观玺台商业价值点 融创观玺台系城西高端改善项目，整体配置过硬，居住客户层次较高，其总体市场定位：万达邻居铺，公园慢调街 商业价值点： 一、区域价值 1、区域定位：以青羊新城为区域发展定位、形成火车西站-万达商圈 成都市六大商圈（春熙路盐市口，骡马市-火车北站，双楠，玉林-桐梓林，建设路-抚琴，科华路）-火车西站-万达商圈（成都“十二五规划”重点项目） 2、区域规划：青羊新城四大功能区——西客站国际商旅功能区、青羊总部产业功能区、成飞产业园区，商业核心区域。 3、区域交通： 4号线成都西站、9号线成都西站、9号线武青北路站、有轨电车蓉2号线成都西站、成都西客站（火车）。西站站点能带来更多的流动人口，本项目刚好承接了西站和万达两个区域的流通性，补充周边流动人口的缺口，带来更大人气。 4、人流量： A、小区：27个小区，居住户数40000户，常驻人口12万人。 B、单位、机构固定工作人员：成飞15万，青羊工业园8万，医院、教育机构、写字楼10万。共33万。 C、流动人口20万（西站、万达、地铁） 合计：65万人口 5、万达商业吸附力带来的商业氛围支撑 二、项目价值 1、项目定位：本案商业充分利用临万达、临约5万㎡台地叠景公园、临武青北路优势，以“万达邻居铺，公园慢调街”为市场定位，以三大特色体验区为规划，同业差异，异业互补，补缺万达目的性消费，不仅满足本小区约3000户人口日常消费需求，同时以比肩鹭岛步行街的特色消费，打造城西新品味消费目的地。 2、产品特点：目前区域内街区商铺比较稀缺，尤其是临大型商业体的商铺，另外万达剩余可售金街铺面积较大，位置较差；本项目商铺本身硬件较好，面积较小、户型规整，开间进深尺寸大于市场上同类产品，同时具备做餐饮的条件。建面约20-200㎡低总价灵活空间设计，部分商铺全挑高设计，买一层享两层，为不同运营需求缔造更多幻变可能，灵活便捷的商业运作模式，更保证了后期的长线稳健盈利。（开间进深比合理、层高空间大、上下水+烟道） 3、业态规划：（快销业态范畴），品质生活消费区（临武青北路、紫御熙庭一侧）：规划有知名连锁超市、有机鲜蔬、精品水果、高端美容美发馆、金融机构、银行等；公园精致生活区（临公园一侧）：规划有格调咖啡馆、浪漫小酒吧、纯正西餐甜品、高端SPA馆、休闲会所；时尚生活乐享街（临万达一侧）：规划有特色美食、创意名品铺、大型KTV、亲子乐园、潮流数码店。 4、景观（经营业态）：临公园一侧平台+下沉式广场独有设计，凸显了整个建筑的城市曲线感；平台设计在形成较为宽阔的互动空间的同时也增加户外空间使用率；通过垂直电梯、扶梯及步行梯，平台与下沉式广场无缝连接，创造休闲气氛（此区域规划以休闲餐饮为主，更是强化其休闲体验感）；下沉式广场与约75亩市政公园无缝连接，更能有效导入人流，提升人气。 5、主力店：意向商家入驻商家包括红旗超市、CBF国际美容、香谢迪尔美容、康典养生、嘉美药房、地标家私、客友超市、光明眼镜、玛尔比恩国际早教中心，民生银行、工商银行、建设银行 三、产品价值 1、投资价值：房地产投资是最增值保值的投资方向，本行业崛起十多年来，是唯一个跑赢GDP增长速度的行业，其投资回报也是高于其它所有投资渠道，包括股票、理财、基金、债券等等，是最有价值的投资产业，防止人民币贬值，是抵御通货膨胀最有效的途径。本项目紧邻青羊万达，其商业氛围完全支撑项目的商业消费能力，其价值远远高于普通社区底商。 2、固定投资收益率6%--8%，对比股票、黄金、理财等等投资渠道，其收益率稳健，无风险，且随着行业发展，商铺本身还在增值。 一楼租金260——360 二楼租金130——180 三楼租金80——120 3、经营价值：社区裙楼底商，不同于综合体，综合体后期收益主要靠商业体本身的运营实现 ，经营业态单一，如果运作有问题，其收益是得不到保障的，而社区底商，其拥有多元化经营的特点，适合各种业态，有弹性经营的空间。 4、竞品差异化： A、紧邻青羊万达广场，地理位置好，人流量大，商业氛围浓厚，经营业态丰富，消费集中，生意比较好做； B、紧邻青羊万达广场，商业辐射范围广，增值空间大； C、离成都西站近，人流有保障； D、周边小区比较多，常住人口，保障消费力； E、融创观玺台本身是高端项目，项目业主消费实力强； F、目前街区商铺比较稀缺，尤其是临大型商业体的商铺更是少之又少。 G、商铺本身硬件较好，开间进深尺寸大于市场上同类产品，同时具备做餐饮的条件。 H、本项目层高6米，可搭建一层，增加经营面积，实用性强。