“闹市”谨防中枪 商铺投资且行且珍惜

在今年发行的《2013年度中国商业地产发展白皮书》中，武汉在商业地产投资潜力超过成都和杭州，位列第八，这是武汉首次进入商业地产投资潜力排行榜前十。作为中部地区的“九省通衢”，武汉具有显著的区位优势，当前大力兴建地铁和隧道把城市进行串联，再加上庞大流动人口对商业的拉动作用，武汉整体的商业地产环境在不断改善。但就目前武汉房地产投资产品市场来看，投资模式依旧较为混乱。

当前，商业地产的投资产品主要分为为以下几种：独立商铺、产权式商铺、经营权商铺、写字楼、酒店式公寓、产权式酒店等等。其中在武汉目前的市场上，最多的产品就是产权式商铺、经营权式商铺和酒店式公寓3种。今天，我们就这3种投资产品做逐一分析。

所谓产权式商铺，实际上是一种三权（收益权、产权、经营权）分离的商业模式。业主出于投资目的将购买到手的商铺通过第三方公司整体委托经营，从而获得定期定额的投资回报。和普通商铺相比，产权式商铺的特色是投资门槛低、收益相对可观。但产权式商铺不具备独立使用功能，只能通过商业管理公司进行统一的招商和经营。一旦经营不善，商铺的发展和运营将被完全搁置，其投资购买时承诺的低投入高回报也就成为一场空谈。

与产权商铺相比，经营权商铺“业主”只有店面的经营权，没有土地证和房产证。众所周知，商铺的收益权和经营权式建立在产权的基础上，没有产权，相应的收益权与经营权无法成立。就买卖市场而言，开发商卖出去的是“虚拟铺”，投资者签约购买的只是数年经营权，其投资的收益将取决于店面的经营情况。如果商铺后期运营不善，商铺租不出去或者租不出价格，那么给投资者的回报就很难保证。此前，盘龙城、汉西，以及香港路的一些商铺都采取了这种出售经营权的方式，但却出现多处“闹市冷铺”现象。

酒店式公寓可是说是最近在市场上比较受追捧的一种不动产投资产品。由于这种产品面积偏小，大多不超过60平米。因此总价较低，投资门槛相对也较低。此外，由于限购限贷政策的实施，目前酒店式公寓在不动产投资市场中有一种一枝独秀的感觉。世界上没有完美的产品，酒店式公寓也有一些不足之处。对于大多数购房者来说，装修尤其是一件麻烦的事情，并且租客的素质无法保障。简单装修吧，租金上不去，豪华装修又怕被损坏。因此，一般都会选择基本装修，从而导致租金相对较低。

除上述几种主要运营模式外，商业地产投资市场上也出现了诸如售后包租、租售结合、带租约销售等方式。特别是带租约销售模式，目前在市场上取得了较好的发展势头。带租约销售是一种风险较低的经营模式，开发商在建好商业后，并不急于销售，而是先进行招商工作，等商家确定进入后再进行销售。相对来说，这种商业模式比较先进，而且有利于商业的长期稳定经营，投资业主也能收到相应的租金，风险比较低。目前，大多数知名开发企业，如万科、朗诗、万达等，都采用这种带租约销售的模式。而在商业比较发达的长三角、珠三角地区，这种商业投资模式最受投资客的认可和追捧。

当前，商业地产投资还处于一个发展与逐步完善的阶段。对投资者而言，投入小、收益高的稳定性投资当然是最值得为之付出的，但在层次不齐的商业地产投资市场上，如何进行最有价值的产品投资，需要我们擦亮双眼，了解更多的投资产品种类，做更多比较，在“闹市”中谨防中枪！

（来源：中华网财经）