张文彪：商铺投资主要看人气、看回报、看特性、看环境

问：厦门商业地产现状与区域特点，存在哪些问题，目前商业网点的布局如何？

张文彪：目前厦门商业大致分为游憩型、综合生活类、主题市场三大类，主要有中山商圈、禾祥西，火车站至富山的市级大商圈，这些商圈主要选址处于繁华地段及历史和交通枢纽点；其次江头一带经营建材专业市场；再其次就是新区域商业极，以满足区域居民日常生活需求，如莲前即将投入使用的瑞景商业中心及加州广场、前埔不夜城、湖里集贸商业。 　

如中山商圈就是老牌商业街，历史形成的人文底蕴，使其具备了游憩型商业的先天优势，另外近年兴起的禾祥西，处于繁华地段，誉为“名人静巷”，也呈现较高层次的游憩型商业的特点。象火车站商圈，人流量大，交通网络发达等优势，但构成人流群多层次性，必然决定世贸商城的经营定位满足不同层次人群的综合性消费需求。

其中，Shopping Mall商业形态增加，无形中加剧了大型购物广场的竞争，且业态组合都以大型超市、百货、美食为主力经营店，弱化了市场竞争力，模糊区域功能特征，形成了竞争趋向同质化。

另一方面一个商圈、大商场一般都规划在市中心的繁华地段校友录，是否配备停车场所，也将影响着一个商场竞争力，影响到流失高端的消费群体。比如SM具备一个购物广场所具备公交及私车停放优势，保证消费群体的交通便利。

问：岛内是否饱和，岛外出路在哪，未来商业热点区域展望。

张文彪：判断一座城市商业是否饱和，我认为不能根据完全单纯根据城市空间的大小和城市人口的数量来进行判断，其实城市消费力才是决定城市商业空间的主要因素，这里当然包括内生型消费力和外来消费力两部分。因此，目前说岛内商业已经饱和还为时尚早。

厦门市商业网点建设的发展目标是立足厦门，服务于闽东南、西南地区，并辐射长江三角洲、珠江三角洲两大经济区之间地带，接轨国际。厦门是一个旅游城市，经济辐射广，形成外来客群集中性消费的一种特征。随着厦门政府商业发展的调控，岛内大力发展市级商圈，更增强了厦门整体的商业辐射力；近来可以发现厦门的国际性文化交流活动不断增加，如国际合唱节、鼓浪屿钢琴音乐节等，这都吸引大批的高消费国际友人来厦。

此外，十一五政策颁布，海湾型城市构建启动，岛内内陆腹地的拓展和岛外成为发展的中心，将引入更多外地购房者，也为厦门的商业注入一股强劲的消费力。岛外主要将形成区域特色的商业中心为主校友录，如集美文教区、园博园的开发建设将带动教育类商业、休闲旅游类商业发展；同安、翔安将随着海底隧道开通，起本身工业区的特征，综合生活类及物流配送中心将有很大的发展空间；而海沧逐年开发力度加大，有如深圳的蛇口，由先前工业区变成新兴的成熟生活区,兴港路CBD中心和以未来海岸为中心的东屿板块两大发展中心，无形拓展高尚商业空间，但海沧工业区的背景及附近龙池工业区的边缘打工族消费群体，也为农贸市场、低档粗放经营的商业集的形态。

问：厦门商铺投资群体主要分布情况，业界营销成功案例，未来投资群体、营销趋势分析。

张文彪：主要厦门、泉州、晋江一带投资客群居多，“一铺养三代”的观念和闽南一带经商传统，这部分投资客都有一定的财富且擅长经营，使他们成为商铺投资的主体；其次莆田、三明、龙岩的客群，主要投资餐饮类为主小商铺，与其当地餐饮资源有很大的渊源，同时成本小，易管理。

其中，明发商业广场是目前营销比较成功的，在各阶段产品和不同层次客群的推广都具有很强的针对性。同时随着厦门在西海岸经济重心提升，中国城市竞争地位的增强，综合环境建设的完善，城市商业网点布局进一步贯彻实施，以及新国六条政策影响，使部分投资住宅的客群转向投资商铺图行天下，使投资群体壮大、并呈高层次投资的趋势，为迎合这一客群特征，相应地商业项目的营销策略要求更鲜明的针对性，采取定向招商、概念营销、专业市场进行推广，而后期经营管理实力也将是营销的一把利剑。

问：对商铺投资者有什么好的建议，应注意什么问题，未来投资和住宅相比他的风险是否更大？

张文彪：在商铺投资的选择方面，主要看人气、看回报、看特性、看环境。

看人气注意区分是永久旺还是分时段旺 传统上选择商铺时有一种说法：喇叭一响，黄金万两。这可以说商铺投资的首要条件，但其实这还不够。选择投资商铺价值的大小，很大程度上依赖于区域消费力，目前有流行两种概念说法——静态消费区和动态消费区。

静态商业区，就是在具体一段时间里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，称为静态消费区。比如一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。

动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域go2map，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它“商圈”或者“几级商业中心”的定义，就如中山商圈，商业辐射范围涉及到整个厦门岛的SM，这样的区域我们叫做动态消费区域。

谨防高回报率的承诺 

通常一个商业地产在宣传上，往往会以高达百分之多少的诱人回报承诺，吸引投资客眼球，其实需要进行客观的测算和评估。商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。

要分析商铺适合经营什么 

每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况chinaren，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。

要看商铺的前景商业环境 

考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。

如果从动态上综合考虑商铺投资因素，商铺投资的风险性要胜过住宅；但城市商业布局都有一个政策方针的调控，使城市商业能够良性运营，了解政策大方针进行投资商铺，将大大降低商铺投资的风险。

问：海沧商业地产情况怎样？

张文彪：认为海沧商业正处于萌芽阶段，以未来海岸大社区的铜锣碗广场和农贸中心为代表的商业刚发展起来，海湾型城市的规划，加大岛外尤其是海沧片区开发，排在岛外第一位，但海沧区域商业中心地位及影响力没有得到充分发挥。

海沧整体商业布局分散，区域商业规划不鲜明。兴港路CBD片区和行政中心仍以粗放低层次商业为主，为能跟进区域功能发展相应的高层次的商业经营，因此随着中心板块建设，商业地产仍很巨大发展空间。

海沧大道规划goodfeel，改善海沧交通条件，沿海岸环境的改造和海沧大道项目的相继开发，将建成一条沿街商业带，为休闲、购物、游憩、服务性商业存在发展空间；而海沧西部连接龙池开发区和角美，这一强大边缘消费力，使日常综合生活类发展的必要性，因此海沧区域呈现多重商业局面。

（来源：焦点房地产网）