商业地产同质化竞争加剧 走差异化路线仍是“潜力股”

俗话说“一铺养三代”。曾经，在市区繁华地段租一间店面，做点小生意，是不少人的生存之道。如今，电商发展迅猛，传统零售消亡论甚嚣尘上，产业链上正大规模布局商业地产的开发商，迎来的究竟是机遇还是风险？实体商铺的投资价值是否会由此打上问号？

上月底，万达联合腾讯、百度，宣称要建全球最大的O2O电商，一路高歌猛进。

与此同时，在房地产宏观调控的背景下，大量开发资本先后涌入商业地产。连一贯坚持只做住宅的万科，也开始涉入商业地产。重庆市场上，两三年时间，就涌现了大量商业综合体。

在电商的冲击和大量商业地产涌入市场的同质化竞争下，商铺还有投资价值吗，一铺富三代的传奇还能延续吗？

电商冲击

商业地产同质化竞争加剧

据统计显示，2013年，中国网购用户达3.5亿，网络购物市场交易规模达到1.85万亿元，网络购物交易额占社会消费品零售总额的比重将达到7.8%。去年，仅“双11”一天，淘宝的销售额就达到了350亿元，相当于沃尔玛中国半年的销售业绩。

当互联网全面深入我们的生活，人们的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。但同时也要看到，从支付宝宣布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

随着国家对住宅房地产调控的加剧，近两年来商业地产成为众多消费者投资的首选。开发商也纷纷加码商业地产，建造高大上的大型商业综合体。重庆也涌现出众多商业地产项目，城市地标性的超高楼宇拔地而起，大型城市综合体如雨后春笋遍地开花，超级写字楼、大型购物中心、主题商城等商业形态快速崛起。

伴随巨量新增供应的不断涌现，同质化竞争也日益加剧。一些购买了商铺的投资者，面临着投资亏损的事情时有发生，商铺成“伤铺”。面对电商发展越来越迅猛的势头，传统零售消亡论也开始甚嚣尘上。为了不让商铺投资回报落空，市民投资商铺也变得更加理性。

走差异化路线

商铺仍具投资潜力

在电商冲击和同质化竞争下，商铺是否仍有投资价值？重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫认为，即使如此，商铺仍是高价值产品，在房地产所有产品线里，价值最大，投资回报率最大。但这并不是说，所有的商铺都有价值。只有优秀的商铺才具有价值。

什么样的商铺才是有投资价值的商铺呢？张鑫认为，在电商冲击下，商业地产的定位应走差异化路线。随着网购以价格优势抢占了中低端商品业态的市场份额，商业地产就要在中高档商品品类中扩大优势。同时，电商可以直接消费，但无法做到现场体验，商业地产项目就必须从服务业态和体验业态中去寻找更多的租金来源。

在选择商业地产项目时，首先要选区域，只有区域发展有机会，商业才会有机会。目前，礼嘉、照母山、龙洲湾，两路寸滩保税港等区域，都是政府规划中极有区域前景的区域。另外，产品本身的设计也很重要。销售良好的商业，旁边都有相当体量的开发商自持购物中心，给投资者足够的信心，金科、龙湖、香港置地等都是如此的模式。

购买商业地产，最好选择实力开发企业的产品。商业物业对资金、招商、物管等要求非常高，不是什么人都可以玩得转的。这些都是商业能活得很好的重要因素。

未来趋势

线下体验店与线上电商合作

可能很多人认为电商平台与实体商铺（购物中心）只是一个竞争的关系。其实，两者之间还有一个合作发展的机会，这应该是一个未来的趋势。

据了解，一线城市的很多网络实体体验店，都开在了楼中铺，形成较为明显的商业效应。电商平台与实体商铺的有机结合，未来或将会对实体商铺租金收益产生更大降幅。

业内人士认为，电商和实体店铺各有千秋，各自的优点也都弥补了对方的不足，随着时代的发展和竞争的需要，二者都在快速发展和自我完善。将来的零售市场，不会出现谁取代谁，因为缺少任何一方，零售市场都将失去平衡，发展脚步和速度也都将放缓。二者只有携手并进、相互扶持、取长补短，才能使我国商业和零售市场更加繁荣。

“今年上半年成交的房地产项目中，商铺只占8%，商铺仍属稀缺资源。”张鑫表示，因为商铺的利润远高于住宅，未来5年，重庆商业物业会大量涌现，消费者在购买商铺时，一定要擦亮眼睛，购买具有升值潜力的好产品。

（来源：重庆晚报）