初次买商铺：如何减少失误 破除住宅投资思维？

初次买商铺，如何破除住宅投资思维？

对于初次选择购买商铺进行投资的读者来说，总会将住宅投资的思维模式代入商业产品投资中，往往会造成一些投资失误。

下面，我们就来详细分析一下商铺和住宅在投资上到底有哪些不同？

投资的专业程度 商铺投资专业水平要求相对比住宅更高，它考察投资人综合眼光，包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、商圈成长性、拟投资商铺的位置考量等等。

风险程度 相比较由于专业化水平要求更高，商铺投资的风险更大，商铺投资后实现投资项目收益的最大化需要一段时间，所以，商铺投资可能给投资者带来一些特殊的风险。空置率风险、租户流失风险等等。

流动性 商铺投资被认为是一项流动性差的投资。如果出售并得到合理的物业价格，需要足够的时间来进行销售。为什么二手房住宅中介多如牛毛，而商铺的中介公司凤毛麟角，主要就是商铺流动性差，其投资人更多的目的是获取长期的租金收益。

金融杠杠 首付款比例不同，住宅是20%-30%，（二套房首付50%）；商铺首付必须是50%；贷款年限不同：住宅可以在10-30年；商铺最多10年；

利率不同 住宅分公积金、商业按揭，同时面积大小利率优惠不同，商铺在正常贷款利率基础上上浮10%。

投资回报率 如果单从租金计算投资回报率分析，住宅的回报率在2%-3%左右，商铺可以达到6%-8%；从租售比衡量，现在住宅的租售比大概在1：500-600之间；而商铺的租售比在1：150-200之间。

“不限购、不限贷，还犹豫什么？”今年商品房市场调控力度持续加大，住宅市场受到冲击，商业地产的板块受影响相对较小，市场相对比较活跃，相比住宅市场的低迷，商业地产的表现强劲。那么，买商铺如何才能“一本万利”？

买新兴商圈 好的地段不一定要类似解放碑、观音桥这样的黄金地段，因为价格达到了极限。而诸如茶园、大学城、龙洲湾等新型五大商圈更具升值潜力，目前下叉新兴商圈，抢占区域升级利好。比如以相对优惠的价格就能买到，茶园金隅大成时代都会和同景国际城的商铺，以及巴南万达广场的投资产品。

买轨道商铺 随着重庆市轨道交通的提速，全线路网的贯通铺设，选择轨道商铺成为不少投资者的选择。但基于轨道商铺的交通有适位置优势，即便是在同一个项目，靠近或者连接轨道的商铺价格相对较贵，建议选择小面积商铺进行投资。

买大盘社区铺 投资社区商铺，周边的人口密度和消费结构是前提条件。请注意，不是人口数量，而是人口密度。在步行5-10分钟的范围内，有多少居民能够很方便地过来消费，他们的日常消费能力如何，往往决定了社区商铺的租金天花板在哪里。而大开发商开发的大盘，除了社区配套兑现快，再加上社区居住人口基数，消费力可以保障。

买商圈旺铺 投资核心商圈的商铺，最关键的是考量商圈成熟度和商业体的运营能力。最好是选择已经运营一段时间的商业体，并对比商圈现有商铺租金水平与销售单价，大概计算出未来的投资回报预期。目前市场上还出现了不少品牌房企保障出售商铺后期运营的举措，更为投资者的投资增加了一份保障。

（来源：重庆晚报）