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杭州来福士购物中心探店:如何“走出去”与“引进来”?

2018-02-12 14:08:00 发表评论

今天介绍一下2017年4月27日开业的杭州的新地标,杭州来福士。

一、项目介绍

二、项目区位

杭州来福士所在的江干区,是杭州东扩的桥头堡,也是杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”的核心区域,杭州的“拥江发展“战略”也将这块区域打造成成为一个集金融、商业、体育、休闲和居住为主的杭州新中心,而新杭州CBD的确立,也让这整块区域升值加码,极其具备商业发展潜力。每次听别人介绍,总感觉未来在发光,哈哈哈!

距离西海景区约4.5km,距离火车站约5km,距离萧山机场约20km;未来会与地铁4号线地下通道无缝连接。

沿江一带,有圆球体状的国际会议厅,有六足鼎立的市民中心,有杭州大剧院,杭州图书馆,还有城市阳台。商业方面,隔江锦路与杭州万象城相望,西南方向则是奥特莱斯。

三、设施设计

杭州来福士的设计灵感来源于"钱塘潮”,两栋250m的超高弧形塔楼,用建筑完美地诠释了涌潮现象的优美曲线和层层相叠的自然形态。

这个设计获得LEED金奖认证,也是浙江省首家整体按照LEED金奖标准整体设计、建造和营运的商业综合体。这里要科普一下,LEED是美国民间绿色建筑认证奖项,由非盈利组织美国绿色建筑协会(USGBC)于2003年开始运作的,目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。LEED设计运用能带来30%用水和15%电力的节省,切实降低业主以及租户的运营成本。之所以会讲到这个,是因为MALL姐之前接触CHANEL品牌案例的时候,品牌方一直强调以LEED标准进行设计装修,以及LEED对品牌的影响效用。随着商业地产的迅速发展和社会对绿色的追求,我想这个也会被越来越广泛的运用,如现在的北京芳草地、银泰中心、来福士、上海K11、广州太古汇等。

内部设计,有特色的花树围板和包柱设计。

四、楼层业态分布与品牌招商

MALL姐按照B1-L7的顺序一层一层讲。在品牌的规划上面,中间的楼层部分,服装类和生活配套类的,MALL姐看了很久,分法还是有点乱,MALL应该还是有很大的调整空间。

B1层为:言又几书店+WILL'S健身+优衣库+生活配套+小餐饮

设施上,有两个下层式广场,最南端部分连接地铁4号线,待开通。

小餐饮有亭西、一点点、coco、丸龟制面、DONCO Bakery、KFC、久赞、杭越小鲜、DQ、另茶、壹向轻食、寿喜锅料理、切壹盒、GO辣、侠饭、COSTA、牛哥的凉皮铺、老街角面馆、小吃广场(西树泡芙、chicken road炸鸡、仰望包角布、丸来玩趣、VQ鲜榨果汁、哞匠工场、衢点点、红唇串串香、salud欧洲冻酸奶)

生活配套类的有华尔街英语、屈臣氏、樱花美睫、YOUHOO、MISS CANDY指甲油、banila co.韩妆、梵文花、tutuanna、pop mart、the sense、eva's farm;精品类的如宝丽眼镜、aojo、mirror gift 、souffle等

L1层为:国际服装+生活配套+餐饮

国际服饰有WHOUS、Mangano、BESIONIA、Massimo Dutti、GUESS、EVISU、HARDY HARDY、MATTITUDE、SEAN BY SEAN。

餐饮有WIN HOUSE、麦丘梵、星巴克、wagas、喜茶、pizza marzano。

生活配套有innisfree、丝芙兰、stella luna、meitu、华为、zara home、小罐茶、I do、sunglass hut 、pandora、Agatha、cross time、HSCC、SWAROVSKI、BLOVE

L2层为:潮牌服装+生活配套

潮牌服装有Donoratico、d&x、aroma.、XXX Trenta、MOUSSY、SLY、inxx、mo&co、blooming、hello汀、CONSTANCE TSUI、UTI、U.DESIGN、UR、N.paia、E900、DAZZLE、BOY LONDON、adidas、ZUEE

生活配套有clarks/JOY&PEACE、GROTTO、黍糖、GG&CC、全棉时代、雷朋、良目、circle、riotLily等

L3层为:少中淑女装+儿童教育+生活配套+餐饮

少中淑女装有飞鸟与新酒、麦檬、玛丝菲尔·苏、bouthentique、personal point、lily、gmxy、nordic by nature、vero moda、MIXMAX、OTT、wancaoyi、GYWJ、WELKIN&WZWJ、the letter studios等。

