【东方论系列访谈】孙公科:白银时代就是练内功!

2015-09-28 09:55:00

导语:记录,是为了更好地倾听;倾听,是为了更好地发展。第十届中国商业地产高峰论坛暨第六届搜铺网华东区商业地产招商大会召开之际,搜铺网特别发起2015商业地产“东方论”大型访谈活动,集中采访数十位名企掌舵者、高管精英、行业专家,看看在这些“意见领袖”眼里,关于商业地产有着怎样的东方论调,诸人又能得到哪些启示。

本期嘉宾是上海意芙服饰有限公司(伊芙丽)总经理孙公科先生,于2011年正式加入,带领伊芙丽品牌成功转型,品牌定位明确、商品系统建立、渠道革新,使伊芙丽以每年50%以上速度快速成长,并推出第二品牌诗凡黎seifini。孙总于百忙之中接受了搜铺网的本次专访,发表了对现下商业地产行业现状的见解和感悟,与诸位分享。

当前整个房地产行业所处的环境和发展模式发生了巨大变化,经济增速放缓,产业结构调整,宏观政策优化,中国经济发展进入了一个“新常态”,这意味着,过去跑马圈地的粗放型发展已经过去,未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,内有局部供应量过剩的泡沫危机,外需应对移动电商增长带来的巨大冲击,面对这样的现状,孙公科用方兴未艾四个字来形容。

练内功,比专业度、比服务

对企业来说,变化就是机会。行业的快速变化意味着重新洗牌,已确立地位的企业的传统优势可能失效,甚至成为负担,所以现在来说,对后来居上的企业是非常好的机会。

中国的商业地产的发展和成熟期明显短于百货,它用5年不到的时间就完成了百货10年的任务。到现在为止,中国零售的主要渠道:街铺,百货店,购物中心,电子商务和奥特莱斯已经基本定型,虽然有先有后,但格局都已经形成。百货店这个曾经最强者目前也是日子最难过的。

这些渠道的确立,最大的意义在于对顾客的教育作用。零售业变得越来越公开,行业标准已经逐步形成。现在想要欺骗顾客已经非常困难,如果现在还有人想冒充国际名品用10倍以上的高倍率去定价,就会被笑话。微信微博这样的社交软件加速了这个过程。

孙公科认为商业地产在未来几年会持续高速发展,但是确实已经步入白银时代。对于零售商以及零售平台来说,白银时代就是练内功,比专业度、比服务的时期。看起来高大上的项目定位报告对于投资者和招商可能是有吸引力的,但是顾客用脚投票,根本不给你讲故事的机会。未来,以顾客为中心将会更多被提及。

“跨界创新”深谋战略

经常听人说百货行业里的精英现在都已经流到商业地产去了,搞得很多做百货的朋友不暗示一下被哪个商业地产挖角过,都会觉得不好意思。但孙公科表示不是很认可这个观点,他觉得应该是目前中国商业地产的从业者里(卖房子的不算),很多都有百货的工作经历。所以商业地产虽然算是这几年很流行的“新生事物”,但是从业者都是“老面孔”。能把百货做好的人,也能做好商业地产。(注:这里说的能把百货做好的人,不是在好的百货里做过的人。)

前面说现在百货的日子很难过,上半年业绩基本都在下滑,穷则思变,所以大家就一起在谈转型。2015年对商业地产来说是行业标准制定年,对百货来说就是转型求生存年。万达是商业地产公司里标准化程度最高的企业,而百货里很多精英也都给出了自己的答案,9月份的这轮大调之后,应该会有很多亮点产生。据孙公科的观察,跨界的杂交优势是最有希望的。百货从业者借鉴商业地产对顾客休闲需求的满足,购物中心从业者学习百货丰富的商品品种和对营销活动的统一协调,都将大大增加对顾客的吸引力。

但是,孙公科表示在过去这一年和商业地产渠道打交道的过程中,他发现做商业地产的人都有一些潜意识的“骄傲”:站在百货的对立面,忽视百货的优势。把商业地产和百货割裂开来,追求形式而不接地气,在意行业评价而不是顾客评价,追求规模体量,品牌高度,定位标新立异。叫好不叫座的项目这几年屡见不鲜,“人”难辞其咎。

在商业地产已经开始竞争白热化的今天,其从业者踏实,务实,不浮夸,不浮躁;立足于顾客需求,安心做事才是最重要的。

线下内功不强是症结所在

对于电商给实体商业带来的影响,孙公科表示,他把零售渠道分为:街铺,百货,购物中心,奥特莱斯和电商五大渠道。电商只是一个渠道,它和其他的实体商业都是平行的。电商这几年的迅速发展,看起来好像是抢了实体商业的蛋糕,其实不是电商做的多好,而是线下做得不够好。

放眼世界,为什么只有中国的电商能对实体商业带来这么大的冲击?孙公科认为主要有以下三个方面:

1,线下流通成本太高。高昂的地价,房价,租金,税费最终都叠加进了商品价格中,所以产生了中国服装行业一个怪现象:同一个品牌,国内生产的商品,运到发达国家销售价格反而比国内低。顾客说是品牌商无良,暴利。但实际上以国内目前的主流倍率,很多品牌还在损益平衡点附近挣扎。线上的成本相对来说有巨大优势。

2,知识产权保护不力。中国电商发展于假货,假货为电商生态圈的发展做出了重要贡献,这是中国电商不能回避的一个事实。

3,贫富差距。必须说,中国一直到目前为止,百货和购物中心中的大部分商品价格,对于中国老百姓来说,还是太贵了。我们平时提到的大多数大众品牌,对它定位的客群,没有负担的大量购买很难实现。线上的价格才是大多数人真正的心理价位,而这个价格是实体商业系统里很难实现的。

电商对实体经济的冲击压力在过去三年都已经释放完毕,达到了平衡状态。顾客也能够更客观的看待和使用电商,电商已经完全作为一个独立的渠道存在。对于实体商业和电商,大可不必再去纠结孰优孰劣,只需专注于自己的顾客,解决各自的问题,谋求自身发展即可。

未来将加大西北西南投入

华东是各路开发商必争之地,孙公科对华东商业地产发展现状格局,未来趋势作如下表态:商业地产的发展要关注“人口结构变化,城镇化变化和城市发展进度”。华东地区作为中国经济最好的区域,属于国内的移民接受区域。其对年轻人口的吸引力,城镇化速度,和城市快速扩张都是非常有利于商业地产的发展的。所以即使短时间的供给过剩,这里依然是最有希望的区域。

此外,他还向搜铺网记者透露,华东是伊芙丽公司的一个非常重要的区域,公司有50%以上的营业收入来自于这里。今年新开设的300多家店铺也有近50%在华东地区,即使如此,这里还有大量的空白市场尚未入驻。所以在未来相当长的一段时间,这里会是伊芙丽的战略重地,而实际上大多数品牌也把这里当成了主战场。出于战略上的要求,明年,伊芙丽也会加大西北和西南地区的投入,西部的机会也越来越大。

(搜铺网)

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搜铺资讯 责任编辑:韩圆燕
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