马英枢：快时尚品牌试路杭州 各种因素造就“一铺难求”

2014年初，杭州楼市颇多风雨，降价、高库存如影随形，偶尔的崩盘论更是让美丽的西子湖阴云密布。近期，恰逢世邦魏理仕杭州市场一季度市场报告发布，记者专访了世邦魏理仕杭州区董事总经理马英枢。

快时尚品牌试路杭州，

招商、定位、选址、标准造就“一铺难求”

记者：马总也是说到目前市中心的优质商铺非常多的，但已经是一铺难求的情况了，所以大家都会关注到优质商铺接下来的发展以及目前的现状，我们了解到在世邦魏理仕这份报告之中，说解百引进了一批快时尚品牌，首先我想了解一下，快时尚品牌对优质商铺有什么样的选择标准，目前优质商铺的现状是怎样的，怎样的商铺可以被定位为优质商铺呢？

马英枢：我们先说快时尚的标准，快时尚这个词近两年很热，相对于快时尚，我们还有很多，比如说轻奢，传统的百货，这些都是不同的品牌，不同的业态。快时尚其实是HM等等为代表的一项价格适中、款式新潮，面向广大青年消费者的这么一些品牌。它的受众群体非常大，而且它也很受追捧，尤其在很多大城市里面，随着商业的不断发展，这些快时尚的品牌越来越多的把店开到更多的城市里面去。杭州在零售商业上面来讲，由于它在全国的位置非常靠前的，这些快时尚品牌选择杭州作为一个主要目的地，我觉得这也是很正常的事。从选址标准来看，我倒觉得他们也是跟写字楼客户一样，所看中的也是综合因素。并不是说在核心地段有一个位置，我一定会去，因为快时尚本身不能成为一个项目的主体，因为毕竟从租赁面积来看，它不可能像百货一样租到几万方，它可能是几千方的面积，它一定会是优质商业项目里面其中一部分。

这些快时尚品牌在做选择的时候，它更多要看到整个项目的定位是不是跟它品牌的定位是一致的。另外，这个项目的工程条件，它所在的区位，它的交通，它的停车等等，这一切是不是符合它的要求。我相信你在传统的以奢侈品为主导的商场里，你是很难看到一些快时尚品牌扎堆的，因为大家的受众群体不一样，我举这个例子，艺华你可能更能形象的理解到。

从优质商铺这个角度来看，我觉得大家都希望吸引这些能够带来很大客流量的这些品牌入驻，因为他们的入驻能够带来大量的人流，从而能够促进其它商家的生意。如何去判别一个优质商铺呢，这么几点。首先第一个，整个商业的整体定位是不是科学。当然定位是在不断的调整过程中，但是定位的方向性是否科学，是否正确，是从根本上决定这个项目是否能够生存的一个问题，这是第一。第二，它的选址，它选的位置，它周边各方面的环境，包括交通，我一直强调交通，其实交通对于零售商业来说是非常重要的因素，它的选址是不是正确。还有它的招商和运营的能力，其实很多比较大的品牌，它在选址的时候，它会问到这个项目是谁做的，这个项目日后谁在运营，因为运营的成功与否从根本上决定这个品牌在这边是否能够很好的发展下去。

从这些方面来看，优质商业项目的一个标准，总结一下，就是它的选址是不是正确；定位是不是正确科学；它的招商运营能力是不是足够强，这些都会导致一个优质商业项目是否能够成功，所以我觉得让我们在看一个商业项目是不是一个好的商业项目时，可以大致从这几点去入手，去看。

记者：它也是双方选择的过程？

马英枢：是的，其实品牌商家跟开发商之间，我一直在强调，它不是一个租客和房东之间的关系，更多的是合作伙伴的关系，如果“房东”，作为开发商能够提供良好的经营条件和环境，让我们的品牌能够不断提升营业额，同时品牌支付租金的能力也会越来越高，它是一个双赢的局面。如果仅仅看作“租客”和“房东”的局面的话，租客一直想降房价，房东一直想涨房价，这两个在一起，就像恋爱结婚一样，后来一定会打架的。

记者：快时尚品牌入驻杭州肯定分成几步走的，它接下来有什么样的计划？

马英枢：这个从大头来说，快时尚品牌的选址在杭州，它不会在中国的第一站，第一站大部分都会选在北、上、广、深，但是第二站，杭州肯定是首选。进到杭州之后，我们看到大部分的品牌首选也是核心商圈，在核心商圈中的店开出来，形象树立起来，逐渐再向外拓展，这是一个基本规律。你很少看到有一个很有名的品牌，第一家店会开到一个城郊结合部的地方。

记者：是的，它也是一种试路吗？

马英枢：试路是一种，其实我认为它既然进到这个城市，那它肯定对这个城市日后的发展是有信心的，可能第一步选在哪里，他希望如何树立自己品牌的形象，如何把自己介绍给广大的消费者，其实对于他来说，第一家店开出来的时候，营业额固然重要，为后续的发展打基础来得更重要一些。

记者：我们了解到一家时尚集团的公司，它可能有快时尚品牌，可能有二线品牌，一线品牌，它是不是也是通过这个试路在为自己的二线品牌和一线品牌的进驻打一个基础，了解这个市场？

马英枢：是的，我们看到很多快时尚集团的旗下有好多牌子，并不是所有的牌子一股脑全进到一个地方来，它先进哪一个，取决于它对这个市场的判断，取决于先进的品牌在这个市场生存的前景去看，同时也是根据不同品牌之间的互相协同，这个角度才会有一定的考量。你去看到一些大牌，它第一步进来是一个副牌，有些第一步进来是一线牌，这都是商家背后不同的考虑因素所决定的。

记者：之前我们也了解到，从杭州奢侈品消费来说，比如说杭州大厦，一般来说奢侈品消费都是名列全国第一的，很多大的品牌都愿意把店开到杭州来，因为它有这样的一批购买群体。但是从快时尚的这种消费来说，我们会发现相比较上海、广州、北京这些地方，杭州可能并不是特别的认同这样的消费，我觉得是缺少这个元素，可能他们的快时尚品牌在杭州会推出设计师款，在上海会有，但是在杭州却没有，为什么会出现这样的情况呢？

马英枢：我觉得是这样，这和消费者消费行为的进化有关系，这是其中的一方面。再一方面，和品牌的扩张策略有关系，所以你会看到不同的品牌在不同的扩张策略的指导下，它其实最终所做出来的这些开店行为，以及所带来的品牌都是不同的，这个不能一概而论。杭州，我们前段时间也讲过，杭州的商业市场发展，我觉得是落后于它的住宅市场发展，我们现在处于“补课”的阶段。但消费者的这种消费行为，他的进化要远远大于零售商业市场本身的发展。我们以前都说土豪、高大上，这样不同的类别去区分，但是我觉得现在这样的一种区分是越来越不科学了，更多的个性化消费，关注于体验性的消费，我觉得这是一个全国性的，并不是说某一个消费者还停留在只能在街铺买买麻辣烫的水平上。你刚才说设计师款没有进来，进来的是一些二线三线的，我觉得跟消费者的消费行为的进化是有关系，但可能更多的是来自于品牌自身的策略。

（来源：住在杭州网 记者：艺华）