社区商业过度开发 商铺价值有待提高

社区商铺一直是投资人青睐的商业地产项目：一方面相比其他商铺售价略低，另一方面由于社区居民对生活服务的需求相对稳定，商铺的回报率也相对稳定。然而，随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建，社区商铺投资回报率持续趋低，空置率也越来越高。甚至有人调侃：“一铺养三代”的好日子已成为过去，“三代养一铺”的投资窘境逐渐显现。

现象

商铺租金过高，致使转让频繁、空置率高

家住省会华脉新村小区的王女士在遛弯儿时发现，家门口她经常光顾的那家近百余平方米的蛋糕店店面大大缩水了—不知从啥时起，原来开敞的店面有1/3“割让”给了一家小餐饮店。蛋糕店老板感慨说，近几年房租一涨再涨，现在每月万元以上的租金，对于他这家月销售额不过万余元的小店来说，已经明显“超重”了。

事实上，不堪租金重负的不仅仅是这家蛋糕店老板，记者在省会槐中路青园街附近的生活区周边商铺采访时，一家小服装店的老板刘丹告诉记者，她在此开店已有十年的时间，前些年租金还相对稳定，“2009年的时候房租一下就涨了起来，基本上翻了一番。原来40平方米的小店租金不过3000多元，那时候一下子涨到每月7000多元，一直延续至今，生意也越来越难做。”

对这些小店而言，高租金的压力正在显现。记者看到，在其店面附近，有三家店刚刚易主正在装修，还有两家店的玻璃门上贴着“转让”的字样。据了解这些店多因生意不好无法负担每月近8000元的租金。

高租金压力之下，新社区商铺的空置率也正在上升。记者在采访中了解到，许多已建好两年多的社区商铺依旧“门庭冷落”，尽管招商广告十分“诱人”，但只有零星的几家小店在经营。

在裕华路建设大街附近一个中档社区，记者看到，三十余套社区底商只有三家在营业，空置率达到了90%。记者从该楼盘咨询处了解到，该社区一间商铺的面积为40平方米，目前的租金水平为每平方米每月380元，售价为每平方米九万元左右。

事实上，满足社区生活的服务业态根本无法承担起如此高昂的租金，居住在此的张阿姨抱怨说，“早上买个豆浆油条都要跑好远”。

河北极艺投资顾问有限公司总经理赵杨在接受记者采访时表示，社区商铺的功能决定了，其业态多为生活服务类小本生意，比如便利店、蛋糕店、快餐店、美容美发店、房屋中介、干洗店、服装店、精品水果店……无论社区定位高低，上述业态差不多是社区商铺的“标配”，这些小本生意都属于进入门槛低、竞争激烈的行业，因此赢利水平都不高。“这些行业的利润水平，决定了其能够承受的租金水平”，赵杨说，现在社区商铺的租金价格水平，已经接近商户承受力的“天花板”。

探因

租金高缘于售价高，业内看空其回报率

白志伟是一位有着十余年从业经验的房地产营销人，在她看来，石家庄社区商铺租金高企有两大原因。“确实像商户感知的那样，石家庄商铺租金水平在2009年时上了一个台阶”，白志伟说，主要原因是“三年大变样”启动，许多沿街的商铺集中拆除，短期内供求关系失衡，许多商铺租金从每月每平方米八九十元一下子升到两百元左右，涨了一倍多。但到2011年后，大量的城中村改造项目交付使用，社区商铺的供求关系也发生了根本逆转，但其租金却延续前些年的惯性，只有些微的回落。

