合理把握租售比例 商业地产探索中求发展

“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”近日，商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂表示，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。

住宅市场频频遭遇政策调控以来，商业地产一直被视为避风港。转型商业地产也成为近几年来行业中最热门的话题。作为地产名企，万科无疑是最具有危机感的企业之一。

2013年以来，北京万科在万科商用的新业务层面不断探索，从“盖有人住的好房子”转型到“盖有人用的好房子”，业务也已拓展至购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务等城市综合配套服务领域。

今年以来，万科则先后联手百度、雅诗阁、途家网，对商用物业进行新的尝试。此外，万科位于北戴河的某项目也将首次尝试互联网思维模式，通过途家网为项目业主提供后期的增值服务。

借助互联网是目前被众多房企广泛运用的新利器，以万达为例，正是利用“大数据”的电子商务模式对其线下资源进行整合，利用这些项目资源，建立会员体系，通过现代移动终端的先进技术，掌握每一个项目中，大量会员消费的次数、额度、喜好等，然后根据大数据做出分析，有针对性地进行下一阶段的招商并调整商家布局。

与此同时，如何避免同质化、实现独特的竞争力无疑是商业地产开发大潮中突围的关键。

有统计数据显示，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国，全球在建购物中心面积超过一半也来自中国。

记者近日实地走访北京多个商圈后发现，不同于核心商圈的业态布局，社区商业更注重贴近生活所需，针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大，带来的客流量不降反升。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分放大了儿童业态的配比，据了解，该项目的snoopy乐园开业当天就吸引了7万人的客流量。

“每一个商业项目都会有23年的培育期，市场供应不断加大也考验产品差异化。”王玉珂说，产品差异化基于对需求的研究，“通过对周边客群的需求分析、消费方式变化的分析等，商业地产项目应找到目标客群和产品的契合点。”

兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3% 5%，高的达到7%；相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。

记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

“类似新鸿基、太古等港资地产商，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资，能够接受长时间的持有运营，而国内运营收益占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说。

在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”

（来源：中国建设报）