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华润置地一年内16个项目平均出租率下跌

2019-05-08 08:28:00

 “将商业开发提到与住宅开发同等地位上”这是华润置地在2018年华润商业年会上公布的未来三年商业计划。

华润置地不断给商业板块晋升位分,不过商业地产的收入占比一直处于低位。从2017年将商业地产事业部与开发事业部列为平级,到2018年提出转向“城市综合投资开发运营商”,商业版块的地位在逐步提高。不过,商业地产的收入占比一直在10%以下。

从2004年华润置地推出第一个商业地产项目——深圳罗湖万象城,开业一周年出租率便已达到97%,成为当时中国商业地产的标杆项目,自此也拉开了华润置地加快推进“万象城”品牌在全国的复制进程。财报显示,2018年华润置地在购物中心方面已开业万象城/万象天地22个,万象汇/五彩城12个。

一年的时间,万象城/万象天地增开了6个。数据显示,2017年已开业万象城为16个,五彩城╱万象汇11个;而2016年已开业万象城仅为12个。

一年内16个项目平均出租率下跌

随着开业项目的增多,租金收入也在同步增长,不过除了“鼻祖”深圳万象城外,华润置地商业品牌在其他一线城市的收效并不理想。

财报显示,2018年华润置地投资物业租金收入达95.2亿元,其中10.17亿元来自深圳万象城;在2017年87.8亿港元的租金收入中,深圳万象城贡献了10.73亿港元;2016年深圳万象城以9.86亿港元的租金收入仍居于首位。

单从深圳万象城近三年的租金收入来看,整体较为平稳,上下浮动不足1亿,而且平均出租率维持在99%以上。不过,在其他一线城市,华润置地的商业品牌走得并不顺。

财报数据显示,2016年,在华润置地包括万象城、五彩城、华润大厦、酒店等在内的共39个商业地产项目中,除去6个数据缺失项外,有10个项目的平均出租率下降。其中最高降幅为上海时代广场,平均出租率同比下降8.4%。

在2017年,在48个商业地产项目中,有12个项目数据缺失项,共有9个项目平均出租率下降,其中北京清河五彩城出现租金收入、出租率双降。财报显示,2017年租金收入2.77亿港元,同比下降1%,平均出租率下降0.2%。

而在2018年,在华润置地包括酒店在内的55个商业地产项目中,除12条数据缺失项外,有16个项目出租率出现下降,较去年出租率下降数增加了7个,同比增长77.7%,其中包括杭州万象城、贛州万象城、南宁华润大厦等在内。

不过值得注意的是,2018年商业地产项目平均出租率下降数量有所增加,然而租金收入同比下降的仅为4个。其中,北京置地广场购物中心租金收入连续两年出现负增长,2018年租金收入为8824.6万元,同比下降2%;2017年租金收入1.04亿港元,同比减少1.1%。此外,深圳华润大厦的租金收入较2017年下降了8%,降幅可观。

深圳万象城扛起租金贡献大旗

作为华润置地商业地产项目的标杆,深圳万象城近三年稳占投资物业租金收入榜首,而且甩开其他城市4-5个亿(元/港元)。从其公布的租户构成变化发现,服装、餐厅成购物中心主力。

财报显示,服装、餐厅、超市及百货是深圳万象城租户占比的前三类型。其中服装从2017年的15%占比增长到25%,位列租户之首。餐厅占比表现相对坚挺,从25%缩减至21%,近两年持续占据租户前三。另外,超市及百货、儿童及娱乐两类租户占比有所下滑,不过减少幅度不大,比例下调均为3%。

2017年深圳万象城租户构成

2018年深圳万象城租户构成

2018年以6.54亿元租金收入位列投资物业第二位的沈阳万象城,服装、餐厅类也分别居于前三之列。与深圳万象城不同的是,超市及百货在沈阳万象城中占比最低,儿童及娱乐表现稳定,近两年持续占据租户第三位。

2017年沈阳万象城租户构成

2018年沈阳万象城租户构成

去年投资物业土储面积占比15.8%

从华润置地在投资物业的城市布局、土地储备来看,其在商业地产方面还在继续加码。

财报显示,投资物业所布局的城市从2016年的39个,到2017年的44个,再到2018年的56个,华润置地的商业版图正在一步步扩大。数据显示,2018年已开业的购物中心51个,其中17间为轻资产管理;2017年已开业为27个,2016年已开业为22个。

除了已开业的项目数量增加外,开发中的投资物业在2018年增长迅猛。2016年、2017年分别为38个、39个,而在2018年则达到了52个(其中8间为轻资产管理)。

此外,从华润置地在土地市场的动作来看,商业地产的比重在加大。截止到2018年期末,华润置地总土储面积5957万平方米,投资物业的土储面积为943万平米,占比15.8%;2017年总土地储备面积达4897.8万平方米,其中投资物业土储面积816万平方米,占比16.6%;2016年投资物业土储面积占比仅为8.07%。

华润置地在2018年财报中指出,以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块,未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

在2018年业绩会上,华润置地也表示计划在2019年至2021年三年中分别开业9间、8间和13间购物中心,包括公司持有及轻资产管理的项目。至2021年底,华润置地在营购物中心数量将达到81间,2021年后,还有22间购物中心将会陆续开业。

(来源:乐居财经 杨静姝)

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搜铺资讯 责任编辑:张占英
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