滨江酒店式公寓：一直被模仿，从未被超越

对于杭州楼市熟悉如您，在面对“杭州哪里的酒店式公寓租金最高”的询问时，第一个从脑海中蹦出的会是哪些代表地名的汉字？

钱江新城？能在万象城里消费的土豪们肯定不在乎钱多钱少的，对吧。啊？权威人士都说那里酒店式公寓都卖不完，怎么可能有人租，更何况租金稳步上涨呢。

那应该是武林广场附近了吧？那里配套齐全，有杭州大厦和银泰百货，寸土寸金，租金肯定低不了。什么？武林广场最近的酒店式公寓供应是外滩里？

难道是黄龙？EAC的国际公馆很有名的，还有奥克伍德酒店管理的服务。对哦，电脑城的屌丝租不起那里，奔驰高管们又更爱别墅、排屋，是看不上EAC的“员工宿舍”的。

莫非是城西、申花？那里银泰新开，又是高尚居住区，城市以西为贵，肯定不会错？可是为什么申花路到现在还活在UN公社和西城时代的留用地项目品质低下的阴影里？

恩？那弱弱地问一句：“这青梅煮酒引出的‘天下英雄，唯使君与操耳’，到底是给谁斟的这杯酒呢？”

下面，让我们用不信任和质疑的掌声和眼光来欢迎滨江登场！

是的，就是滨江！据最新中介一手资料和记者实地探访得知，滨江区区政府附近酒店式公寓近日月租金已经超过5000元，而部分项目房源更是超过6000元/月，正式成为杭城各大板块首次触碰到这一天花板的板块。

来自开发商的消息证实，汉峰·峰公馆，自去年下半年交付以来，开发商也接手了部分业主的租赁委托，经过他们的统计，前期销售交房房源目前出租率在95%以上，租金水平在4500-5000元/平米之间，大多是50-99平米的小户型单身公寓。而君尚金座的部分大户型酒店式公寓更是租金超过6000元/月。

而从整个滨江区酒店式公寓市场来看，滨江区酒店式公寓大多集中在区政府一带，进入租赁市场的也多为该区域项目，入住率很高，且出租率不高，租赁关系比较稳定。而租金水平，基本在4000元-6000元/月。

为什么是滨江？

为什么酒店式公寓的昂贵会出现在滨江，或许这可以从滨江的特殊性上找到答案：

滨江是杭州为数不多的“商住不倒挂”的板块之一。相对北上广深和大多数发达欧美国家商业地产和商用地更受追捧不同的是，杭州房地产有一个特殊的“商住倒挂现象”，即在杭州土地市场上，商业用地总是底价成交，完全无法媲美住宅的多轮竞拍；而在新房市场里，商业地产同样卖不过住宅而这其中与住宅设计最为相似的酒店式公寓往往首当其冲，酒店式公寓价格参照周边住宅价格的2/3来定价已经成为公开的秘密了。

在“特殊”的杭州，滨江显然是个“异类中的另类”：滨江区目前在售酒店式公寓的项目主要有君尚金座、星耀城和中奥江锦国际，但其存量都偏少。君尚金座在售精装LOFT现房，户型47-70和120平米左右，均价30000元/平米，项目产权50年，精装修标准8000元/平方米。星耀城在售精装酒店式公寓2号楼15-16层40年产权精装LOFT公馆，户型为42-65方，均价28000-29000元/平方米。中奥江锦国际目前有少量尾房在售，均价21000元/平米，精装标准5000元/平方米，户型为50-60方。

而相比住宅，除了绿城·明月江南全线精装，价格在三万以上外，大部分的滨江住宅项目售价都在2-2.5元/平米上下，比如奥体单元的龙湖、旭辉、莱蒙三盘，比如区政府附近的寰宇天下和江南实验学校附近的望江南，而这样的价格区间也基本与滨江区酒店式公寓目前的价格体系相吻合。

