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商场与商户的“至暗时刻”:还要继续减免租金吗?

2020-03-25 17:31:00

联商网消息:疫情爆发至今,实体商业遭受艰难挑战。无论是业主或运营商,还是品牌租户,受疫情带来的打击都超出预期,短期内客流和业绩无法迅速恢复的情况下,双方都在积极寻求各种续命措施。

对商户而言,要求业主减免租金看起来是最直接有效的方法。对业主而言,为避免商户中途撤退导致的长远压力,给商户减免租金也成为首当其冲的权宜之策。

看起来,租金减免是双方“心灵相通”的结果,然而,事情的发展方向似乎正在偏离轨道。日前,广州十三行商户集体抗议减租事件引发热议,事件中商户要求业主“2月退租,3月免租”。而这不是个例,类似戏码在全国其他地方均有上演。

郑州一商场复工首日就与商户因减租政策发生冲突,起因是租户不满商场方迟迟没有公布疫情期间的租金减免政策;

福建闽侯南屿的一家商场给出了免租一个月的政策,但一周后却要求商户先续租,疑似合同捆绑行为引起商户抗议;

南京一商场有租户难以维持,要求提前解除合同,但与商场就违约金产生纠纷;

石家庄一商场疫情期间未免租金,复工后要求商户交房租和物业费被商户集体反抗;

太原一服装城百名租户聚集,疫情期间无法正常开工要求业主退租;

……

购物中心和品牌本身是“唇齿相依”的两个主体,却在当下生死存亡的关头产生激烈的矛盾,甚至不惜“撕破脸皮”,到底谁之过?该如何杜绝纠纷发生?双方未来如何更好地同舟共济?

图/联商图库

如何看待租金减免纠纷

从购物中心角度看,减免租金,一方面能降低商户经营成本和防范租户流失;另一方面商场关闭和租金减免,延长了投资回报周期,如果租金是保底+提点的方式,对业主方来说是笔很大的损失。

对商户而言,一些商户的抗风险能力弱,短期内恢复难度大,得不到支持的话会陷入亏损状态,门店越多,损失越大,因此难免会做出“关店止损”的抉择,即便冒着合同到期被清退的风险也会向购物中心提出租金减免的要求。

《联商网》曾在1月底做过统计,彼时全国近千家购物中心相继发布了租金减免优惠措施,其中最长的优惠期为67天。虽然当前各地在慢慢解禁,消费在逐步复苏中,但疫情尚未彻底解除,线下客流短期仍难以大规模恢复,实体商业压力依然巨大。或因减租时间不够长,或因减免力度不够大,部分商户开始不满,采取游行示威来表达自己的诉求。

对此,联商高级顾问团成员王国平指出,对于疫情下租金调整一般采用法律规定作为处理原则,并在相关法律法规指导下对于个别商户及品类进行特定扶持。

他表示,疫情时长影响减免租金时长,疫情对不同品类及商户产生不同影响决定给予减免的力度。目前不少省份都相继出台疫情下的指引意见,购物中心在处理此类事情,按当地指引意见处理最为公平。对于受疫情较为严重的特定品类,或者特定商户,购物中心应该在力所能及的情况下,尽量扶持,共渡难关。

对商场而言,商业地产是个投资回报周期较慢的行业,租金是大多数商场很重要的收入组成部分,疫情下也是受影响巨大的一方,他们甚至不惜闭店、员工上班时间延后,但商场日常防护和消毒工作、捐款赠物等成本压力剧增。然而在租金减免的舆论呼声中,往往情感的渲染占了上风,甚至让不少人忽略了业主和租户之间还有合同协议。

