商业地产势头正火 开发商要看得远、看得全

“好的开发商，做商业地产一定是先去想以后运营中哪些方面会容易出现变量，而非盲目乐观。”

此前，梅兰妮曾在世界最大购物中心、零售开发商美国西蒙地产担任高级副总裁及首席信息官，在西蒙收购浪潮中，参与收购了6家REITs以及零售地产。目前中国的商业地产项目资产管理情况如何？

现在无论是一二线城市，还是二三线城市，零售地产、商业综合体项目的开发量都很大。但是，对于到底什么样的零售模式能够适应当地需要、到底当地接受不接受这种模式，很多开发商并没有思考太多。

如果从资产管理的角度看，评估一个项目的项目资产，核心是看这个项目是否与当地环境相匹配。如零售地产项目引进的商铺是否能提供与当地适应的产品服务，商铺提供的产品是否可以满足本地需要的喜好。优质的商业地产项目一定拥有被当地接受的商铺，或者是可以几十年长期发展的写字楼。

目前中国开发商运作商业地产最大的问题是什么？

中国开发商过于乐观，对于商业地产的开发运营评估过于简单。

调查显示，一些开发企业去一些并不熟悉的城市大规模复制扩张时，因为不是本土企业，此前的开发经验无法发挥，而且会出现很多问题，比如设计不适合商铺、交通动线不便利、项目定位不够年轻化等。

在每年研究评估中国一百多个商业项目时，我们发现不乐观的项目不仅是在三四线城市，甚至在一些一二线城市，如果选址和定位做得不好，也很难取得良好的运营效果。

好的开发商要看得远、看得全，看到无法解决的问题，而非盲目乐观。

以当下市场环境而言，到底什么样的商业项目是可以盈利的？

一般一个资产优质的商业项目都具备这样几个条件：首先，项目位置处于城市核心，或者核心的新兴发展区域；第二，商业项目要长期持有，不能散售散租；第三，这个商业项目引入了符合当地市场的业态和零售商铺品牌。

现在很多三线城市有大量综合体商业地产，但部分开发商不是真心在做开发运营，而是以商业为噱头来卖住宅项目。这是很糟糕的现象，如果开发企业真的用心去做综合体、做商业，还是有很大机会成功的。

（来源：中国房产超市网 ）