超市、餐饮摘得社区商铺存活率冠亚军

今年，各地社区商铺成为商铺交易的重中之重，重庆也不例外，几乎所有的住宅项目都配有底商或街铺。

由于投资门槛低，众多购房者将购买社区商铺作为跨入投资商业地产的第一步。但投资社区铺与商圈铺有何不同？哪些铺投资风险更小，收益更大？这些都值得我们在下叉前先好好做一个了解规划。

数据：50㎡以下占总成交量一半以上

据数据统计，今年全年社区铺的供应量有约80万方；价格方面，比起商圈铺社区铺的投资门槛的确要低很多；从今年前5个月的销售数据来看，面积越小的社区铺卖得越好。

销量：卖了近2000套，越小的越好卖

根据某机构统计的数据，今年前5个月，主城区总共成交了1990套社区商铺。其中50平米以下的有1015套，占了总成交量的一半以上，与去年同期相比有明显的增长。今年社区商铺卖得最多的两个区是北部新区、沙坪坝。

价格：新商圈商铺比社区铺也高很多

某地产机构首席分析师何旭称，从今年的成交均价看，同一个区内，商圈铺即使是新兴商圈的，价格也比社区铺明显高出一大截。例如龙洲湾，商圈铺成交均价在约3万元/㎡，巴南社区铺成交均价在1.6万元/㎡出头，嘉州商圈铺均价3.4万元/㎡，照母山商圈铺平均也能卖到3万元/㎡，渝北和北部新区成交均价1.3万元/㎡。

供应量：今年社区铺约有80万方

铭腾地产机构总经理吴小飞称，带社区商铺的楼盘商业比例在2%—10%。按今年商品房供应量2500万方计算，其中有约八成都是住宅，重庆中原地产战略资源中心副总监孙刚认为，住宅的供应量应该在2000万方左右。如果按照社区商业比例4%的均值测算，那么全年社区铺的供应量约80万方。由于社区商业的面积跨度从十余平米到数百平米，全年共计的供应数量难以确定，但应该有近万套。

现状：传统型缺乏规划，多为自生自灭

随着社区商铺的数量增多，目前出现了两种类型的社区商铺。孙刚认为，一种是传统的社区小街铺，不涉及开发商定位，形态比较散漫，一种是大社区的商业，会规划相对集中的商业。

谢小姐在南岸某小区住了3年，她发现社区门口的一排商铺除了一家水果店和一家餐饮店生意不错，其余商家都经营困难，甚至还有部分门面没租出去。据了解，该小区商铺业主基本都是2009年买进，当时单价还不到1万元/m2。便宜是便宜，但谢小姐曾听一位房东抱怨过，“这么多年了租金都起不来。”

其实很多社区商业面临同样的问题，重庆中原地产战略资源中心副总监孙刚称。开发商前期没有统一规划，全靠后期自然形成，业主购买后自生自灭的可能性较高。尤其近年来，社区商铺量供应量越来越大，市场消化起来就慢。

戴德梁行重庆总经理江冰河认为，社区铺往往会全部销售，但因为价格不高，开发商不太赚钱，自然缺乏动力对其更完善的经营管理。

措施：像打理城市综合体一样打理社区铺

事实上，社区商铺出售之后就放任自流的情况，在开发商层面已经在逐渐改变。 

例如万科，在去年就提出了社区商业“非常六+一”的配套计划。即在新项目的首期业主入住前，就实现“第五食堂”、“幸福驿站”等部分商业业态和24小时便利店、蔬菜超市、药店、面包店、银行、美容美发、干洗等配套引进。这样完善的前期规划，对于购买社区商铺的业主来说，无疑是吃了一颗定心丸。

江冰河称，在龙湖、万科等龙头开发商的示范作用下，像打理商业综合体一样打理社区商铺，是一种趋势。

融创也是走在趋势前端的开发商之一。位于南岸茶园的融创欧麓花园今年年底将开出餐饮一条街，项目相关负责人透露，这个项目已经全部出售，但由融创自己的物管公司和专门聘请的商业管理公司在负责前期业态规划、招商和后期管理。目前已经有60%以上的门店已租出。该负责人还透露，项目现在出售的社区商铺预计也将用这种模式进行管理，部分还实现带租约销售，甚至按照业主的需求定制做排污、地下烟道等。

成熟区域社区铺 年收益率达8%—10%才值得买

投资新兴区域和成熟区域社区铺还有区别，江冰河提醒，新兴区域的社区铺要看未来规划， 而要看周边租金回报率，年收益率达到8%~10%才值得买。一般来说，10~15年租金收益达到回本，是比较理想的状态。

超市+餐饮  社区铺存活率最高前两名

与商圈商业定位人群不同，社区是针对周边居民的生活需求，辐射的范围少在方圆1~2公里，大的5公里左右，需要的业态与居民的生活关联度会很高。江冰河称，侧重便民服务，例如餐饮、便利店，是存活率最高的业态。同时，像理发店、水果店、干洗店、药店、银行、诊所等，也是社区铺的优先选择。类似新牌坊、加州电子校等一带人口较密集、消费能力较强的社区，咖啡店、高端娱乐、高端美容店，也是社区铺中发展出的新方向。

人气、交通、规划  投资时看三大参数

孙刚认为，买社区铺主要的参数有以下几点：

1.人气：选择住宅开发量比较大的区域。社区的规划人数多，入住率高（至少六七成），入住周期在两三年，消费能力强；

2.交通，不能太偏僻，周边流动性好，靠近轻轨站、重要交通点；

3.规划：如果周边规划有区府、学校或一些重点市政项目，或附带有一定辐射能力的主力店，都不错。

（来源：重庆时报）