但不能忽视的是,有些商场虽然实行了疫情期间租金减免的优惠政策,但在与租户合同到期后续租时又大幅度增加租金,这种行为也引起了商户的抵抗,是产生纠纷的因素之一。

那么在业主眼里,又是如何看待这一矛盾?上海某商业项目负责人徐商向《联商网》坦言,经过2、3月份的租金减免,业主方已经承受了巨大压力,如果继续减免,也面临着现实困难。商户支付的租金直接构成甲方的收入来源,继续减免,就意味着甲方收入持续减少,最直接结果就是当期出现经营性亏损;一些负债率高的商业地产项目,甚至要依靠租金来支付利息和贷款,一旦现金流出现问题会引发系统性风险。

但是,如果业主不继续减免租金,一些小商户甘愿提前闭店,或者合同到期后撤离,对甲方未来收入也会造成不良后果,最终是“两败俱伤”。

在徐商看来,此次疫情发生非常特殊,双方都是受害者,要求一方承担全部损失的诉求是有失公平的。

如何规避减租纠纷

谁都不能否认,业主或运营商与商户“一荣俱荣,一损俱损”,唇亡齿寒。

“实际上,这次疫情对物业方和品牌商户来说,都是一次互相摸底、互相博弈,进行市场洗牌的机会。”联商高级顾问团成员潘玉明表示,“一方面,购物中心可以借此机会进行商户的优化调整,优质商户或者购物中心需要的商户,给予租金减免支持留住他们,不然即便是搭上一定的赔偿,也要调换新的商户;另一方面,也给了品牌一次战略调整的机会,是寻求新的商圈区域开设新店铺的好时机,可以利用租金、人力、物流等方面的要素和物业方谈判,主动进退调整”。

总的来说,当下业主和品牌充分协商沟通是最紧迫的。

王国平强调,购物中心发展到现在,和商户之间仍然存在着严重的信息不对称。“商户不清楚自己的租金构成,对租金高低没有概念,只是希望购物中心能够在困难之际扶持一下。同时,购物中心在疫情下承担了很多责任,也没有及时与商户沟通,进行立场交换,引发商户不理解,甚至误解认为购物中心在疫情下,还是只想着自己发财。所以,购物中心的发展是甲乙双方共同努力的结果,保持良好的沟通是非常必要的。”

而有效的沟通可以基于哪些方面思考进行?《联商网》总结了几点:

一、合理沟通人员及营销成本的未来使用方向。商户对原定租金在特殊时期有疑义,实际上是对自己付出的租金与能够获得的服务回报不满意造成的。租金定价主要有场地成本、人员成本、营销成本等组成,除了场地成本是相对固定值,人员和营销成本多少都会在疫情下产生效益落差,而商户希望这部分落差由购物中心承担。

同等人力成本的相对低效是疫情下的不可抗力,购物中心如果对员工工资进行打折,应该考虑让渡出部分利润;如果没有进行员工工资打折,商户以及购物中心作为抗风险能力较强一方,都应该承担更大责任。员工工资打折很可能会导致员工稳定性以及工作积极性下挫,对于商户以及购物中心都不一定是好事。

营销在疫情下基本取消,这块成本购物中心可以考虑让渡出来,也可以积累下来,以便于疫情结束后有更多的“子弹”可以打。关于营销成本,购物中心和商户可以沟通一下未来的整体战略,如何利用会更加高效。

二、从法律层面上,可以把疫情归入“不可抗力”影响,合同双方可按照约定来明确责任并承担各自损失。但在现实中,不可能所有问题都通过诉讼来解决,因此,各方只有通过友好协商,求同存异,在权衡利弊之后“两害取其轻”,相互妥协退让,才能共克时艰。

三、明确减免的具体内容。减免政策中,有些企业会明确表明是免除租金收入还是物业费等内容,但有些企业没有明确,这就容易造成争议。租户交给业主的费用中,除了租金,也有物业费、停车费、水电费等,需要明确,以免造成争议风险。

四、明确免租期的计算单位。比如一些商场运营的租期单位是月,这种情况下就有一些租户会纠缠大小月的问题,比较容易引起因月份天数不同带来的争议困扰。总的来说,以日起时间段订立租约和免租期会规避上述争议。

