商业地产发展迅猛 社区底商成为供应主力

商业地产的发展关乎城市的经济繁荣与形象。伴随着郑州城市经济发展、市民消费水平提升以及政策影响、房企转型，近年来，郑州的商业地产呈现出迅猛发展之势。

与此同时，商业地产势头虽猛，风险犹在。在品牌开发商的优质商业地产项目屡屡热销的背后，部分区域商业地产项目空置率较高、产品同质化等问题同样存在。2014年上半年的商业地产市场情况究竟如何？未来的中原商业地产何去何从？依旧是郑州开发商、投资者最为关心的问题。

数据

社区底商成供应主力

根据克而瑞发布的郑州房地产市场数据报告，继2013年12月商业地产成交大幅下降后，今年1月以来，郑州商业地产成交出现小幅回升，近几个月回升明显。商业地产市场整体成交受政策影响较小。

值得一提的是，社区底商供应成为近几个月来商业地产供应的主力。3月，商业地产供应主要由裕园小区（0.84万㎡，71套）、泰宏建业国际城（0.82万㎡，48套）等社区底商为主要支撑；4月，商业地产供应主要由新蒲广场（0.81万㎡，12套）、郑州万达中心（0.63万㎡，65套）等社区底商为主要支撑；5月，商业地产供应主要由中新大厦（1.26万㎡，53套）、万科城（0.94万㎡）等社区底商为主要支撑。

对此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清并不感到惊讶。他认为，社区底商是未来商业发展的一个方向，这一方面与政策鼓励支持发展社区商业有关，根据住建部的要求，社区住宅开发时应预留一定的社区底商体量。

宋向清同时提醒，社区底商一定要根据实际情况去判断和规划开发量，要根据不同地段和区域，去判断开发的比例是否合理。在社区人口密集、客流量较大的社区，可以多开发一些社区底商，以满足周边居民的生活需求，但如果社区人口相对较少，大量开发的社区底商就有可能闲置，造成浪费。

开发商

准确定位考验眼光

事实上，倘若开发商缺乏长远的发展眼光，在前期规划上判断失误，不仅社区底商存在闲置风险，任何类型的商业地产都存在一定的风险。根据克而瑞提供的相关数据，郑州市上半年商业地产去化速度较慢，截至2014年5月，商业存量达312.91万㎡，商业去化压力较大。

“库存量大是有一定的行业历史背景的。前两年国家出台限购政策，很多开发商从住宅开发领域转向商业地产开发领域，商业地产开发商不断增加数量和规模，导致目前市场上的商业地产供大于求。”宋向清在采访中向记者表示。

在“供大于求”的市场环境下，开发商应怎样做才能与投资者达成双赢？对此，宋向清认为，开发商应精确定位、规范管理、强化软环境、加强相关设施的配套，从而方便广大投资者和经营者。

首先，开发商要准确定位，在项目开发之初就决定好商业地产主打什么，瞄准哪一类投资人和经营方向。应当尽量和周边商业地产实现差异化开发，从而在保证个性的同时，对特定的投资人产生吸引力。

其次，开发商应当变原来单一的租售模式为租售与自持并存模式。从商业地产未来发展的大态势来讲，具有商业地产开发理念的开发商加强自持是一种明智之举，这一方面可以使得自己开发的商业地产具有持续的影响力，另一方面也可以增加租售客户的信心，在开发商与租户共担风险的前提下，形成商业地产的命运共同体。

最后，开发商还应实现管理运营的规范化，引进现代化的管理手段。开发商应在软硬件方面同时为投资人创造良好的环境，尤其是在网络时代，更应增加项目软环境的投入，让投资者更便利。通讯、交通、物业等综合配套越好，产品吸引力才会越大。

投资者

眼下是极好的入市时机

业内人士认为，对于投资者而言，“供大于求”意味着可供选择的商业地产比较多，同时在价格上也可以“货比三家”，眼下不失为投资商业地产的一个极好的入市时机。宋向清更是在采访中历数普通投资者投资商业地产的好处。

“目前的可投资品偏少，优质的则更少，黄金、外汇、期货、股票等对于老百姓来说都不能算是特别合适的投资品。按照传统保值的理财观念，房地产行业仍是人们投资的首选。鉴于目前住宅产品在整个大环境下的不可控因素增多，商业地产投资是一个比较好的选择。”宋向清表示。

商业地产的属性决定了它既是投资品，又是经营载体。人们常有“一铺养三代”的说法，是因为投资商铺不仅有未来升值的潜力，还可以为普通投资者的家庭经济提供一份强有力的保障。不管是对外出租，还是自己经营，对于一个家庭来说都是一个稳定的收入来源。从维持家庭正常收入角度来看，商业地产是比较优质的投资品。

值得一提的是，从政策角度来讲，国家这几年一直在大力提倡现代服务业的大发展，通过出台若干规定鼓励、支持和扶持中小微企业。而商业地产的投资者往往是从事餐饮业、商贸流通业等现代服务业的，国家大方针的支持无形中也是对商业地产的助推。

专家建议

投资商业地产应量力而行

首先，投资者应理性权衡自己的经济实力和投资能力；其次，应善于甄别产品，选择适合自己的商铺和信誉好的开发商；最后，投资者还应学会“傍大款”，关注商业地产周边的服务设施是否齐全，有没有较大号召力的品牌入驻，周围的商业氛围是否浓厚等。

普通的投资者往往面临两种选择：究竟是选择客流量较大、竞争激烈的繁华地带，还是选择客流量目前有限的商业空白区域来投资商业地产呢？

其实，两种投资观念各有利弊，投资者应根据自己的时间精力和资金情况去选择。两种模式都有各自的市场和相应的客流支撑，但也都各自存在一定的风险。其中，繁华地段的成熟市场不需要经历商业氛围培育期，但经济成本会较高，面临的同质化竞争可能较多；而对于空白市场而言，经济成本较低，尽管需要付出比较长的时间成本去培养商业氛围，但未来仍有升值潜力。

（来源：新华网）