投资商业地产难把握 选择商铺是门大学问

购买商铺对于一般客户来说都是较难把握的。商铺的价值在于它的未来能否做旺，做旺了，它的价值就能提升;做不起来，再便宜也没有多大的价值可言，不如不买。所以在购买商铺前要考虑哪些问题，选择怎样的商铺等都是有学问的。

购买前——确定回报率是关键

随着大量商业地产项目的面市，人们对不同种类的商铺表现出了不同的态度。曾经，综合商业项目商铺销售火爆，专业市场的商铺也销售看好。

回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的;如果是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。

购买商铺的客户很多都是出于投资的目的，租金状况和售价应该是直接挂钩的。然而事实上，有些商铺的售价已过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，那必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

购买时——考虑五个重要问题

第一要考虑自己想购买商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或者商业街的商铺就与地理位置、交通状况紧密相关。

第二要考虑自己想购买商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。

第三要考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺本身价值的提升。

第四要充分考虑自己想购买商铺所在地是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地带。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺都有各自的投资价值，也都有各自的投资风险，种种情况客户应该引起足够的重视。

第五要考虑所购商铺的后期经营管理。这里的经营管理，也不仅仅是单个商户的经营管理，更多的是整个商场的经营管理。所以，在购买商铺前，除了对商铺所在商场周边的商业配套和区位优势的考虑之外，应该更多地了解一下这个商铺所在商场后期的经营管理状况，看有没有专业的经营管理公司来经营管理。如果没有专业的经营管理公司来运作，再好的商铺也有可能会被荒废掉。

（来源：网易房产）