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2019年全国新开522个购物中心 同比微跌2%

2020-01-13 10:18:00

联商网消息:2019年,商业地产朝美好生活加速奔跑,在消费升级的大趋势下,市场供应不减,商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费,新物种、新经济模式出现,年轻消费大放异彩,购物中心多元性加强,商业地产企业肩负城市更新使命。虽然有不少商业项目被迫延期,但全国新增购物中心的开业成绩仍然可圈可点。

根据国家统计局数据显示,2019年1-11月份,社会消费品零售总额372872亿元,同比增长8.0%。2019年经济延续总体平稳、稳中趋缓的发展态势,且整体市场需求量大,市场仍然不断涌入了新的商业物业。另据国家信息中心预测部公布的数据显示,初步预计2020年社会消费品零售总额增长8.0%左右。

据联商网零售研究中心统计,2019全年新开各类商业项目522个(单体商业建筑面积2万平方米以上,不含专业市场、酒店及写字楼,部分为存量改造项目),新增商业体量超4392.59万方,平均商业体量约8.42万方。

本文将从区域及省市分布、企业、体量、开业时间等基本面角度分析2019年商业项目的开业情况。关于2019年全国商业项目开业趋势解读,请关注下篇“2019全国商业项目开业报告趋势分析”。

总体情况分析:

一、整体维稳,2019略跌

从联商网零售研究中心统计的近五年(2015年至2018年)全年开业的商业项目情况上看,开业数量整体呈现稳定的趋势,涨跌起伏不大,除了2016年比2015年同比跌幅超过10%外,以及2019年同比微跌2%,其他均上涨。

具体来看,2016年和2019年跌幅分别为13%和3%,2015年、2017年、2018年均是上涨趋势,且受2016年下跌明显,2017年涨幅达到峰值,是近五年最高的涨至42%;2018年虽然开业数量值最高,但因2017年开业量也在500个以上,涨幅并不大,为6%。

这表明,随着全国商业地产市场进入存量时代,市场虽然每年都保持了一定量的供应,但从2019年情况来看,开发相对谨慎,且在一些发达城市存量物业重装改造现象明显。

二、华东霸榜,江苏、广东领跑

从区域上看,经济发达、消费力大的华东地区一如既往的强势,全年以247个开业量领跑七大区域,占比高达约48%,比2018年还多出3个。

华南是我国改革开放的前沿地带,区域内涌现出来一批批有分量的开发商,万科、恒大、碧桂园、保利、华润置地等粤系房企坐镇,加上离新鸿基、恒隆、新世界、九龙仓等港资房企大本营较近,天时地利人和,也是国内商业活跃之地。加上2019年“粤港澳大湾区”政策的推行,越来越多的房企进入华南,相信未来会有更多新商业物业的亮相。2019年华南地区以84个开业量保持区域榜眼的位置,占比约16%。

抢下探花之位的是西南地区,这与整个2019年的单月或季度趋势一致。西南有成都和重庆两大“全国级”城市,在数量上和品质上都有说服力,诸如成都太古里、IFS等项目闻名遐迩。2019年开业数量65个,占比约13%。去年还是探花的华中,2019年以42个开业量下滑至第四,但湖北、湖南、河南三省的全面开花也是可圈可点的。另外西北、华北和东北分别开出了35个、33个和16个。

具体到各个省市(包括北京、上海、天津、重庆四大直辖市)上看,江苏和广东两大经济强省各以66个开业量并列榜首,上海表现十分突出,单个城市51个开业量遥遥领先,且紧随江苏、广东之后。如果单从省份排名上看,与2018年一致,江苏、广东、浙江(45个)前三。其他开业情况良好的如安徽、山东、福建、江西、湖北、四川、云南、重庆、陕西等省市数量都在15个以上。

三、新一线城市依旧活跃

与2018年我们统计的情况相比,从城市分布情况上看,2019年依旧是“新一线活跃、下沉市场崛起”的格局,尤其是以新一线活跃度最高现象最明显。

以开业数量≥6个作为标准,统计了全年城市活跃TOP21榜。单个城市上看:上海最为活跃,开业51个问鼎全国大型开业购物中心数量之冠;深圳开业27个位列第二、杭州以18个列第三;其他开业量在10个以上城市依次是重庆、西安、苏州、成都、南京、昆明、合肥、武汉。另外,佛山、北京、广州、天津、福州、无锡、济南、长沙、郑州、温州均入榜。

整体上看,相对一线城市相对饱和和同质化问题,以及三四线城市消费层级相对有限的情况相比,新一线城市近年来经济增速快、人口迁入大、交通更加完善,营商环境优越,活跃程度高。一方面,从TOP21榜看出,21个上榜的城市中,新一线城市就有11个,占比超过了50 %,同比2018年增加了4.8个百分点,且未上榜的五个城市中,宁波开业5个、东莞和青岛开业3个、沈阳开业2个。

另一方面,根据《第一财经周刊》发布的2019年中国城市分级排名榜单(不包含港澳台)进行统计后发现:15个新一线城市开业总数量高达145家,占总开业数量比约28%,与2018年基本持平;四大一线城市北上广深均有项目开业,为94家,占总开业数量比约18%,与2018年一致;30个二线城市除大连、海口外均有商业项目开业,数量119家,占总开业数量比约23%,与2018年一致;三线及以下城市开业大型商业项目163家,占总开业数量比约31%,与2018年一致。

