华夏幸福商业总经理吴艳芬:未来商业地产百花齐放

2019-05-13 12:47:00

4月末,在北京南六环的凯德MALL·天宫院,观点地产新媒体再次见到吴艳芬,共同探索商业地产这个庞大命题。由此窥探到的,是华夏幸福一幅独特的商业画像。

“我们产业新城的商业在都市圈最好的位置上。”在圆桌论坛开始前的采访,华夏幸福商业总经理吴艳芬分享,与一般企业的商业运营逻辑不同,华夏幸福是封城造地,在都市圈发展的模式是建产业新城。

在发展一个新城的过程中,商业就扮演了一个不可或缺的角色,选址服务于产业新城的商业也同时具备了位置、价格、规模、禀赋资源、运营等优势。

首先在于位置,这也通常被认为是商业发展最重要的要素。她以东京都市圈为例,认为像这样总量巨大的都市圈有不少,像北京、上海、深圳等城市的成长空间就非常巨大,如同一个巨大的核,它有向外辐射的爆发能力。

“东京边缘有很多的小城市,卫星城市自己也成为一个核心,然后以中级的核心为吸附力,向外再发展,然后都能独立成为一个核心。”所以,在此类区域持有大量土地的华夏幸福有极大的位置优势。

有成功案例作为借鉴,吴艳芬深知,这些地方会受到都市圈升级带来的利好,像是固安的新机场、大厂的城市副中心规划,就面临着新的机会。“以北京为例,政府已经在主动把功能和未来经济发展的走向,像东京都市圈一样向外扩散,给我们带来的外溢价值就非常高。”

“新机场过去之后,现在大量有机场配套需求的高净值人员已经调到周边去住了,他们得跟着工作地区搬。所以,我们现在卖大量的空港配套给这些高净值人员,他们都是移动过来的。”

一个确定的事实是,人群在移动,消费就一定在移动。吴艳芬透露,华夏幸福单体3万平的小商业一年营业额已经有三个亿了,特色主题商业大湖花园天地,没有培育期,一经开业,家家商户都赚钱。

但是,机遇的另一面是挑战。吴艳芬称,像固安这个项目,面临着新机场、新的交通组织和新的县域居住人口的改变,它是新的机会。但面临着这种机会,可能会比一线城市商业客群更复杂,定位更具有挑战。

第二个优势在于价格。受惠于价值外溢,华夏幸福的商业土地价格远低于核心城市的土地成本,又有独特的结算模式。

第三个优势则在于资源禀赋。吴艳芬称,一方面是交通导向优势,交通向外疏导比向城内要容易得多;另一方面,在定位和布局上,能够有更宽裕的空间,容纳更多创新业态。

“我们在大湖,一共2万平米的商业,占地可能几十万平米,是什么原因?”她进而解释,是因为有大量的公园景观,喷泉等各样的东西叠加进去,这其实更像是一个城市空间的升级。

“商业是为这空间配套的。但是,一般的企业是不会这样做的,因为它用它的模式来算,是没回报率的。所以,它不会投这么多钱,因为这是看似对于商业没用的资源。”

但是,对华夏幸福来说,这是打造一个魅力城市的必然投入。所以,在城市的投入在商业上也会有反应。这就是其创造文旅项目的天然优势。

谈到商业,运营是永远离不开的关键词。“别人只是运营一个商场,我们是运营一个城市。”吴艳芬强调,现在大家都在说他们的大数据,其实,华夏幸福的数据会更全面、更完整。

“华夏幸福做城市的整体运营,包括交通、住宅各方面,城市的每一个居民都是我们的居民,所有的住宅基本都是我们的住宅,每一个业主都是我们的客户。 

“以交通为例,你住在哪里,在哪里上班,每天的出行规则是怎样的,甚至于消费力和收入等等,基本上全方位的诉求我们都清楚。所有的背景我们都非常了解。”

按照这样的思路,华夏幸福对自己的运营要求,就是真正地一站式满足在这个城市的人的不同时段、不同功能诉求。吴艳芬介绍,华夏幸福的商业也分成三级六类,在一个城市,都要扮演不同的角色,以满足消费者在不同时段、不同消费能级的不同需求。

当然,企业的发展不可能闭门造车,她对商业市场也有自己的洞见。观点地产新媒体了解到,近期商业的一个显著特征是,外资扮演了国内大宗交易市场的重要角色。有数据显示,截至2019年3月末,黑石、凯德、基汇等外资机构,大宗交易的金额累计已超过300亿元。刚过去的2018年,外资更是占据了北京大宗交易市场将近四分之一的份额。

“一个处于稳定上升期国家的持有型商业,是外资比较喜欢持有的资产。大家一直在谋划,只是现在到了比较好的时点。”吴艳芬从外资自身的角度分析称,外资大规模进入国内商业地产市场,除了对市场动态变化反应迅速,同时也是对中国经济未来发展态势的看好。

而华润置地、大悦城等内资企业的商业运营能力也不遑多让。“有实力的内资持有体量越来越大;港资企业也在稳健发展;外资进来之后,政策对它的导向也更加公平。”在她看来,未来中国的商业地产将是一个百花齐放的格局。

(来源:观点地产网 陈玲

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