城北酒店式公寓总存量达4514套 6大项目或打价格战

杭州楼市价格战正在向酒店式公寓市场蔓延

近日，位于城北的中粮·方圆府精装小公馆“I巢”释放的价格信息：折后起价10358元/平方米，首付1成起，到年底付清剩余的4成，认筹享存2万抵12万优惠。

这个起价，几乎已相当于中粮·方圆府项目的拿地楼面价，大大低于周边同类型产品价格，再加上项目酒店式公寓房源数量较多，专家预测，城北酒店式公寓市场很可能会出现价格战。

中粮·方圆府酒店式公寓价格远低于周边项目

据了解，中粮·方圆府将推的这批酒店式公寓的预售证早在2013年9月就已经领出，共400多套房源。自预售证领出后，开盘消息就不时传出。今年8月份，也曾有消息称，项目将于当月面市。

根据售楼处的消息，项目酒店式公寓目前已经处于认筹阶段，9月中下旬将会开盘。

据了解，这批酒店式公寓产品户型面积在46-68平方米之间。除价格低于预期外，再免5年物业费，送精装修和软装，包租三年返总价24%收益。目前在售的住宅项目，房源面积以88-123平方米为主，折后均价19800元/平米。

项目现场有两个不同户型的样板房，66平方米的户型，两房一卫，均价在13000元/平方米左右，还有另一个48平方米的户型，开发商将两个46平方米的户型打通，形成一个92平方米的户型。

城北另一个热门的酒店式公寓项目——杭州新天地在售精装LOFT酒店式公寓世嘉新座，项目有53平方米、69平方米、78平方米、97平方米等户型，层高5.4米，均价25000元/平方米左右。与这个价格相比，中粮·方圆府的酒店式公寓价格的确算得上低价。

另一个在中粮·方圆府附近的商业项目——万通中心也有酒店式公寓，面积40—60平方米。记者致电项目售楼处，销售人员表示目前项目全部一房一价，不能给出具体价格信息。查询的透明售房网的签约记录后，发现近期成交的酒店式公寓价格在21000—25000元/平方米不等。

记者致电了同样拥有酒店式公寓产品的富越·香郡售楼处，销售人员表示，目前项目有酒店式公寓产品，面积38-68平方米，预计将在9月底开盘，但是价格并没有出来。

专家预测城北酒店式公寓项目普遍受到影响

双赢机构总经理章惠芳认为，中粮·方圆府的价格会对别的项目产生比较大的影响，“城北的住宅目前在售价格是20000元/平方米左右，常规来讲酒店式公寓价格相对于住宅会打8折左右，现在中粮直接打对折，肯定会对别的项目产生影响，价格、开盘节奏应该都会做出调整。”

章惠芳也认为，如果中粮·方圆府酒店式公寓的量比较多，城北很可能会出现价格战。根据汉嘉地产顾问提供的数据，目前，中粮·方圆府酒店式公寓共有473套房源，根据售楼处的消息目前已经有300多套认筹。

据业内人士透露，此次中粮·方圆府释放价格信息，的确打乱周边一些酒店式公寓的销售节点，“城北某楼盘的酒店式公寓部分，原本想卖15000元/平方米，现在销售节点只能往后推，具体到什么时候也不能确定了。”

对于此次中粮·方圆府释放的价格信息，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春直言：“从目前看，价格的确很震撼，特别是中粮当时的拿地价跟现在的起价差不多。”据了解，该项目所属地块于2010年竞得，楼面价10358元/平方米。

陈焕春表示，这次中粮·方圆府的所为对城北的酒店式公寓肯定会产生影响，但是能否产生比较大的震动还有待观察。“同板块内，价格因素对住宅产品影响更大，酒店式公寓的价格在产品性质、投资回报率等方面都会产生影响。”

但是选择酒店式公寓的客群大部分以投资为主，客户会充分考虑成本与回报，中粮·方圆府的价格会不会对板块内其他项目产生冲击，性价比是关键。

中粮·方圆府酒店式公寓释放出了颇具震撼力的价格信息，引起了不小的轰动。而据记者调查，中粮·方圆府此举与项目所在的城北板块酒店式公寓“超量”供应格局不无关系。目前，城北已是杭州酒店式公寓供应最集中的区域之一，多个相关项目有近期开盘计划，并且，随着后续供应进一步释放，板块内酒店式公寓库存压力将继续加大。

城北酒店式公寓库存高企　6大项目总存量达4514套

在大城北，除中粮·方圆府外，万通中心、杭州新天地、中国铁建·国际城、中大·银泰城等多个项目都配置了部分酒店式公寓产品。而根据这些楼盘领出的预售证信息，单个楼盘处于可售状态的酒店式公寓房源量都非常大。

其中，万通中心在2012年11月领出首张预售证，2013年领出3张预售证，包括写字楼在内一共853套房源。而据汉嘉地产顾问的数据，截至9月15日，该项目在售的酒店式公寓房源有419套。