四、5-10万方规模为主流

从商业规模的分布情况上看,规模在5至10万方(含5万方,不含10万方)数量最多,占比约37%;2至5万方(含2万方,不含5万方)占比约27%;10至15万方(含10万方,不含15万方)占比约24%;15万方以上(含15万方)占比约12%。

从体量规模分布情况上看,5-10万方的一站式商业中心是目前常见的模式,这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本购物和消费需求,也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态,又有足够的空间可供活动营销,往往受到很多开发商青睐。

同时,当下拿地成本越来越高,加上社区商业模式的流行,5万方以下的小体量商业逐渐增多,尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区,地越来越少,地价越来越高,而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度,有黏性高优势,且无需高额营销费用,也被广泛看好。

五、大型全国性开放企业占比超31%

以开业数量≥5个作为标准,统计了全年企业贡献活跃TOP14榜。

分析后发现,企业贡献活跃TOP14榜中,以大型的全国性开发集团为主,且前三与2018年一样,分别是万达、新城控股及万科印力。

万达最为抢眼,以44个开业量蝉联了企业活跃榜榜首,除上海青浦万达茂外,其余43座均为万达广场项目,开业量与2018年相比少了8个。

新城控股全年23个开业量紧随万达之后,其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品,12月在江苏扬州、安徽宿州等地开出了7个吾悦广场。按照新城控股的规划,这到2020年将实现100座吾悦广场开业的目标。

万科与印力也在2019年合力贡献了16个项目,同样入榜的还有华润置地、天虹股份、龙湖商业、世纪金源、宝龙商业、绿地、百联股份、爱琴海商业、融创中国、复星国际、王府井。

这15家上榜企业合力贡献了163个商业项目,占总开业数量比31.4%。

另外,诸如苏宁置业、砂之船、步步高、恒太商业、华地国际、金鹰、碧桂园、北京华联、大悦城控股、嘉里建设、瑞安、新光三越百货、中央商城、花样年商业、金地商置、弘阳商业、杉杉、永旺、银座、中海、天河城等知名开发企业2019年均有项目入市。

六、年底集中放量

从开业时间上看,整体数据分析后得知,几个重要的时间节点依旧是开业高峰期,典型的是年底12月、“金九银十”都是集中放量的时期,很大原因是这几个时间点是重要节假日期,如国庆、元旦。

具体来看,12月最多,达到一年峰值为116个;2月最少,仅2个项目开业。下半年开业项目明显多于上半年,且开业项目基本上呈按月递增的趋势。其中1月、9、12月是开业高峰期,期间每个月的开业量均在70个以上。

12月和1月在元旦和圣诞双节的推动下一直是开业较多的月份,9月在国庆黄金周的助力下也经常是开业高峰,相同情况的还有5月,因端午节缘故,开业数量往往也不会太少。可见,大多数购物中心喜欢放在节假日期间开业,有利于营销活动的策展,吸引更多的客流。

附:2019年全国新开商业项目统计表


Tips:统计中内蒙古根据区域划分标准,即内蒙古自治区东部五盟市(呼伦贝尔市、通辽市、赤峰市、兴安盟、锡林郭勒盟)属东北地区;内蒙古中部(呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市、巴彦淖尔市、乌兰察布市)属于华北地区。

其他未纳入此次统计的项目(商业体量<2万方、专业市场、纯街区等)有:

重庆1089艺术美丽中心;

昆山欧尚店重装;

玉林碧桂园凤凰广场;

上海浦商百货博山店;

上海唐镇恒生万鹂;

上海董家渡中福城;

上海魔贸580;

上海100AM新百安商场;

西安南飞鸿广场乐荟里主题街区;

成都第五城万科城市广场;

上海甜爱坊(原友好村存量改造);

郑州星辰·万科生活广场;

南京国展1909·湖景街区;

天虹深圳首家社区生活中心松瑞天虹;

福州阳光天地购物中心主力店之一乐境百货;

1.6万方的上海乐坊芦恒生活广场;

1.4万方的上海东苑米兰广场;

1.2万方的上海中环广场(存量改造);

1万方的深圳港铁颂荟TIA Mall;

杭州世茂茂宸金座-缤谷无界商业街区;

广州宜家新天河商场;

麦德龙重庆沙坪坝商场;

郑州宜家商场;

天津欧贸万享集全球进口商品集散交易中心;

重庆华南城·诚外诚国际灯饰批发城;

西安华南城五金建材精品D区;

写字楼物业上海博华广场;

1.2万方的杭州万科劝学荟Qsquare;

贵州首个宜家;

湖北罗田居然之家生活MALL;

城市更新项目东莞犀牛陂万科里;

苏州太仓芝麻唐国际街区;

静安大悦城摩坊166霓虹街焕新开业;

复星Club Med阿尔卑斯山度假村;

合肥之心城“∞号盒子”主题街区等等。

(本文系联商网特别策划“2019中国零售大复盘”系列报道,文/联商网&搜铺网 陈宁辉)

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