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徐家汇打响商圈“保卫战” 规划新项目盘点

2017-03-08 11:30:00 发表评论

编者按:看过90年代老电影《股疯》的人,除了被股市中沉浮的主角命运牵动以外,一定会对海派气息浓厚的老街商业印象深刻,殊不知,影片中嘈杂纷乱的华山路徐镇老街也曾是上海徐汇区最接地气的区域。那么,在徐汇区的发展历史中商业的面貌和地位是如何演变的?

徐家汇崛起

徐汇区素以花园洋房及交通大学著称,商业原非徐汇所长,直到1993年徐家汇商圈1期工程东方商厦、六百和太平洋百货的建成。

1994年借助于地铁一号线徐家汇站开通和沿线闵行大型住宅区建设的春风,原本仅为上海西南城郊结合部的徐家汇一跃而起成为上海乃至全国第一个环型商圈。说到徐家汇商圈的发迹,不能不提徐家汇商城——这家史无前例包揽了徐家汇商圈的规划、用地、开发等环节的商业公司,正是在它的类“造城运动”中徐家汇商圈才快速崛起。徐家汇商城获徐汇区独宠,享尽规划优势,至1997年,历经5年的时间,徐家汇东方商厦和太平洋百货拥有上海乃至华东最好的品牌组合,商圈一路壮大,与南京路、淮海路平起平坐,成为上海第三大商业中心。

2000年,徐家汇商圈二期工程,美罗城和港汇广场两大购物中心相继迎客,错位竞争充分满足各层次消费引领沪上商圈,相较以外来游客为主的南京东路,以高雅高档著称的南京西路和淮海路,商住结合、错位竞争、兼容性十足的徐家汇成为百货商场最密集的繁华商圈,2011年徐家汇商圈整体销售额攀历史顶峰,堪称上海第一市民商圈。

 

徐家汇商圈  来源:徐汇商务委

探寻徐家汇商业轨迹,可以发现徐家汇兴起之前,上海商业中心仅有四条商业街,待到徐家汇崛起时上海则规划了四街四城八大市级商业中心,如今将迎来更大变化。据上海市商业网点布局规划(2014—2020年),到2020年,上海全市规划形成15个市级商业中心,19个地区级商业中心(外环线以内),37个地区级商业中心(外环线以外)。商业大扩容的同时,各商圈之间的竞争越来越激烈。

中年危机

1、消费增速低位运行

商业的发展史是一部看不见硝烟的战争史,近年来,徐家汇发展虽已至顶峰,但正遭遇空前的挑战,由于多数商场建于20年前规模较小且物业老化,导致徐家汇社零销售已连降5年下跌超过10亿,从上海商圈第一梯队领头羊位置下滑。

首先,原先占据徐家汇营业额半壁江山的5+5+2,即东方、太平洋、六百、汇金、汇联5大百货,太平洋数码2家、百脑汇2家、百思买5大数码商场,外加港汇广场美罗城2家购物中心(其中东方、汇金、太平洋三家百货常年位居上海百货单店十强,百货店商圈排名仅次于南京东路),如今业绩持续下滑,IT数码消费被电商截走风光不再,原先引以为傲的百货店远不及陆家嘴八佰伴、南京东路新世界城和南京西路久光三大超级巨无霸,百货购物中心双引擎只剩下港汇和美罗城带动,徐家汇不仅无法与南京西路和陆家嘴比肩奢侈品消费,在大众消费乃至中高端消费层面,也被五角场等后起之秀追平了。

数据上的对比更直观,据徐汇区国民经济和社会发展统计公报,2010年,徐家汇商圈主要零售企业的营业额为76亿元,占全区社零总额的比重为21.6%。但近年来,与市内其他主要商圈相比,徐家汇商圈销售额平均增幅低于南京东路、南京西路、陆家嘴、五角场等商圈。2015年徐汇区统计公报进一步显示,徐汇区消费增速低位运行,全年社零总额599.85亿,微增4%。而徐家汇商圈进一步下滑,实现社零69.13亿,同比下降2.4%,占市区两级社零总额比重持续下滑,占全区社零总额的比重由2006年的28%一路下跌至12%,同时占全市的比重同样下滑。


2、商圈地位遭撼动

其次,区域内商圈一家独大的格局或将终结。长久以来,徐汇区商业始终由徐家汇商圈把持着龙头地位,目前,徐汇区年营业额超过7亿的商场有7家,除了近年开幕的淮海中路IAPM和光启城,其余5家全部集中在徐家汇(包括东方商厦、太平洋百货、汇金、美罗城、恒隆港汇广场)。

