社区底商“变形记” ：综合体、底商博弈中谋发展

电商迅猛发展之时，实体零售业遭遇了冲击；商业综合体拔地而起之际，大型商场受到直接影响。而在电商与商业综合体的双重夹击之下，社会底商的业态也悄然发生着改变，经过市场的筛选淘汰，如今，便民的体验型消费逐步占据主力。连日来，记者走访了市区多个小区，探访社区底商的“变形记”。

传统底商较松散 创新模式重规划

丰盛假日城堡：商业气息浓厚 店铺流转频率快

丰盛假日城堡小区，这个始建于2000年的住宅小区聚集着浓厚的商业氛围，社区内的店铺经过十多年的洗牌，社区底商的业态才慢慢沉淀下来，与纯社区底商不同的是，丰盛假日城堡小区内部的商业与沿街店铺一样火热。

在老住户李先生看来，小区刚建成之初，店铺还是以建材、五金为主，接下来店铺的开设可谓琳琅满目。理发店、美甲店、小吃店、茶叶店、衣服店、烧烤店、小超市、便利店应有尽有，当时还不流行网购，但在小区十分方便，足不出户可以买到生活的必需品，想做个美容，洗个车，租借碟片也都不必出远门，小区商业业态相对完善。

小区内咖啡店老板陈慰忠觉得，商业氛围之所以浓厚，与小区规模、地理位置、店铺设置以及周边配套有着很大的关系。首先小区为开放式小区，内部支路已成为田安路与南淮路之间的过街道路，小区及周边住宅多居民也多，加上周边写字楼上班族大量出入，带来大量人流；其次，当初开发商对一楼店铺的设置相对统一规范，形成与沿街类同的商业街模式，区域内又有小学等因素，带给小区底商无限的商机。

但紧随火热商机而来的，是业态的重复与混乱，由于未加筛选与引导，小区内出现很多类同的店铺，而一些功能性强的店铺无法承担水涨船高的费用，转而退租于外围。这与其他商业街模式变迁类同，小区内部的店铺经过多轮洗牌。据介绍，在H幢转角的一家店面，前前后后转手不下7轮，卖过酸菜面、保健品、面包、衣服等；而茶叶店，从大大小小百余家减少至如今的20余家；小区内的一家小型超市，则从一开始的三间店面压缩为两间；而像一些兴趣班、水果店却看好商机开始进入。

纵观店铺流转，小吃店是长盛不衰的，便利店分立好多家，一些特色连锁店如水果店、补习班开始以社区店模式繁衍，像裁缝店、理发店、房产中介等则在流转中存留下来。

丰泽新村：业态相对稳定 功能性店铺唱主角

丰泽新村小区内的住宅底商主要集中于小区南门附近，外围则为东涂街及田安路沿街。

在知情人看来，小区内的住宅底商时至今日也未必称得上火热一词。据丰泽新村内一家房产中介门店的黄先生介绍，小区内的商业店铺并不多，因为当时小区都是以居住为主，当时的开发商也没有概念要发展社区商业，所以许多楼栋下并未安排店铺，大多为储藏间。记者发现，现在许多店铺都是从车库或储藏间改造而来。小区南门集中着20多家店铺，主要针对的是小区居民的生活需求，另一个是丰泽幼儿园和丰泽第二实验小学的推动，一些零食店、文具店、兴趣班等应运而生。

谈及小区内的住宅底商，黄老伯说，社区内的店铺从小区成立到如今，似乎流转的并不多，频率也不快，主要是一些功能性的店铺为主，如照相馆、面包店、小型便利店等。黄老伯分析，这主要是小区的地理位置所决定的。黄老伯说，小区虽为封闭小区，但地处繁华，外围就是商业街，外围住宅底商主要为一些高端、精装店铺为主，如理发沙龙、古董收藏、高档女装、美容会所，需求决定市场，其业态随着田安南路的商业街业态的变化而流转，店铺种类不断扩充，想要享受的甜品店也有，想要用餐的话也有，理发更不用说……这些店铺的辐射范围够广，足够满足小区居民的基本生活需求，而且泉州商城广场大型商场的设立，成为居民有事没事逛一逛的好去处，里面货品也是应有尽有，综合几方面因素，留给社区店铺的商机并不多，在利益的再分配下，这些店铺留了下来。