除了大部分时间的持平外，在滨江多盘价格腰斩的2012年夏天，酒店式公寓甚至凭借稳定的表现有所胜出：

2012年夏天，滨江多盘陆续首开或推新，寰宇天下90方首批价格16000元/平米，望江南均价19700元/平米；而星耀城首开均价25000元/平米，比以价换量的寰宇天下高出近万元，而两者相比市场回暖之后的望江南仍有5000元/平米的价格优势。

不过值得注意的是，在住宅和商业并存的项目中，滨江的酒店式公寓依然无法直面住宅的竞争，比如积家、玲珑府的酒店式公寓房源，开盘时间晚于住宅，而价格同样无法与住宅持平。

IT白领大基数背后的租赁需求

而从本网近几年的统计来看，滨江的酒店式公寓与住宅供应在体量和成交量上均无法相比，但成交量一直稳定，价格则稳中有升。

而能造就这一特殊现象的根本原因，一定程度上还是要从市场上去寻找，作为上世纪90年代就成立了的杭州高新技术开发区——滨江的IT白领积淀是杭州其他版块所无法同日而语的，而在经历了阿里巴巴、网易、吉利等多家骨干型企业的带领开发后，滨江的IT白领人群基数位列杭州前列。

而他们，则恰恰是酒店式公寓市场需求最需要的人群——对于租客的分析，峰公馆的杨经理透露，区政府附近周边写字楼的公司中层、单身年轻白领占到了绝对比例，“一般拖家带口的都会考虑买或者租一套大户型住宅，而不会考虑面积小的酒店式公寓。”这群住客对生活的品质感要求更高，也因此往往更看重居住的舒适度和物业服务，而这一般的住宅项目的物业是无法满足他们的要求的。

而细数之下，其实从地段而言，我们也可以看出无论是地铁上盖的星耀城，占据区政府周边便利配套和一线江景双重资源的汉峰·峰公馆、君尚金座，滨江的酒店式公寓项目在地段上拥有规划上的先天优势，因此辅以出彩的产品规划，卖出高价，不算意外。

而从租赁市场的受宠来看，对于居住体验更胜过产权的租客们而言，更中心的地段、更便利的配套、更成熟的服务是他们愿意比住宅支付更高租金，仍然愿意选择酒店式公寓的原因。

当然，这其中酒店式公寓特有的服务也起到了相当大的作用，峰公馆的杨经理告诉记者，“我们的项目拥有会所、室内恒温游泳池、健身房、咖啡吧，而这些显然是普通住宅项目不太可能有的，同时也是客户更看重的。”

租金领先的背后

去年夏天，本网曾做过一次杭州全市酒店式公寓回报率的抽样调查，其中滨江、下沙、临平位列前三，投资回报率超过了4%。众所周知，下沙是杭州酒店式公寓的重要片区，下沙酒店式公寓与供应量巨大并存的是其价格低廉、主打性价比的“品牌”优势；在这份榜单中，钱江新城不幸叨陪末座，原因也并不复杂，占据城市未来资源的钱江新城酒店式公寓售价较高，在当前区域写字楼空置率高，入住人群少的情况下，市场需求不旺拉低了租金和投资回报率。

滨江则是一位良好的中庸之道实践者，价格还不足以让人望而却步，品质却差强人意，同时，滨江有着数十年来积累的IT白领的商务人士组成的巨大的租赁和买卖需求。

上周，滨江区政府旁又一酒店式公寓入市——融创·杭州印启动认筹，推出首期产品“宫寓”、“云台”，当日认筹破百套。40-90方的社交私邸宫寓和170-350方的江景行政公馆云台在认筹当日都得到了认筹客户的青睐。

当然，随着钱江新城的西子国际、悦玺、东方君悦，武林广场的外滩里、兰悦的相继投入使用，滨江酒店式公寓的绝对价格被超越或许只是个时间问题，但因为产业集聚带来的人口福利与商住市场供应的良好互动，却是滨江酒店式公寓长久以来市场稳定、租金稳健的强大逻辑。

一定程度上，滨江酒店式公寓市场的成熟正走在一条“一直被模仿，从未被超越”的路上。

（来源：住在杭州网）