但如今,龙华、徐汇滨江西岸两大区级商业中心正蓄势待发:徐汇在建的5万平方米以上的大中型商业项目多达10个,总商业面积超过100万平方米,包括徐家汇中心、东方梦工厂、南站徐汇万科中心、滨江城开中心、华东民航服务中心、龙华旅游城重建、漕宝路徐汇日月光、保利时光里艺术主题生活方式中心、漕河泾开发区商贸中心、华泾广场二期,这些项目将带动龙华、徐汇滨江、南站、漕宝路、漕河泾及华泾等区级商业中心和社区商业中心的成长,并且这些新兴商业中心都有望迎来年营业额过7亿的购物中心(其中当属具有后发优势的徐汇滨江西岸实力最强劲),这一切足以蚕食并撼动徐家汇的地位。

TIPS:

影院票房是商场客流及业绩晴雨表,票房数据也最为透明客观,联商网&搜铺网通过徐汇区2016年票房变动来观察徐汇商业近年变化的缩影(详见下表)。2010年之前,徐家汇几乎包揽了徐汇区八成的票房,但近年随着社区购物中心的建设,徐家汇的票房仅占全区的39%,优势缩小一半的同时,加上2016年影片质量总体欠佳,造成徐家汇票房的下跌幅度远胜于其他商圈。

3、内忧外患之困

内忧:徐汇区内部其他商圈在不断发展壮大,陆续新增了正大乐城、光启城、绿地缤纷城、凌云一街坊等社区型购物中心,淮海中路徐汇段的IAPM开业后也分流了徐家汇客源,距徐家汇仅两公里的虹桥站也凭借红坊打造K2石榴中心和融侨中心两大艺术文化商业综合体,届时也将对徐家汇的客流产生截留影响。

外患:一方面,南京西路、陆家嘴、五角场等后起之秀相继弯道超车;老牌商业街南京东路和淮海中路相继展开大规模改造,吸引大批时尚旗舰店入驻;徐家汇周围的中山公园、静安寺、虹桥等市级商圈大幅升级扩容分流客源。另一方面,徐家汇重要的客源腹地——闵行区、松江区、三林等地区域型一站式大型购物中心大量兴建,仅闵行一区就新增了七宝万科和宝龙城、莘庄仲盛和凯德、虹桥天地、虹桥天街,2017还将开业万象城、爱琴海、怡丰城、中庚南方等多座大型MALL,商业总体量是徐家汇的五倍之上,这些项目截断了原先输送至徐家汇的客流。

必须升级

内忧外患、客源频遭围追堵截,再加上电商冲击,老牌商圈徐家汇的困境焦虑与日俱增,转型调整迫在眉睫。

徐汇区意识到了形势严峻性,为保徐家汇商圈地位,一方面大手笔推进徐家汇商圈整体转型发展,加快重大载体项目建设。2016年,美罗城、东方商厦、中金百脑汇相继完成了升级改造;恒隆港汇、汇金、城开汇民、江山大厦百思买也将启动优化改造工程;兴建中的32万平方米新鸿基徐家汇中心(上海最大的市区都会型MALL,计划于2023年分期开业)、美罗城三期原大千美食林,诚品书店更将徐家汇商业体量扩容一倍;建筑硬件欠佳的第六百货有望于2018年推倒重建与毗邻且同属徐家汇商城的汇金百货合为一体。

另一方面,推进“商旅文体”深度融合,构建徐汇商业高端智慧、时尚体验、线上线下融合交汇的现代商贸新地标;对接徐家汇连廊新建,整体推动徐家汇商圈结构调整和能级提升。推动发展体验型购物中心、品牌集成店、特色主题商店、概念店、个人定制商店等体验化新型业态,打造国际高端品牌消费圈。

转型升级如获成功,则徐家汇有望重新回归上海商圈第一梯队,不然只会与陆家嘴和南京西路的差距越拉越大。所幸徐家汇已由原先的四大城市副中心升级为核心区域的中央活动区,正大力加入艺术文化及体育的元素,诚品书店、新型剧场及体育公园均在计划中,力争形成与众不同的核心竞争力。

注:本文为《2017上海各大区域商圈调研报告》系列文章第二期

首期:《上海临空虹桥第五大道渐成型 长宁六大商圈贴身肉搏》

(联商网&搜铺网 文/郭歆晔 周松平)

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