兰洪海：商业地产市场饱和过度 杭城何故今日才刹车

近日，在网上看到杭州市发改委提出要优化城市商业综合体布局，并多次提出要“控制”发展。杭州主城区城北、城东暂停新的大型商业综合体开发，滨江、下沙等区块重点发展社区型商业综合体。

据不完全统计，未来两年，杭州的商业项目及商业综合体还将新增90个，总建筑面积超过780万平方米。其中，在建项目81个。有人测算过，未来3—4年，杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.6倍以上，相当于有23个“万象城”将要开业。无须有任何专业知识，人们都能得出一个基本的结论：那就是商业项目严重过剩了！商业综合体像脱轨的列车，在巨大的惯性作用下疯狂前行。

早在两年，一篇《跑马圈地商业地产也忧伤》的文章中提到：商业地产是否适合投资?无论是个人投资还是企业开发都有风险。基于杭州目前的人口容量，即人口基数的增长、消费购买力、消费力分流、商业面积的迅速扩张几个方面看，杭州商业地产似乎也危机重重。

商业地产的增量，在一定程度上是伴随着人口增量前进的，可是一旦商业地产的供应总量产生井喷，结果大家可想而知。过去十年杭州人口大约是按照年均2%的速度递增，而商业地产却远远大于这个比例，很多一线的商业企业跑马圈地，以高出自身几倍的体量四方布点、遍地开花，这样的商业格局看似满足了周边居民的购物需要，然而超大的体量是否符合市场实际的需要，记者想商业企业自身是心知肚明的。

而此番，杭州政府主管部门的这脚“急刹车”，却似乎给国内其他城市提了个醒。过去一年，京沪广深成渝汉等七大一线或中心城市总计推出商业综合体超过2000万方，相当是2012年新开业体量的3倍。未来5年内，上述7大城市商业综合体计划开发面积还将至少翻一番。有资料反映：2015年国内商业综合体开发量将超5.6亿方，这并不包括商业街、专业市场等其他传统商业地产类型，仅此就占据了全球商业开发量的半壁江山。

商业综合体在国内各个城市已然遍地开花。可依然还有大量的各行业巨头，跨界“玩票”，前赴后继地进行“战略转移”。君不见一些扩大经营面积的商业航母，每天门可罗雀销售人员比客户还多的场面，真的让人看不明白。有人说，大鳄的销售已经不再是F2F的模式，现在的门脸主要是做个实体的平台，这就更让人听不明白了。消费力在缓慢增加，消费力被一家家大鳄分流，人口的增长没有商业面积增长的快，商业企业从什么地方盈利呢？有人说，可以卖展台、卖资格、卖会员。那么，原来是五个鸡蛋三个筐，现在是六个鸡蛋十个筐了，你说摊在每个筐里的是多了还是少了呢?还有人说，人家的盈利模式根本不是筐里装几个鸡蛋的问题。关键在于低价圈地和政策扶持的利得。

现在，很多商品只要动动鼠标甚至手机就能买到，已经不需要通过逛商场来获得。许多品牌逐渐减少实体店布局，给商业综合体的招商进一步带来压力。竞争加剧导致流动资金不足的项目，很可能变成“烂尾楼”。商业面积的超理性规划和开发，无疑会随着商业综合体的集中交付，造成更多招商资源的枯竭和浪费。某些原来较为“成功”的“XX广场模式”在成就了其自身的同时，也使得不少商家吞咽了盲从的苦果。因而造成更多的招商困局和大量商业资源的闲置，这样一个“狗咬尾巴”的原地旋转的游戏，在自娱自乐之余，也会让更多的商业项目体会到泡沫破灭的痛苦。

这么说，杭州政府关于商业综合体的“急刹车”，无论主观上是否符合“有形之手不干预市场”的规则，客观上却起到了给那些“已然走向疯狂”的人，当头棒喝的作用。

（来源：观点地产网）