白德利否认“太古逃离香港”,内地要加大投资

观点地产网 何凯玲 黄子慢 2021-03-12 09:27:00

一年一度的年报季如期到来。

3月11日下午,太古地产通过线上会议召开了2020年度业绩发布会。除太古地产主席施铭伦因为曾接触一例新冠病例、正在家中自我隔离外,戴着白色口罩的行政总裁白德利、财务董事刘美璇两位太古地产高层“熟面孔”出席了发布会现场。

据业绩公告,太古地产去年总收入133.08亿港元,同比下降6.43%;营业溢利55.06亿港元,同比下降61.76%;公司股东应占溢利40.96亿港元,同比下降69.5%。

此外,因国泰航空企业重组成本、太古海洋开发集团减持支出等等,集团于2020年度录得了39.69亿港元亏损。因此,太古地产决定将下调2020年度每股股息至A股1.07港元/股、B股0.34港元/股,“这是一个恰当的做法。”

而在媒体问答环节中,行政总裁白德利将更多的时间留给了地产相关业务。参会媒体对于太古地产的非核心资产出售计划、对香港及内地的投资力度以及疫情预期等问题更感兴趣。

谈非核心资产出售:有出有进 卖旧投新

在2020年的133.08亿港元营收中,物业买卖收入为3.12亿港元、酒店收入为6.41亿港元,而物业投资收入为123.55亿港元,占比高达92.84%。

据观点地产新媒体此前报道,于2018年及2020年,太古地产先后向基汇资本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物业,累计回笼资金约250亿港元;亦出售了位于美国迈阿密的两座写字楼,并首度拆售香港太古城住宅项目的停车位。分析指出,这些物业虽然租金收入相对稳定,但对于太古地产的写字楼租金收入贡献不高,从收租回报上而言算是“非核心资产”。

以最近成交的太古城中心第一座物业为例,其2018年及2019年的净租金收入分别为2.3亿港元、2.32亿港元,对太古地产在港办公楼租金总收入的贡献仅有4.5%,而通过出售便可回笼98.45亿港元现金、录得至少约20.1亿港元(按法定基准计算)收益,太古地产做出的选择不难理解。

一些关于“太古逃离香港”的疑问却也在市场上流传开来。对此,白德利在媒体问答环节中两次回应:太古地产的确在过去两三年中已经出售了规模为450亿港元的非核心资产和业务,但这并不等同于集团将撤离香港,公司对香港的发展长期看好。

他强调,上述出售的物业均是超过了40年的老物业,通过出售这些老旧的非核心资产可以使太古地产获得良好的现金流和业绩表现,同时可以不断优化投资组合,进一步增加对核心业务的投资。

聚焦香港市场,太古地产过去一年的写字楼业务所受疫情等影响似乎有限,而零售业务则相对影响更大。

截至2020年12月31日止,太古地产旗下香港整体办公楼物业租用率达96%,同时租金均实现了上调:太古广场、太古坊、港岛东中心及太古坊一座租用率分别为95%、98%、100%,租金分别上升2%、12%及11%;香港太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓租用率分别为96%、100%、99%,销售额则同比下降了31.2%、17.6%、16.1%,整体零售销售额下降了24%。

白德利表示,公司在香港持有一些写字楼和零售物业,前者是非常依赖于香港作为“金融中心”地位的,“我们相信香港历史上金融发展最好的十年就是未来的十年,会有更多的需求从中国大陆那边延伸过来。”

他提到了公司位于香港的一些新项目的最新进展:一是太古城中心一期是非常大的项目,太古地产目前仍持有太古城中心二期商场物业;二是正在新建太古坊二期、三期,香港太古广场也将继续向东发展,在2023年会落成一个23万平方呎的新大楼;三是新推出了EIGHT STAR STREET、香港柴湾和黄竹坑的住宅项目。

在商场店铺方面,虽然土地的价值下降,但未来会不断寻找投资机会,如金钟及中环地段的政府地皮出售。至于投资的资金从何而来,太古地产认为前期出售物业、绿色金融是重要的来源:前者为公司回笼450亿港元,后者亦为国泰航空增添了60-70亿港元现金。

谈投资比例:重视大中华区 对内地与香港暂无目标

虽然太古地产的业务目前涉及了美国、新加坡、雅加达、越南和中国,但施铭伦在致辞中提到,未来太古地产的业务还是以大中华区为主。

对于进一步细分市场,白德利提及,虽然集团基地仍然是香港,但公司对于内地及香港的投资比例仍未有明确目标,但会同时积极在两地寻找投资机会。

2020年,太古地产在内地的整体投资物业组合的租金收入为28.62亿港元、同比增幅为3%,零售投资物业组合租金收入为24.91亿港元、同比增幅为5%,零售方面的表现相对突出。

