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商业地产存量时代到来 不得不打的再定位战

2017-08-03 16:42:00

一、行业发展趋势:商业地产存量时代到来

当新商业地产项目推迟开业成为常态,当越来越多的成熟项目经营面临瓶颈,当品牌关店潮一波未平一波又起,我们惊然发现,商业地产存量时代已悄然到来。

二、商业地产不得不打的重新定位战

存量时代不仅意味着市场供需结构的明显变化,商场招商难度的加码,更意味着许多项目将面临重新认识自己的课题,也就是重新定位。

以曾经因商战而闻名全国的城市郑州为例,随着近几年部分地产商业项目的不断涌现,除城改项目外,主城区商业的同质化填空补缺基本告一段落,而与此同时,问题存量项目开始不断出现,其类型大致可以划分以下三类:

第一类问题存量:早期的国营和民营传统百货

此类项目都具有鲜明的时代特点,由于机制僵化、缺乏创新等原因落后于时代潮流,面临持续衰落,基本上处于等待“天时”的状态,如旧城改造等。此类项目通常拥有优越的地理位置,如果能以先进的理念和模式重新定位包装,仍会拥有较大的市场发展空间。

值得注意的是,像郑州亚细亚商场这样曾经开启了中国商业新时代的商业建筑,因具有鲜明的时代标志意义而有望作为文化符号被保留下来,而这何尝不是此类项目重新发掘自身价值的一种方式。

第二类问题存量:散售型地产商业项目

此类项目前期销售通常承诺有一定期限的返租期,随着返租期结束,业主诉求的多元性开始显现,管理方很容易陷入力不从心的局面。可以说解决“人和”问题是保证此类项目持续健康发展的关键一环。

然而由于牵涉到投入和收益很难平衡,此类问题通常都较为棘手,近期郑州就有此类项目因与众多业主无法达成一致意见而清场关店。但郑州也存在这方面做得相对较好的项目,如位于二七核心商圈的百年德化风情购物公园,2015年该项目十年返租到期,面临着与300多个业主和众多品牌商家的协调对接,项目平稳过渡面临许多困难;与此同时,项目周边竞争环境已十分激烈,原有的项目定位及业态结构难以匹配当下的市场环境。在这样的背景下,项目运营管理方一方面与每一位业主进行大量充分的沟通协调,一方面顺应市场发展趋势积极推动业态调整,最终不仅实现了项目的平稳过渡,同时也进一步保障了业主的租金收益,项目的整体竞争力也得以提升。

第三类问题存量:前期定位规划不科学或目前的定位难以跟上市场潮流的商业项目

与前两类项目相比,此类项目面临的困难相对单纯一些,主要需要通过重新科学的定位来细分市场,引进更加适合的业态。此类项目通常面临着居高不下的商铺空置率,有的甚至关店。

以郑州二七商圈原某知名国外百货为例,2014年以来,二七商圈先后有郑州华润万象城、丹尼斯大卫城等重量级商业开业,本来就已激烈的竞争更加白热化,区域内的大商新玛特、北京华联时尚百货等纷纷进行了重新定位和业态调整,而这家百货却几乎没有实质性动作,直到今年5月份关店。而撤出后空置的物业,仍将面临重新定位规划的问题。

随着具有更高体验性的购物中心的兴起以及电商的冲击,传统百货业绩下滑趋势明显。此类百货通常以租赁物业为主,未来随着越来越多缺乏核心竞争力的百货店的退出,将有大量的空置物业出现,并面临着重新定位的现实。而根据RET睿意德在华中地区的操盘经验,有越来越多的物业方选择在百货退出后自主打造商业空间,亟需专业团队以科学系统的再定位来帮助物业实现新的价值飞跃。

(来源:RET睿意德 丁赞)

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搜铺资讯 责任编辑:张占英
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