另外，杭州新天地已领出预售证的酒店式公寓存量达1364套；中大银泰城酒店式公寓的存量也超过千套，达到1144套；中国铁建·国际城酒店式公寓存量有791套，远洋大运河商务区擎峯项目有323套房源。

加上中粮·方圆府473套酒店式公寓可售房源，仅这6个项目的酒店式公寓的存量就有4514套。

另外，位于通益路与通运路交叉口的南北·盛德国际近期也推出了部分酒店式公寓产品，售楼处的销售人员介绍，项目有一幢23层的酒店式公寓，目前刚刚推出市场的为5、6两层。据悉，项目总建筑面积约20万平方米，包含写字楼、酒店式公寓、商铺等多种业态。

位于万达商圈、城西银泰商圈之间的富越·香郡盈座，此前曾传出将于近期推出一批酒店式公寓。据了解，盈座的总建筑面积4.6万平方米，由一幢25层建筑组成，目前，透明售房网上还没有这批房源的预售证申领信息。

综合体扎堆打造酒店式公寓　城北供应量近几年快速增长

双赢机构总经理章惠芳指出，这几年的城北酒店式公寓的量一直在上升，“前几年的量没有这么多，这几年在上升。”从城北各项目的酒店式公寓的入市情况看，基本上都集中在近几年。

而综观城北酒店式公寓产品，在面积、户型结构甚至卖点上都有不少相似处。如果按照项目性质分类，大致可分为综合体内的酒店式公寓和商住项目的酒店式公寓。

汉嘉地产顾问陈焕春认为：“从整个杭州看，酒店式公寓的量都不小，近年来城北的酒店式公寓存量上升比较快，跟这几年城北综合体项目扎推有关。”

上述的中大·银泰城、杭州新天地就同属城北重要的综合体项目，位置仅有一街之隔，而这两个项目不仅地段属性、交通配套方面近乎一致，项目规划上也有颇多相似之处，对酒店式公寓产品的宣传上，都极力强调综合体的发展前景。

中大银泰城由约10万㎡的Shopping Mall、精装商务solo、国际5A智能生态甲级写字楼组合而成，以“一站式完美生活体验”为理念，打造“24小时不夜城”的新都市生活中心。杭州新天地同样是集商业、酒店、商务、公寓、娱乐、创意产业于一体的大型城市综合体。

值得一提的是，中大·银泰城、杭州新天地正是城北酒店式公寓供应量最大的两个项目，这两个项目的酒店式公寓可售量占了城北同类产品总库存的近一半。

主力户型都在40-60平方米　城北酒店式公寓产品雷同

一些商住性质的地块，通常会同时打造住宅和酒店式公寓产品，富越·香郡、中粮·方圆府、中国铁建·国际城等项目都属此类。这类项目则不约而同地强调园区的居住氛围。

与商综合体内的酒店式公寓比，这些项目更倾向于居住性，周边的生活氛围浓，与住宅相比，价格具有明显优势。中粮·方圆府的酒店式公寓起价10358元/平方米，但是住宅的均价在19000元/平方米左右。

除上面两种类型，还有一些在非综合体商业项目内的酒店式公寓，比如万通中心的酒店式公寓。

如果按产品类型分类还可以分为平层和跃层，杭州新天地的酒店式公寓就有跃层产品，层高5.4米，在酒店式公寓产品中，这个层高非常少见，5.4米层高也成为杭州新天地酒店式公寓一个比较大的优势和宣传卖点。

中国铁建·国际城在售酒店式公寓有平层和跃层两种，平层的13500元/平方米左右，跃层16000—18000元/平方米，而住宅产品5、6、7、9和10号楼将以精装修面市，主力户型89-210平方米，预计售价26000元/平方米左右，在透明售房网的成交数据上看，近期成交的均价在19000—20000元/平方米之间。

在户型面积方面，酒店式公寓基本以40—60平方米为主，中国铁建·国际城酒店式公寓的面积主要有三个：35、45、50平方米，富越·香郡盈座主力户型是38—68平方米，中粮·方圆府的主力户型同样在40—66平方米，杭州新天地的户型增加78和97平方米。远洋大运河商务区擎峯项目在售的户型也有稍大的90平方米。

对于产品类型雷同的现象，透明售房网研究院院长方张接表示，不仅仅是城北的酒店式公寓有这个现象，而是整个酒店式公寓不可避免会出现产品类型雷同的情况。

中大银泰城VS杭州新天地

作为城北酒店式公寓供应量最大的两个项目，同为城市综合体的中大银泰城、杭州新天地的“贴身竞争”一直受到业界关注。因为位置邻近，两个项目的酒店式公寓产品差异性主要源于项目整体规划及品质的不同。

就体量而言，杭州新天地更具有优势，该项目规划总用地56.7公顷，建筑面积115万平方米，而中大银泰城的总体量为33万平方米，包含地上18万平方米，地下15万平方米。另外，杭州新天地的容积率也比中大银泰城低得多，在居住舒适度上可能更胜一筹。