“由于国内消费的大幅增加,我们位于中国内地的五个商场迅速复苏,在某种程度上抵消了香港业务所要应对的挑战。”白德利指出,虽然不同程度地受到了疫情影响,但上述项目的零售销售额以及租金收入均超越了2019年,其中2020年下半年的销售额又比上半年增长了29%。

据公告披露,北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇出租率分别为99%、100%、98%、95%及95%;销售额分别为-18%、36%、-12%、6%及15%。同时,据太古地产官方披露,广州太古汇在2021年元旦创下开业近10年以来的历史第二高单日客流记录,形成了奢侈品排队现象。

在问答环节中,白德利提出,高消费品牌的复苏或销售可能比其它类别更加缓慢,但是公司对于一些高端品牌的零售战略已经生效了,太古地产与高端品牌零售商店的合作非常好,所以并不担心高端品牌的线上销售会对实体店的经营业绩产生冲击。

同时,经过多年经营,太古地产内地5个商场项目已经达到不同成熟度,这使得太古和太古地产在消费者、当地政府眼里成为了强有力的品牌,也证明了集团在一些大城市里营运以零售为主导的商场的战略是对的。因此,太古地产决定未来会积极在中国内地发掘更多新项目,继续扩大投资。

他举了个例子,如将在2021年4月启动的上海前滩太古里数码广场,该数码广场以健康为主题,使用了很多数码技术,目前出租率为77%,预测会很受消费者的欢迎。此外,北京三里屯太古里雅秀大厦正在翻新中,预计于2021年完工;颐堤港项目则将与远洋集团合作扩建二期,分为两阶段于2025年底与2027年落成。

而对于接下来的业绩表现,太古地产称自2019年便开始提供租金优惠,并决定将继续提供租金支持。叠加上半年多为公司业绩表现比较疲软的阶段,所以对于2021年上半年的业绩“也不会有非常大的盈利预测”。

谈及疫情,白德利表现得十分谨慎:“其实现在要预测2021年发生什么事是比较危险的,但是我们还是觉得比较欣慰——疫苗已经批准使用,相信在香港的接种比例到年中的时候应该已经比较高了,生活的限制也会逐步缩小,同时也会跟广东省通关。”

谈及为何同比增加了3.4%的派息,他又表示,太古地产一般是将公司溢利的50%拿出来派息,希望每一年都能有持续增长。“不是所有地产商都可以这样做,我们觉得在业务势头之下,可以持续地每一年增加我们的派息。”

以下为太古地产有限公司2020年业绩说明会问答环节实录整理:

现场提问:市场预期一些高端品牌把焦点放到网店上,实体店以后会逐步关闭,这对太古地产的高端零售可能会造成压力?

白德利:高消费品牌的复苏或者销售可能比其它类别更加缓慢,但是太古广场对于一些高档品牌的零售战略现在似乎已经生效了,我们跟他们零售商店的合作非常好,所以我们并不担心这方面。

现场提问:有没有计划出售一些非核心的业务,同时可否分享在中国内地的业务计划?

白德利:在过去两三年我们已经出售了一定的非核心资产和业务,规模大概为450亿港币,这就使得我们今天有很好的现金流、业绩表现良好。在重新整理非核心业务方面,太古地产的表现是良好的,我们不断优化,同时进一步增加对核心业务的投资。

现场提问:太古已经出售太古城中心三期、四期以及第一期,是否准备从香港撤退?

白德利:我们的确是出售了一些位于香港的非核心物业,这些都是比较老的资产(超过40年),可以使我们筹集资金、转投到更重要的项目里。

太古城中心一期是非常大的项目,我们也在新建太古坊二期、三期,从这里可以看到我们还是做了很多的投资。我们在2023年会落成一个23万平方的新大楼,同时也在开发一些住宅项目——在过去两三个星期,有两个新的项目推出,一个是在台湾,一个是在黄竹坑。所以我们对香港还是充满担当的,会不断地寻找一些新的投资机会。

关于商场店铺方面,因为土地的价值下降,同时我们在香港金钟以及中环也有一些地段,在未来一两年政府也会拿出来出售,所以我们也会密切关注。

我们对香港还是很有信心的。太古地产在香港的物业投资非常广泛,如写字楼、零售等等,香港的写字楼物业是非常依赖香港“金融中心”地位的。我们相信香港历史上金融发展最好的十年就是未来十年,会有更多的需求从中国大陆那边延伸过来。从我们新建一些大楼的情况上,你们可以看出太古地产的焦点放在哪里;新建了这些新楼后,将来的盈利就会更好。

现场提问:对于刚启动的项目,比如说上海前滩太古里,疫情有没有带来什么影响?

