正开始东拓,东胜广场、嘉和广场、上东城、瑞城金街、建华百货启动。

20亿级主力店王:北国商城,北国先天下 2大店王总计60亿(如将中山西路中山东路视为中山路商圈,则加上中山西路店王新百广场27亿,中山路商圈3大店王合计87亿)

其他主要商场是勒泰中心购物中心、北国东尚MALL、新天地、西美奥莱、世贸广场、新源NASA乐汇城 。(中山西路:银座商城东购、国贸新世界、苏宁生活广场、华强广场、新天元名品广场、购购时代广场、银泰商城、新华商业广场、万象天成、金正海悦天地)。

在建项目:新世纪钻石商务广场以及扩建的北国商城是重点新项目。

2014年商圈内影院票房具体如下:勒泰中心UME影城4148万,北国先天下金棕榈盛世影城928万,北国东尚MALL金棕榈113天204万,影乐宫电影院约300万,乐汇城奥斯卡2123万,新源百老汇新开业,中山东路商圈总票房7703万(中山西路商圈票房4800万,新百金棕榈世纪991万,中影联139万,苏宁广场横店和华强广场星美新开业180万,万象天成博纳2498万,星美海悦天地969万,整个中山路商圈1.25亿)。

特别提示:大陆十大商圈和港澳台十大商圈,表格是根据商圈内大型店王数量进行排序,而非依据2013-2014两个年度商圈总销售额排名(部分项目和商圈业绩2014比2013低),故总业绩达300亿(黄金珠宝总业绩极高)的上海豫园商圈、长沙五一广场商圈、杭州河坊街中山中路等特色历史街区未上榜。此外,部分商业发达城市由于店王项目分散在多个商圈也未上榜,从搜铺网商业地产研究的统计结果来看,多核心商圈集中在上海、北京、香港、台北四大都会。排名先后只代表目前店王数量和消费总量(不含批发业务),不代表商圈今后发展潜力。

中国大陆十二大顶级店王商圈榜单中,搜铺网商业地产研究院特别统计加入了商圈内影院票房的数据,因为电影院票房能有力说明一个商圈的客流总量及餐饮娱乐业务大致业绩(但不能说明该商圈服饰百货业业绩)。需要说明的是,以上为大陆十二大店王数量最多的商圈,但并非零售业绩最高或影院票房最高的十二大商圈,如上海淮海中路、长沙五一、北京五棵松卓展、深圳南山、广州白云、广州北京路、武汉光谷、深圳中心区福华、重庆南坪、福州万宝等商圈的票房都上亿,太原亲贤长风和宁波天一商圈也过8000万,比北京王府井、上海南京西路、杭州武林、北京国贸大旺、大连青泥洼、沈阳中街、石家庄中山东路商圈、青岛东部商圈、无锡中山路、郑州二七、长春红旗街商圈都高,但不在本榜单统计之内。

TIPS提醒:顶级商圈虽然江湖地位高,国际化水平较高,销售总量高,对于本土品牌而言,却未必比江阴、盐城、扬州、徐州等三线城市商圈容易赢利,这受制于租金成本高企。

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大陆十二大顶级商圈内头号店王集结

1、南京德基广场

2、广州正佳广场

3、上海IFC国金中心

上海八佰伴

4、北京SKP(华贸新光天地)

5、杭州大厦

6、北京西单大悦城

7、武汉国际广场

8、成都春熙王府井百货

9、上海恒隆广场

10、深圳华润万象城

11、北京东方广场

12、石家庄北国商城

(搜铺网商业地产研究院 郭歆晔、周松平/文,引用、转载务必注明出处!违者必究!)

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搜铺资讯 责任编辑:周松平
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