另一方面，中大银泰城拥有银泰的商业背景，并且项目完全实现楼上住、楼下购、隔壁办公的“一站式垂直”都市生活，业态囊括Shopping Mall、银泰OFFICE、创意办公，集商业金融、品质办公、商务休闲为一体，其酒店式公寓产品与商业、写字楼部分的联系更为紧密，或许更能打动一些喜欢热闹的年轻人。

销售遇阻，库存增多，城北的酒店式公寓去化任务艰巨。而就杭州酒店式公寓市场而言，销售困局不只存在于城北，实际上，下沙区、滨江区、市中心等多个区域的酒店式公寓市场竞争都已趋于白热化，库存积压和销售滞缓的矛盾正不断加剧。

专家指出，依照目前市场环境来看，要想解决酒店式公寓的销售滞缓问题，或许只能与中粮方圆府一样，采取低价入市或降价促销的方式。

主城区

逾15000套酒店式公寓在售

根据汉嘉地产提供的数据，截至9月15日，滨江区的酒店式公寓库存达3147套，在主城区范围内仅次于下城区(城北)。

跟城北一样，滨江区的酒店式公寓库存分布也已比较集中，单盘的供应量比较大。其中，9月5日融创·杭州印申领出1269套房源的预售证，其中酒店式公寓1206套。而在一个月之前的8月5日，同样位于滨江的玲珑府已经申领出921套房源的预售证，其中酒店式公寓832套。

位于滨江区时代大道与滨康路交叉口的恒鼎·博邑郡，主要房源为楼精装修酒店式LOFT公寓。该楼盘于今年7月6日开盘，根据透明售房网数据显示，项目推出的房源量达723套。

另外，位于江南大道与西兴路交叉口的海威·钱塘之星、位于江陵路与滨康路交汇处的兴耀鑫都汇等项目都规划了部分酒店式公寓产品，且均预计在近期推出。接下来，滨江区的酒店式公寓库存或会进一步增加。

而根据汉嘉地产数据显示，截至9月15日，江干区也有相当规模的酒店式公寓库存，达2900套。整个主城区范围内，酒店式公寓存量更高达15513套。此外，余杭区、萧山区分别有4260套、3038套的存量。

商业项目集中入市

致酒店式公寓库存剧增

业内人士分析，杭州酒店式公寓的高库存，与近几年商业地块的大量出让紧密相关。

以市中心为例，据统计，市中心(武林)板块从2010年开始共出让土地22宗，其中20宗土地为商业地块(包括5宗商住地块)，商业地块出让占比高达90.9%。

从2010年开始，市中心板块就少有纯住宅地块出让，像绿城·兰园也有自身的酒店式公寓项目，根据汉嘉房产给出的数据，绿城·兰园目前酒店式公寓的存量为59套。而被切割成三块出让的华家池地块，也是以“商住”土地的性质进行出让的。

不仅仅是市中心板块，下沙、滨江板块近几年商业地块出让规模也明显大于住宅地块。

例如，从2009年至今，下沙共出让了21块商业地块。2014年出让的三块土地中，全部为商业用地性质。并且，在所有已经出让的商业地块中，还存在着沉寂不少于4年未有动静的地块，不排除未来有新的酒店式公寓房源继续入市。而下沙正是酒店式公寓存量最多的板块之一。

而根据今年的土地出让情况，未来杭州酒店式公寓供应还有继续增长的趋势。以整个杭州市区(不包括萧山、余杭)而言，2014年1月1日至今，已经出让26宗商业地块(其中2宗商住地块)。而同一时期，出让的纯住宅地块只有16宗。

业内人士指出，以商业地块为主的土地出让方式，也在很大程度造成了商业项目急剧增加，随之产生的副作用就是酒店式公寓的库存快速增长。

酒店式公寓

项目销售普遍滞缓

值得一提的是，相比于酒店式公寓供应的快速增长，这一类型产品的销售明显有点“跟不上”。

根据汉嘉地产统计数据，截至9月15日，杭州市区(包括萧山、余杭)的酒店式公寓库存总量为22811套。另一方面，今年以来9个多月的时间内，杭州市区的酒店式公寓的总成交量为5228套。粗略估算一下，如果要去化全部现有库存，需要约40个月的时间。

滨江区酒店式公寓的去化周期尤其漫长，根据汉嘉地产统计数据，今年前9个月，滨江区酒店式公寓的总成交量仅有187套，按照这个去化速度估算，滨江酒店式公寓的库存需要150个月的去化时间。

就个盘而言，目前，酒店式公寓项目滞销现象可以说非常普遍。例如，上述的恒鼎·博邑郡开盘两个月后，根据透明售房网数据，截至9月15日12时，该项目已售房源仅9套，实际去化率略超1%。

在滞缓的去化速度面前，集中申领出多套房源的预售证，也没办法决定以什么样的价格进入市场。更何况即使开盘售卖，也不敢保证在当前住宅都需要降价促销的市场环境中，能够取得好的销售业绩。因而，也就出现了大量申领出预售证也不敢开盘的捂盘现象。

（来源：住在杭州网）