白德利:当疫情冲击开始来的时候,没有人可以避免受到冲击,前滩太古里也不例外。但中国内地的复苏是非常强劲的,去年下半年的销售比上半年上升了29%,这是一个强劲的复苏,当然疫情有短期的影响,我们是有感受到的,但是中国的市场复苏非常强劲,特别是在下半年。

现场提问:北京的一些项目,比如说三里屯、颐堤港的复苏为什么比较缓慢?

白德利:两个理由,一是因为北京的疫情相较于国内其它城市有更多的暴发,因此复苏较为缓慢;同时疫情管控也更严格,解除管控的时段也是比较晚,但三里屯太古里和颐堤港目前的势头还是蛮好的,前景也不错,所以我们还是有信心的。

现场提问:疫情带来的衰退是不是已经见底了?2021年太古集团预期还是会有亏损吗?

白德利:其实现在要预测2021年发生什么事是比较危险的,但是我们还是觉得比较欣慰:疫苗已经批准使用,我们相信在香港的接种比例到年中的时候应该已经比较高了,生活的限制也会逐步缩小,同时也会跟广东省通关。

在中国内地方面,去年除了有5-6个星期是真的面对很大的冲击之外,在其他时间,中国的经济还是强劲地向前迈进的。一般上半年是太古地产业绩表现比较疲软的阶段,所以也不会有非常大的盈利预测,可能还是会出现一些亏损。但是我们对2021年整年还是相对比较有信心的,我们的核心业务、现金流都是比较健康的,同时我们在中国内地的业务也会继续加大力度投资和加以营运。

现场提问:太古地产是否会向租户继续提供租金优惠?这对公司业绩会带来什么影响?

白德利:我们会透露有关的商业资料。在2019年太古地产就开始有租金的优惠,因为当时有社会事件,后来又有了疫情,香港的零售这一年多的时间面临着非常大的压力,是处于阴霾之下的。但是现在有了疫苗,可能很快也会和内地通关;但在这些事情成为事实之前,我们还是会看每个具体的情况提供租金的优惠,不会一概而论。

现场提问:在2021年太古地产怎样平衡香港以及内地的业务?在中国内地的商场将会有什么新发展策略吗?

白德利:我们的家在香港,但是我们在中国内地也会掌握很多的机会,我们现在还没有一个明确的答案说在哪里是重点,但是我们在香港和中国内地都会掌握发展的机会。

我们希望在4月以及2021年余下的时间启动上海前滩太古里项目,它将会是一个数码友好的商场,这会使太古的竞争优势更大;同时它是以健康作为主题的商场,所以对于中国内地的群众来讲应该是很有吸引力的——它的出租率已经达到了77%。

我们有5个商场已经到了不同的成熟度。经过多年营运,它们在所处的城市都是非常优秀的商场,包括三里屯太古里、前滩太古里等等,它们都非常有名。太古地产以及太古里的这个品牌在消费者的心目中,在来到商场的消费者和市政府的心目中,已经变成了一个相当强大的品牌。所以我们的战略是对的,就是在一些最大的城市里面尽量找一些以零售为主导的商场来营运,这个战略是成功的。你可以看到太古地产在中国内地会有更多的新项目推出。

现场提问:中国内地的零售商场在疫情之下的复苏情况是怎么样的?

白德利:从财务的角度来讲,它们的复苏是相当不错的,比如说在下半年销售额有20%的增长。同时人流也是增长的,并且有更多的网上销售活动,这也使得商场在疫情之下可以表现更好;我们也会使用更多的技术,如人工智能等工具使商场更具吸引力。其实在疫情的这一年里面,比较正面的发展就是我们更多地使用了数码技术。

现场提问:相比上一年,为什么太古地产增加了3.4%的派息?

白德利:太古地产的派息目标就是希望每一年都能有持续增长,长远来讲都是把公司溢利的一半拿出来派息。我们也理解在疫情之下公司的业绩会受压,但是我们有信心可以增加派息的比例。不是所有地产商都可以这样做,我们觉得在我们的业务的势头之下,可以持续地每一年增加我们的派息。

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