黄老伯总结，功能性的店铺再流转，也是换汤不换药，无非是换个店主，招牌兴许都不用换。

涂门街：多因素影响 体验式商铺增多

市区涂门街，曾经是一条繁华的商业街，几乎以经营服装为主，顾客众多。然而，近年来，在电商及大型综合体的影响下，这条商业街正逐步向社区底商的方向蜕变。在市场经济杠杆的调节下，商铺功能发生着改变，原先热门的服装店正逐步被美容美甲、名表珠宝店取代。甚至，小吃店也在这里站住了脚，或许，多年前根本无人敢想象，平价的小吃店敢入驻租金昂贵的涂门街。

为了更加详细地记录变迁，记者以涂门街棋盘园至东鲁路段为代表，对这里的26家店铺进行调查。10年前，市民黄勇进在这一路段租下一间60多平方米的店铺经营品牌服装，每月租金一万多。“当时，这一段的20多家商铺几乎全部经营服装。”黄勇进说，利润不错，顾客多，整体经营可观。他的说法得到该小区住户杨先生的证实。杨先生表示，10年前，涂门街是不少市民逛街的选择，人流量大，沿街一侧几乎全是服装店，一些小吃店，便利店主要在背街一侧。

2012年，黄勇进转让了店面，退出了。他说，在大型综合体和电商的影响下，销售额逐步下滑，“利润下降的同时，客流也减少”。为此，不少服装经营者选择了退出。据悉，第一波转让潮发生时，接手的仍有不少服装店，但随着第二波、第三波转让潮的到来，美容美甲店、名表珠宝店开张，丰富了商家的种类。昨日，记者对这26间店面进行了统计，其中服装店10家，名表珠宝店4家，小吃店2家，其外，还涵括家纺店、通讯店、药店、佛具店等，功能可谓齐全。租金方面，据知情人介绍，租金也有下滑，从原先的一平方两三百元下滑至一两百元。

东海新区：引导业态划分 综合体与底商互补

东海新区的社区底商，沿街为主，东海大街两旁规整的店面，业态相对集中统一，建材、电器、餐饮饮食、零售超市、医疗保健等各个功能区的界定十分清晰。

据泉州东海开发有限公司总经理助理徐建竹介绍，东海大街社区底商分布于2.8公里的东海大街两侧，店铺面积约为6万平方米，目前东海大街的商业氛围较为成熟，已入驻店铺数超过300间，租金每平方米100多元，幅射住户在1万户以上。由于所有的社区底商为开发商所持有，未经出售，在招商和引导方面他们具有优势，而这一优势建立在对业态比例的控制上，对店铺位置的设置也有着系统考虑，但总的出发点是以方便区内居民生活消费为主。据介绍，目前东海大街丽园街区主要打造的是医疗保健区，文园街区则主推教育培训、综合社区配套，俊园街区规划为社区综合休闲配套、特色餐饮等，在招商初期便对各个功能区的定位隔离把控，所以能够帮助进驻商家规避业态重复所带来的风险。

徐建竹认为，与其他片区一样，大型综合体同样会推动新区的发展，如年底或将开业的东海湾生活广场，其业态涵盖大型超市、生活电器、餐饮、零售、影院等。综合体崛起后，社区底商或将作部分调整，但从整体来看，其业态或将相对稳定，在功能区划定的基础上，综合体与社区底商将形成互补的关系。

受双重夹击 社区底商求变发展

社区底商的变迁，折射出市场经济杠杆的调节作用，适者生存，经过淘汰存活下的商铺，焕发着新魅力。有学者认为，影响社区底商业态形式的因素有两方面，一是电商，二是商业综合体，在两者的双重夹击下，底商在不断的洗牌中发展。

业态更新换代 体验及便民为主

“以往，一铺养三代，而如今，成了三代养一铺”，针对电商对社区底商的影响，在市区涂门街拥有一家100多平方米店铺的市民肖国栋表示。这样的形容或许有些夸张，但并非信口开河。在电商还未兴盛时，肖先生的店铺租给一家服装店，每月有两三万元的租金。而当电商以迅猛的速度发展后，短短两年间，他的店铺经历了四次转租，租金也越降越低。

在连日的走访中，记者注意到，在电商影响下，不少社区底商的业态发生着变化，最为明显的是，服装店数量急转直下。尽管如此，在泉州市连锁经营协会名誉会长许渊朝看来，这根本算不上冲击，充其量只是影响。他说，网购是业主闲暇时去买各种零售物品等，而社区商品是满足最基本的生活需要，是两种完全不同的消费倾向。据不完全统计，目前，社区底商主要有教育、电讯网络、餐饮、美容美发、药店、便利超市等，以体验及便民为主。尽管大部分社区底商与网购产品重合较少，但电商在一定程度上也影响着社区底商的经营。