此外,租户还应该明确免租期是采用期内免租还是期外顺延的方式,以及考虑这两种方式给租户自身经营和现金流带来的影响。

疫情后如何同舟共济

即将进入到四月,疫情总体已趋向稳定,企业出台的租金减免政策大多止于三月,各地购物中心及商户已经相继恢复正常营业,但客流及消费力恢复情况还是未知数。

关于后期租金政策如何推行又是一个矛盾点所在,按照博弈论的囚徒困境理论分析后得知,相对而言,甲方的最佳决策选择是不减免租金,乙方的最佳决策选择是要求减免租金。

不过,在定格思考减租额多少、减租时期多久后,更应该要做的是抬头望望远方,思考下后疫情时代,购物中心和品牌该如何继续同舟共济?

对此,潘玉明表示,目前有一种情况比较引人关注,就是零售方或物业方在等待,包括等待政府主管部门下达相关的补贴政策,等待上级集团公司行政指令,等待商户品牌方的积极支持政策,甚至等待顾客的积极回归,包括报复性消费。

这种是被动地等待合作方给予自己的利益的态度,在社会突发疫情之后,从情理上可以理解,但是从市场经营的战略发展角度来说,并不可取。换言之,零售方或物业方应该积极地从自身出发,主动作为,激活自身的经营能力。

与此同时,徐商也给出了四点建议。

一、重点在引流和增效上。

对4月份及以后的租金是否减免,或者减免多少,可一月一议,把当前的主要精力放到如何吸引客流,恢复经营业绩上来。

如果业绩快速得到恢复,租金是否减免的矛盾就会大大缓解,为双方进一步协商沟通创造了好条件。如果现在聚焦在减租与否,采取游行示威等过激行为,只会使营业环境恶化,客人避而远之,恶性循环的结果只会是“双输”。

二、灵活调整租金收取策略。

相对而言,甲方实力和承担风险能力总体上要强于小商户,在当前形势下,有能力的甲方应该体现出“担当”,从更长远的角度来平衡当前收益和持续运营的关系。

因此,在具体操作方法上不是简单的“减、免”,可灵活调整租金收取策略。比如一定周期内对租户采取营业额提成,对确实困难的商户适当延缓租金收取时间,再或者将未来业绩提升作为减免的前提。

三、合理诉求,积极沟通协商。

小商户也要本着互相体谅的原则提出合理诉求,如果自身经营确实有困难,应该实事求是与甲方协商。即便是协商不成,也应该采取法律手段来解决争议。

从另一个角度来说,小商户也要意识到,作为商业地产的运营方,甲方是具有选择主动权的,即便是当期作出勉强的让步,一旦恢复到常态经营,甲方完全可以行使选择权,对提出过分要求的小商户不再续约。

四、积极争取各级政府推出的扶持政策。

由于此次疫情带来的影响面大、程度深,因此,小商户和甲方也不要拘泥于双方来解决问题,完全可以请有关部门来协调关系,解决困难。

同时,还应该积极争取享受国家和地方推出的各类扶持政策,通过金融贷款、税费减免等措施,化解企业当前的主要矛盾。

结束语

在疫情下,业主和租户之间“唇亡齿寒”,只有相互体谅,携手共进,才能共生共荣,渡过难关后也会给双方长期合作增加信任和默契。

品牌方要理性客观的看待租金减免的政策,对给予支持的道一声感谢,但不应将其作为一项理所应当的标准。业主既然给出了支持,就贯彻到底,杜绝“空头支票”,甚至出现“事前减租,事后涨租”的套路玩法。

2020不会重启。不管是业主方还是品牌方,都面对相同的困境,一味地要求“对方付出”终难长久,过分激进的情绪渲染更不会改变现状。

在不确定的环境下,减租只是权宜之计,并不具备长期铺开的条件,后疫情时代下,在运营及创新等方面下功夫,站在长远、开阔的维度共克时艰方为长久之计。

*应采访者要求,文中徐商为化名

(来源:联商网 文/陈宁辉;编辑/周松平)

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