梁晶:上坤商用结合自身业务特点,将做到三个“精”

2020-12-03 18:47:00

一场疫情,打乱了所有人的既定步伐。

在2020观点商业年会的现场,各大商业地产企业掌舵者、金融机构掌门人热议纷纷,对于如何重构商业市场发表了自己的一番见解。

有乐观者将这次疫情形容为商业地产的一次“中年危机”。诚然,在地产行业下行时期,疫情带来的经济停摆让众人倍感压力。

也有人认为,这次疫情给了地产人一个安静的“反思期”。无论是近在眼前的疫情,还是稍远一些的全球局势、经济转型等,有待思考的问题还很多。

无论面临着怎样的境况,观点商业年会上更多听到的,仍是积极的声音。上坤集团助理总裁兼商用资产事业部总经理梁晶,正是其中一个坚定的“看多派”。

在年会期间接受观点地产新媒体专访时,梁晶表示:“疫情除了带来阶段性的困难和危机之外,同样还有更多的机遇,只是看我们是否做好准备,并主动去拥抱变化。”

梁晶指出,上坤商用结合自身的业务特点,将做到三个“精”:针对完全不同类别的项目,发现并确定“精准的客户定位”;延续上坤基因,创新并深化“精致的产品打造”;通过“精细的运营管理”保证高质量运营。

一个商业项目能否得到市场认可,归根结底是通过人流量和消费量来实现。后疫情时代下,消费者对于实体商业提出了新的要求,大健康、智能化、大数据等崭新元素纷迭而至。

而梁晶提出的“三精”理论,则恰好是把握住了商业地产的本质所在。

“从基层做起”

“上坤在2010年成立,成立之初,我们就决定要持续深耕商业领域。”梁晶介绍说,上坤一直着力在打造均衡的地产业务组合,以住宅物业是核心业务,实现规模化增量,商业及综合用途物业开发运营为辅,赋能资产和存量。“长期主义”是上坤一直秉持的信念。

从最初的一个个小型文创园区、社区商业开始,从开发建设到招商营运、资产管理……回首过往,梁晶笑称,上坤的商业是“从基层做起的”,以商家和顾客为师,精研商业经营之道。

如今十年过去,上坤已经拥近10个处于不同阶段的商用物业组合,包含商业、办公、酒店、综合体等等,大部分项目位于寸土寸金的上海。

或许也是得益于这种“商住平衡”之道的熏陶,梁晶对于商业地产的判断和分析往往有着更为宏观的视角。“危里有机,疫情居家期间,大家对生活和消费有更多思考。在这种情况下,好的产品、好的消费场景跟生活场景,可能会更为大家所感知,商业地产也是如此。”

凭借对传统住宅业务发展轨迹的触类旁通,梁晶对于商业地产有了更多思考。他指出,从“粗放”到“精细”的不仅是住宅,商业更是如此;而从“同质化”到“差异化”,则是企业打造核心竞争力的方式。

梁晶认为,如果为了一味的准求规模而不断开发新项目是不负责任,很多时候客户的真实需求没有得到充分的研究和满足,很多项目更多是千篇一律的状态。

“从客户的角度出发,如今线上、线下各种消费渠道越来越多,仅看上海这个市场,大大小小的商业中心已经几近饱和状态。如何通过独特的主题、通过特殊的消费场景去形成客户黏性,这是疫情之后会更加突显的问题。”

身处“内容为王”的时代,能够深入且精准地切中消费群体的“爽点”和“痛点”,决定着一个商业项目的成败。而想要做到这一点,往往不是简单依靠一些时尚元素,或者某些精致的空间设计就能够实现的。

在梁晶的商业“方法论”中,他将商业地产项目成功总结成为一个“3CS”产品模型,主题(Concept)、空间(Space)、客群(Customer)、场景(Scene)、内容(Content)和服务(Service)六大要素之间环环相扣,最终保证了实现成功。

“一个商业项目的成功,往往不来自于某一个单纬度的成功,而是在于整个闭环的形成,一以贯之并做到极致。”

梁晶表示,上坤会尽可能站在消费者的角度,随着年轻的“90后”和“Z世代”已经成为消费主流,关注新兴群体的需求应该成为商业地产人的必修课。

“先番”迭代

梁晶口中的“变化”,如今已经开始不断落地。

据了解,上坤如今提出了一条名为“先番”的产品线,目的正是为了适应已经到来的新消费趋势。

关于新产品线的名称由来,梁晶笑称,“先番”听起来可能比较二次元,但其实来源于英文“New Fans”(新社群)的音译,所表达的是上坤对于打造商业项目的一种新思路。

“当今社会特别是后疫情时代,人与人之间物理距离已经不那么重要,更重要是心灵之间的联系,而围绕共同兴趣爱好价值观形成的联系即是社群,以体验为核心的新商业应更多围绕着社群去打造。”梁晶补充说,上坤从拿到项目开始,核心思考的不是项目周围有哪些人、哪些项目,而是考虑到底要吸引什么样的人群,进而再根据这类人群的特点和项目本身特质去做。

梁晶表示,这与当前互联网的趋势是相契合的。在他看来,在大数据、5G时代,时间和距离的限制已经越来越小。依托于社群,可以通过高频的线上活动来形成社群粘性和社群聚集,进而传导至线下,形成更多消费和体验。

根据上坤的规划,先番系列中具体囊括了“先番城”、“先番小镇”、“先番荟”、“先番中心”等系列产品。尽管各自的定位及规模不同,但相同的是,这四种“先番”项目均围绕社群打造。梁晶介绍,以明年初即将开业位于上海闵行区的七宝先番城为例,是在一个10万平米的地铁上盖商业综合体,其区别于传统商业,针对区域内对生活品质有较高要求的年轻白领和年轻家庭,以自然探索主题场景打造“社交客厅”,融合了共享办公、主题酒店、文创书店、美食集市等一系列复合功能,并与跑团、音乐节、脱口秀等内容相结合,形成一周七天,一天24小时不间断的社群新生活。

“就是不断去思考、不断去尝试,我更希望我们的团队,尤其是90后、95后能够以“玩”的心态去做商业,先要自己玩开心了,才有可能让顾客满意。”

不得不说,追求差异化和精细化确实有利于形成独有的市场竞争力,但从另一个角度来看,这或许也让上坤商用面对规模和速度时需要有所取舍。

对于这一点,梁晶有自己的态度:“对于商业地产而言,我们很难简单通过规模的大小做出评价,质的维度远重于量,上坤商用追求的是有质量的持续增长。”

同时他也指出上坤商用经历了十年的沉淀和积累,接下来会以“商住联动,轻重结合”的体系化路径加速发展,目前开发及运营中的商用资产规模已经超过100亿。接下来,力争通过卓越的开发及运营能力为资产赋能,成为“行业领先的全流域商用资产管理平台”。

在上坤的理解中,所谓的快速增长一定是建构在理念不断更新、产品不断升级的基础上,从而才能做出消费者满意,并具有良好资产回报的商业项目。“在同一地段,无论是人流量还是销售额,出租率亦或租金,我们往往都能够比周边同类型项目高出20%-30%。”

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搜铺资讯 责任编辑:周松平
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