2014年上半年杭州商铺淡市走强 社区商铺触顶下跌

禁止城北、城东新增项目

杭州要优化商业综合体布局

今年上半年在三类商业地产房产品中，商铺和写字楼都走势良好，6月，杭州市政协十届十四次常委会上提出，杭州将要优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题进行差别化调整。

据悉，为了对现有的商业综合体布局进行调整，杭州将采用“四个一批”的方式：“退出一批”指的是禁止城北(运河新城)与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制；对市中心和钱江新城为代表的成熟商圈，则要“提升一批”，提高其商业品质；“整合一批”，是指控制三墩、申花、转塘等板块的开发规模与开发速度；与此同时，杭州将重点开发社区型商业综合体，适当在滨江、西溪、下沙大学城等板块进行增加，实现“新建一批”的目标。

点评：综合体从稀缺到饱和到过剩，其实也就是三五年间的事情。大量综合体项目在杭城的四面八方上马开工，使得这一“盛宴”之下隐忧已现。一是品质问题，综合体操盘不易，商业地产的专业运营人才太少，近来娃欧商场撤场、中都百货关门，已给业界以足够的警示。二是数量问题，未来杭城将有许多综合体在短时期内先后开业，体量太大需求难以支撑，项目过剩和激烈竞争将是必然的，再不控制规划就晚了。

杭城二手铺租金普跌近一成

嘿客逆袭电商会否成功？

从去年下半年至今，杭城很多小区底商和街铺的关店率和空置率明显增加，连一些主干道路或是商业氛围曾一度火热的路段，也开始出现空铺，这也是以前从未出现过的局面。

“如果说去年下半年二手铺租金刚开始出现阴跌或微跌的话，那么今年一季度，很多店铺在屏了一段时间后，租金出现明显下跌，单间商铺的年租金下调幅度在5%-10%之间，大约3万-5万元。”中原地产商业地产部副总监马爱萍称。此外，好地段的商铺因为原来租金较高跌幅更大，像岌岌可危了有一两年的武林路，跌幅达20%甚至以上的都有，延安路、香积寺路等街铺也都下跌明显。

几乎与此同时，5月18日，快递业巨头顺丰在全国范围内开出了518家社区便利店，名叫“嘿客”。当天，顺丰在杭州也首开8家门店，这一数字并且还在陆续增长中。据了解，嘿客门店的成熟模式，寄望于做好便民服务和体验性购物这两大块内容。

物流巨头依托社区底商实体店铺逆袭电商，这到底是电商时代的一种倒退还是一种确有市场需求的新型补充？多方受限的社区底商看到新的发展方向了吗？

点评：杭州的二手铺多年来终于到达价格天花板，开始触顶下跌，跟住宅市场类似，进入“挤泡沫”阶段。这是很正常的现象，作为一种投资房产品，如果投资回报率很低、售价又难以上涨，那么投资客纷纷退出也是必然的。

从社区底商这一角度来看，这类商铺肯定不会消失，但需要寻找其赖以生存的良性经营业态。顺丰在做试验，目前来看“嘿客”模式竞争力不大，最终能不能摸索出一个靠谱的发展方向，还须拭目以待。

上半年土地市场由热转冷

商业用地成交占近四成

今年上半年，杭州市区(含余杭区、萧山区)共成交土地92宗，总成交额543.1亿元，列历史同期第二，相比去年同期仅低了9个百分点。而事实上，过去这半年的土地市场却只能用冰火两重天来形容，一二月份土地市场热得发烫，两个月的成交额占了这半年总额的八成，而从3月开始到6月份，市场行情整体大幅回落，主城区宅地市场甚至进入冰封期，连续4个月宅地断供，余杭、萧山也基本以商业地块出让为主。

据统计，杭州市区上半年一共成交商业用地60宗，总成交额211.5亿元，占比39%，商用地比例明显增大。三区成交中，主城区涉宅用地成交228.7亿元，占主城区全部成交额的56.5%，占市区涉宅用地总成交额的七成左右，其余全是商用地的份额。

点评：上半年一、二月份过后，杭州土地市场基本哑火，尤其是宅地，主城区连续断供四月，连余杭、萧山也以商业用地为主。一级土地市场的供应量和供应节奏，将直接决定后续二级开发市场的体量多少和快慢如何，因此，杭城住宅楼盘一年多后或将迎来一个少量供应期，间或会出现断层，而商业楼盘的供应和销售则会正常一些，维持在比较平稳的水平之上。

（来源：每日商报）