“以前小区的店铺还有不少卖生活用品的，这两年越来越少，反而是美容美发店越开越多。”家住丰盛假日城堡的李先生说，针对网购影响，社区底商也有应对，现在小区里面包括超市、港货店、水果店等在内的零售店铺，基本都可以送货，打个电话很快就能送来，“比如超市买50块钱以上就可以送货，有些小店甚至无论买多少钱都能送货上门。”

相互依存 博弈中谋发展

近来，泉州的商业综合体如雨后春笋般开业,丰富的业态、良好的购物环境，吸引了不少人流和客群的关注。在商业综合体进驻之初，不少人忧心社区底商会遭遇冲击，节节退败。然而，社区底商并非如此不堪一击，在不断提升自身功力后，它们顽强地生存着。

当然，商业综合体丰富的业态吸引着大量人群。所以，这在一定程度上分流了社区底商的生意。存在竞争，并不意味着社区底商会在强大的商业综合体前败下阵来。

厦门城果项目总监蘧宇翔认为，社区底商是满足阶段性基础生活需求，如日常餐饮、买菜、五金、杂货等很基本的生活需求。当一个板块发展到一定阶段的时候，人口庞大起来，人们对生活品质的要求越来越高，就需要集中商业综合体来提升这个板块的居住品质。当然，有了商业综合体并非就抛弃了社区底商，一定程度上，社区底商是对综合体的补充。现在人们生活节奏比较快，有时候回家晚了临时需要买点日常用品，而很多社区小商铺经营到很晚，比如小餐馆、便利店等，满足了人们的这个需求。

许渊朝则表示，商业综合体一般经营至晚上10点左右，就这一点而言，没有社区底商的便利性，所以，商业综合体和社区底商存在着互补。

满足个性化需求 内外兼修博前景

采访中，多位业内人士均表示，目前泉州的社区底商普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区底商模式相比还有很大差距。

究其原因，开发商仅仅将社区商业当做销售住宅的一个铺垫和促销手段来对待，总是“社区在先，商业在后”这样的贯性思维，致使社区底商在操作和运营过程中陷入困境。值得注意的是，不少有前瞻性的开发商已意识到这一点并开始改变。

差异化满足需求

吸引社区居民

对于旧楼盘的社区底商，因存在已久，这里的业态已经历多轮更换。蘧宇翔建议，社区底商的经营者首先要考虑经济环境要素，明确消费者是谁、在哪里以及购买力，他们的需求、心理、观念和习惯，在有了充分的数据资源之后，再进行商业定位，分析社区规划的大小，根据主力消费群的需求，选择商业整体的档次、业态的组合，抓住核心消费群，并吸引周边准消费群体。

此外，亦有专家表示，社区底商的营销要更注重人性化和服务功能。为此，社区底商应将营销由冷冰冰的价格促销转向人情味十足的价值营销。

不仅如此，社区底商最突出的特征就是以差异化来满足消费者的个性化需求，而在消费者的个性化需求中，非商品性需求（快递、各种缴费项目、买火车票、买各种演出票、小孩托管等）、情感诉求的需求（比如到客人到店里你能够喊得出他的名字，他来买肉，你立刻知道他大概需要买多少、想怎么做等），当社区底商充分满足消费者的这些需求以后，社区居民的生活质量便迅速提升了。

社区底商突围

内外兼修才有前景

而在新区社区底商的业态方面，许渊朝认为，新区社区应做到“内外”兼修。他表示，社区底商的发展与开发商的引导是离不开的，包括前期的招商入驻及后期的功能区划定，开发商对于底商的态度，不能停留在卖完即止的状态，维护社区底商业态的多样性，对租金的提高和整个商圈价值的提升有着巨大促进作用。

开发商的引导，这是外在。就内在而言，店铺投资者也要看准市场，找准定位。对此，徐建竹表示，在发展迅猛的电商时代，商铺的作用空间受到缩减，但仍大有可为，可考虑投资功能性或体验式店铺，在东海湾大型综合体的招商当中，他们就注意到，许多大品牌都将底商作为品牌的展示空间，做品牌形象店、专卖店，越来越多的店铺更愿意以体验式方式入驻，销售的前端是体验，体验做好了销售自然不怕没有渠道。

（来源：泉州晚报）