过剩困局中的综合体暗影迷离 规模堪忧

杭州综合体面临困局不言而喻，规划体量无法用足够的消费支撑、项目间同质化竞争激烈、板块内部资源配比合理性受质疑……诸多问题无论是从大局上还是单体项目上，面临的困境历历在目。正是基于这一现状，政府层面如何应对？专家学者有何见解？运营商有何思路？透明售房网不仅仅作为一名旁观者，更多的是以一个城市公民的身份、一个城市建设的观察员的视角，去解析、反映、回答疑问。

也许我们终究无法改变大局，但是每一分努力和用心都将在未来的发展之路上得到回馈，我们期待用客观的调研、全面的报道、深度的解析换取不可预期的“蝴蝶效应”到来。

此次策划将基于基本面的调查、个案分析、专家研讨、项目破局多个方向进行深度解析，今日推出专家访谈系列第一篇《立体混合化的物业格局 出让源头就需规划》，对话嘉宾：浙工大房地产研究所所长、博士生导师虞晓芬。

杭州综合体建设 从落后到过度规划的两个极端

疑问：综合体的复杂功能，现在往往被简单的产品所替代，比如酒店、写字楼、商场，您如何看待这一矛盾？

解答：城市发展到今天，确实需要大力发展城市综合体。城市综合体的土地节约利用率是相当高的，也能够满足人们快节奏生活的需要。城市综合体其实也是区域内一个很重要的人气集聚结点，提供社交、休闲娱乐的平台。

城市综合体可看做是一个城市发展到比较高阶段后的必然产物。

之前杭州城市综合体建设还是较为落后的，近几年来，政府开始重视起来，在规划上有所倾斜，这是值得肯定的。杭州市政府意识到城市综合体对城市发展的重要性后，目前在规划上便出现了过量现象。

杭州的城市综合体成功的案例肯定有，但在目前杭州缺乏基本人流量的情况下，大多数城市综合体都很难成功。目前杭州综合体中做得好、生意好的也就是餐饮业，但若全做餐饮必定不可取。

商业体量超过住宅体量 规模堪忧

疑问：当前的综合体现状已经不仅仅是竞争激烈的问题了，更多的是过剩的体量，在未来是否能够得到购买力、消费群体的支撑，您如何看到这样堪忧的前景？

解答：因为从城市综合体总体说还是属于商业物业或者公建物业，而公建物业的需求来源于周边居住的人口，这些综合体打造需要与周边人口相匹配。例如一个2万方的大型商场需要周边10万人口去辐射，写字楼的量则需要跟城市第三产业的劳动力规模相适应的。

目前杭州综合体规划，总量上有所过剩，区域上也有所过剩，已超越需求量，消费力难以支撑。目前杭州商业物业的量已超过香港，而目前大杭州范围总人口也仅800多万，其中有不少是农村户口，对比香港消费群体（包含本土、境外），未来消费力支持还是很危险的。  我们曾做过研究，合理的配套设计上商业体量投放是远小于住宅体量的，基本上保持在1:3的关系，甚至达到1:4；最大程度也要在1:2以上。现在再来看看我们规划的公建体量有些区域已经超过了住宅体量，这是很令人担忧的。

人口成为制约发展的重要因素

疑问：从目前杭州的综合体开发现状来看，雷同性比较明显，无非是酒店、酒店式公寓、商业配套、写字楼的叠加组合，您觉得传统的综合体规划设计和建造是否已经存在瓶颈？该如何破局？

解答：传统城市综合体模式已经走不通了，综合体接下去应当考虑如何变成一种产业平台，不再是传统的商业、酒店式公寓、写字楼之类的杂糅在一起。在起始建造的时候就要考虑好，这将作为一个产业基地来培养打造。

钱江新城核心区写字楼的面积达到800多万方，套用美国最奢侈的办公面积20平方米来看，也需要40万人来支撑，这样的数字是目前难以达到的。因而人口便成为了制约发展的重要因素，未来杭州的城市综合体需要吸引大量周边外来人群到这里消费，类似于高端教育、旅游、娱乐、健康等等产业化特色在此便可崭露头角。

综合体地价需控制，大资金介入打造项目具有吸引力

疑问：综合体的竞争不言而喻，面临的困境也是很明显，这种现状否还会延续？

解答：很多现在的开发商在打造城市综合体，本身的资金实力还不够，因此就会走一种短平快的操盘方式来快速回笼资金，项目就会走样。众多项目中大量的酒店式公寓也会成为未来的隐患，住户未来的户口、孩子的读书都会成为问题。

我认为，政府打造城市综合体的地价不能高。未来综合体打造应以多元化为方向，更需要大资金的介入，若是没有大资金介入起点就不高，吸引力就会不强，从而形成一个恶性循环。

打造综合体更多的是考虑运营方式 而不是卖房子

疑问：面对这样的困局，从个体上去做分析，我们已经启动的项目该如何定位？如何错位竞争？还有哪些方式和方向可以让其中的开发者值得参考？

解答：对于已经启动开发的综合体项目，给出一些建议：1、已经拿地的企业向国际或者国内有强大运作能力的公司来合作开发；2、再仔细对项目定位，开发商要寻求最佳化的操作方向。

从大格局上来看，政府要优化产业、创业环境才是从根本上解决难题的办法，吸引更多创业型人才、大企业落户杭州。若是能让大杭州人口从800万上升至1000万，且新增人口多为高学历高层次的优质人才，这才是消化目前过量的城市综合体的办法。

综合体本身也具有创造需求的能力，规划、定位、设计、创意良好的城市综合体可以吸引人流量，让外来人群可以更长时间的逗留。从根源上说，城市综合体需要培育过程，打造城市综合体更多的应当是考虑运营的方式，而非如何快速将房子卖出去回笼资金。

土地出让源头出了问题 需要立体混合化的物业格局

疑问：政府在综合体规划和建设上能够发挥怎样的作用？又该承担怎样的责任？

解答：从政府土地出让的源头环节就已经出现问题了，城市综合体应当住宅与商业相结合形成立体混合化物业格局，而现在杭州的城市综合体往往不能带有住宅，都是变相的在做类住宅格局。城市综合体要考虑到本身的容量有多少，而非盲目的为综合体而综合体。

介于综合体开发的难度，能否让政府在城市综合体开、竣工时间上有适度放宽，因为好的综合体需要长时间仔细琢磨，不像住宅定位快，还存在招商问题，需要不断的洽谈。

过去我们想着城市打造要功能分区，住宅区是住宅区，CBD是CBD，但现在来看更合适的还是混合化操作，在国外现在CBD中已引入大量住宅，让人住进去，大量的人气才能带动城市综合体发挥能量。现在大多数综合体项目中是没有住宅用地的，政府能否通过开发商补交地价，让部分商业来转为住宅，人气集聚对于综合体的运营是极其重要的。

杭州东南西北综合体如何定位自身特色？

疑问：跳出个体，从杭州的整体布局上看，您觉得东南西北各个区域，各自发展的特色和道路是否应该有个区分，怎样的规划才是相对合理的？

解答：东部区域要考虑如何跟产业化想结合，类似九堡一带原本杭派服饰较多，就该考虑如何以服饰产业为特色，配上相关的博物馆之类，形成一个全国性行业核心的领域地位。

北面应考虑如何做好文化旅游综合体。南面滨江一带，综合体问题不大，区域内人口、素质都不错。西面应围绕湿地旅游为中心，与高新技术相结合，形成产业综合体模式。用更多新经济、新技术、智能化的办公环境来吸引高层次人群的创业、居住需求。城市综合体并不在于有多高档，而在于其特色。

（来源：透明售房网）