租金翻番的背后，是社区商铺销售价格的翻番。记者走访了省会二环以内多个社区商业，了解到其售价水平在每平方米6万元到4万元不等。而在2009年之前，特别是房地产低谷的2008年，省会社区商铺的平均单价也不过两三万元。“10多年前刚入行时，业内通行的商铺定价原则是，将其投资回报其设定为15年，由现行的租金水平倒推”，白志伟说，假如这一地段现在的租金价格是100元/平方米·月，那么忽略其间的租金上涨及空租等因素，其15年的租金收入就是100×15×12，也就是18000元，也就是说，这套商铺销售价格可以确定为18000元/平方米。白志伟说，商铺只有40年产权，假定15年能收回成本，投资者的收益可以在未来22年实现。再后来，人们习惯将投资回报适度放宽到18年左右。“但近几年，行业整体向好助推了开发商的乐观预期，人们早就不再提到这个公式了”，白志伟说，许多商铺的售价按这个公式推算，投资回报率也低得可怜，她曾见到过一个极端案例，投资回报期为 40年— 也就是说，40年的产权全用来收回成本了。“从某种意义上说，商户的承租能力决定了社区商铺的投资价值”，赵杨说，特别是近两年，服装、房屋中介等行业都受到电商的冲击，本来经营就遭遇困境，这种情况下，社区商铺租金水平的天花板，也必然会限定其销售价格— 社区商铺的售价和投资回报率也随着到了一个平台期。“2010年前后，有人咨询房地产投资，我会推荐其买商铺”，白志伟说，2012年后她基本不再向人推荐商铺了。

影响

社区商业过度开发，商铺价值有待提高

由于近年来住宅去投资化政策的实施，加之人们对商铺的投资热情不断高涨，越来越多的社区开始大规模的建造商铺。一方面商铺的数量增加，有的甚至在社区内开出一条通路，尽可能的多出商铺面积，也就是所谓的内街，最大限度的挖掘地块的商业价值；另一方面临街商铺根据规划的规定，商铺层数多数不会低于四层，这也使得层数越来越高。开发商为了多出面积，也在不断加大商铺的进深，这使得商铺的单套面积不断增大，如今放眼望去，适合社区商业生存的五十平方米的小铺在新社区已近绝迹，连百平方米左右的商铺都已是稀缺产品。

赵杨告诉记者，通常来说商铺的价值在于铺面本身，层高和进深不断加大，意味着商铺无效面积在增加，也限制了许多小本生意的进入，社区商铺原有的生活服务功能因此而被削弱。一方面社区居民怨声载道，原本满足居民生活服务需要的商铺，如早餐店、蔬菜店，现在却因大商铺高租金无法入驻小区，生活越来越不方便。另一方面，在房租单价上涨的同时，单套商铺的租金水平也因面积的成倍增加而提高了，在此压力下商户也在抱怨挣不到钱。

赵杨认为，这两种情形如果不及时扭转，必然会影响到社区商铺的销售，建好的商铺大面积空置使得商铺的本身价值被“稀释”。这与社区商铺不断飚升的售价一起，成为社区商铺投资的重大利空。可以预见，未来开发商自持物业的比重会变大，但也只是被动自持。

投资商铺有风险，选择商铺需谨慎

记者在采访中了解到，随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建，社区商铺投资回报率持续趋低，空置率也越来越高。甚至有人调侃：“一铺养三代”的好日子已成为过去，“三代养一铺”的投资窘境逐渐显现。

但另一不容回避的事实是，但由于近年来住宅去投资化政策加剧了投资渠道的狭窄，商铺依然是人们比较热衷的投资品。

据房管部门的统计数据，截至去年年底，石家庄市区商业物业保有量在730万平方米，其中不包括那些证照不全但已投入使用的物业。如此折算，石家庄人均商业面积在2.1平方米，这个数值甚至大于北京的人均商业面积，小于上海的人均商业面积，但石家庄无论人口消费能力还是流动人口数量，这些跟商业发达程度关联的因素都远低于上述两个城市，因此过剩是肯定的。在商铺供应过剩背景下，投资者如何选择投资产品呢？对此，赵杨建议，对于社区商铺这种投资相对稳键、租金不会大起大落的投资品而言，“如果买商铺，要选择租金回报率至少达到5%的商铺，这个回报率接近银行五年期定期存款的利率，也接近互联网理财产品的平均收益率“，如果低于这个回报，你都不如把钱存到银行了，因为至少最近几年内，商铺的售价已到了平台期，物业本身升值空间几乎没有了。

（来源：燕赵都市报）