儿童教育有artspire童绘、芝麻街英语、音卓钢琴、乐高教育、亚马逊乐园、美吉姆、the yian studios。

生活配套类的有晶生晶世、瑞兰穿耳、showcase、ABS家居、STACCATO、millie's、adopt香水。

餐饮有山葵家、KINGMAUII COFFEE、香樟花园法式铁板烧。

L4层为:餐饮+少淑装+潮牌男装

餐饮有杭儿风、多伦多海鲜自助、C16美食研习所、院子餐厅、左庭右院鲜肉牛火锅、新发现烤匠、绿茶、宜之兰等

潮牌男装有美特斯邦威旗下的HYSTYL、Novachic、nine way homme、JDV、HI PANDA、selected、杰克琼斯、Trendiano、SMITHPOLOV等。

少淑女装有百武西、热风、木果果木、 I LOVE CHOC 、axes femme 、LESIES、IENIN、VILAN、only、seifini、body.ing home、森所、VAAWOW等。

L5层为:餐饮+运动潮牌+童装童用

设计上,这一层连通办公楼、天御和雅诗阁,还有两个小露台花园;

餐饮有喜帖街、董鲜生海胆水饺、喜豚猪排、南山市集、太兴、蟹觅、半山小馆PLUS、蔴将、川味觀毛肚火锅、童年小筑。

运动潮牌有NIKE、Adidas、Adidas neo、李宁、new balance、palladium、crose、CAT、斯凯奇、FOSS等。

童装童用有balabala、Adidas young athlets、MITTI、minichoc、Soonyu kids、葡萄乐园、kidsland、Adidas kids、KUB。

L6层为:餐饮+生活配套+体验类

餐饮有川乐小镇、阿香米线、缸鸭狗、蒸锅瘾、饭堂印记、元港元气、禾丰记、氧气工坊和张生记等

生活配套类的有Aoyama科技护理中心、悠庭保健会所、科瓦齿科、Frank Provost、小美汇、华硕体验店、ThinkPad、Microsoft、AVATAR、泡泡吧、tokuyo、mokoo toyscoffee、3D-JP、SKYISH AIR、海马体照相馆、热气球娃娃机、EDU MALL、华尔街英语等。

体验类的有飞行梦想和塞车运动

L7层为:橙天嘉禾影城+餐饮

设计上,这一层还有一个空中花园。

橙天嘉禾影城2.1刚刚开业,餐饮有蟹屋、弥茶、星巴克、little paris、忆暹罗·金

五、MALL姐感想

2017和2018年都是中国商业地产大爆发的年份,但是走了江浙一圈市场,如这两年新开的杭大501、杭州来福士、杭州万象城、上海兴业太古汇、上海万象城、上海七宝万科、苏州中心、苏州龙湖天街等,会发现除了做重奢和轻奢的部分,同区域MALL里面的品牌真的同质化真的越来越严重。不仅仅是外地,深圳17年新开的购物中心,壹方城、来福士等,餐饮零售的同质化也是很严重的。作为一个普通消费者,会觉得去哪都看起来一样,顾客会开始就近消费,只要那个地方有想去的品牌店,而这并不是真正意义上的MALL吸引力。

分析:

一方面是,从商业地产整体看,僧多肉少,商业体迅速扩张,而成熟的品牌数量有限,新创品牌速度太慢,导致了品牌供应不足。

另一方面,来自于商业运营者本身,或是商业运营者本身运营机制的限制,或是同一块区域的商业综合体之间互相参考与借鉴,品牌资源内循环,而缺少了真正意义上的“走出去”和“引进来”。比如,凯德资管派运营的商业地产,以高度资金运转为导向,将投资风险分散为阶段性持有,私募进公募出,资管贯穿始终。前期高成本的建筑资金投入以及高调的商业宣传,投资方最大的诉求就是业绩指标和资金回报率。而看完来福士17年呈现的项目后,我们会发现,新的来福士的品牌构成相对保守,而且总和原来宣传的“轻奢”定位的MALL有点差距,这当然也是来福士一个租金收益与品牌调性间的矛盾。品牌资源的内循环,又比如的奈雪の茶、台盖、面包新语、乐凯撒等,现在深圳的购物中心几乎都随处可见。

想法:

一方面,转变房东思维,不是着眼于眼前快速的商业回报,而是先去做一个能够真正对消费者有吸引力与文化认同感的场所,真正地做出自己的特色,为消费者提供更加丰富的选择和消费体验。对于商业回报,当然是要细水长流,多途径获取。

另一方面,做到真正意义上的“走出去”和“引进来”,建立国际化视野,全球优选品牌,在经济全球化的大环境下保持竞争优势并成功实现MALL的可持续化长远发展。

当然,在网购飞速发展的今天,“新零售”流行的时代,线上线下的高度融合,互联网+实体零售,每天都需要不断变化,以确保客户返回寻找不同的体验,而不是仅仅满足于线上购物。

当建筑的标准超越商业内部的品牌,缺的是真正的“走出去”与“引进来”,这需要无数次勇敢的挑战与尝试,去实现两者的平衡,期待持续更新与美好的明天!

(来源:MALL姐)

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搜铺资讯 责任编辑:张占英

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