商铺渐成投资热点 黄金地段仍受青睐

随着上半年本市楼市进入淡季，购房和投资者也开始持观望态度。然而，在住宅投资热褪去之时，选择一个既可作投资也可用于创业的商铺，开始越来越多地成为众多投资者的新选择。

黄金地段是首选

在住宅市场遇冷的情况下，大量资金需要找到新的投资渠道。与商业综合体相比，商铺由于投资总价较低，逐渐成为中小投资者关注的对象。在衡量商铺是否具有投资价值方面，置业者首先要考虑的就是地段，只有地段够“黄金”，商铺回报率才能够“给力”。

黄金地段一般都出现在繁华区，那里可谓是人气聚集地，如果能在店铺选址的时候就抢占一个热闹且有人气的繁华宝地，那么商铺的投资价值必定达到事半功倍的效果。此外，相对成熟的商圈，由于其已经有了前期的商业积淀，商业氛围和消费者的消费习惯都较为稳定。有业内人士为此表示，与一个成熟的商业商圈相比，市中心周边的商业项目风险相对更高。这是因为后者人流量稀少，商业氛围不是很好，商铺无论租售往往会存在一定的难度。而中心地段的成熟商圈拥有庞大的消费群体，不需要商业发展期，即买即有收益，或租或售都不是问题。因此，在资金充裕的情况下，投资成熟商圈的商铺具备风险小、收益稳定、租售灵活的优点。

另外，如果投资者是为了自己创业而购置商铺的话，也能够免去今后的很多麻烦。一套自有产权的商铺除自主经营外，还具有任意转让、出租甚至抵押的功能，而以租赁方式取得的商铺，其保障就相对较少，尤其是处于发展前景好的商圈内的商铺，其租金必然会随行就市越来越高。因此，对于有创业打算的投资者，如果想免去今后租金不断上涨的困扰，拥有一处产权商铺无疑更具投资价值。

目前，已经有相当一部分较有实力的经营者，为了自身店面的保值和业务的长期发展而选择购买店铺。在位置上，他们更青睐于那些地处中心商圈的店铺，并将此设立为形象店、旗舰店，以展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

投资回报是关键

考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调以及股票、债券、期货市场摇摆不定的弊端，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。对于投资者来说，衡量一个商业项目是否具有投资价值的最大标准就是投资回报率，而这也成为一个商业地产投资的关键点。投资回报率受市场租金、项目售价、承租年限等因素的影响。

在业内，计算投资回报率有两个公式：即计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价；计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价。例如，有一临街商铺，面积为50平方米，售价约200万元，周边同等商铺平均价格为月租金400元/平方米。也就是说，这个商铺要是买下并成功出租，业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？通过上述计算公式：2万元×12/200万元，可以计算出这套物业的投资回报率为12%。如果业主将其转手，最终以220万元的价格成交，那么它的投资回报率=(220万元-200万元)/200万元，通过计算得出这套商铺的投资回报率是10%。通常来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。对一个城市而言，投资回报率一般是以市中心向四周由高向低递减。

需要注意到是，作为一名商铺的投资者，如何甄别好优质租赁客户同样至关重要。不同的租户对商铺的需求也不相同，那些知名以及实力雄厚的企业在选择商业地产租赁时通常会以档次为首要因素。而那些中小型或成长型的企业，在求租时看中的往往则是商铺或写字楼的性价比，至于档次问题的要求则在其次。因此，投资者在投资商业地产时，要把握好与客户群定位两者之间的平衡关系，以此达到租期稳定的目的。

（来源：今晚经济周报）