探秘地铁上盖购物中心：6种典型业态组合与商业定位

地铁上盖商业项目的特色主要体现在与地铁连接楼层（包括地上、地下）的业态组合与商品定位，因此有必要了解与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位的种类。

>> 1.以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，辅以部分主流青春流行服饰店、快时尚、3C数码店、个人护理用品店、化妆品店、生活杂货、家居用品店、美食广场等。

典型：上海来福士广场地下室商场、上海美罗城地下室商场、深圳金光华广场地下二楼商场。

特点：此类是地铁商业最常规最常见的业态组合与商品定位模式，符合地铁商业消费习惯—快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性；这类商铺通常面积较小，租金单价较高，商品体积小重量轻，客单价不高，重在求新求变，才能激发客人随机购买欲；该模式需要站点周围有相当规模数量的办公楼群或庞大的客流支撑。

>> 2.以中低价位、非主流的个性时尚服饰与创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品等各类潮流小店为主，辅以部分快餐店，偏向女性市场。

典型：上海中山公园玫瑰坊、上海工口体育场站星城时尚商业中心、南京莱迪时尚、北京万通新世界商。

特点：该类地铁商业项目通常位于交通便利的非核心商业区站点或核心商业区站点的边缘地带，以全地下商场为主；这类商铺划分面积较小，租金单价较高，主要客源为购买力有限而又追求时尚的年轻族。

>> 3.以精品超市以及中高档餐饮为主

典型：上海久百城市广场（久光百货）、上海港汇广场、深圳益田假日广场、深圳万象城、北京西环广场嘉茂等。

特点：该类地铁商业项目通常位于核心商业区或成熟的高档商住区站点，其中部分项目整体租赁给知名百货经营，如上海久光百货和北京新光天地。

>> 4.同时引进大卖场和家电卖场、运动城、电影院等多家主力店

典型：上海龙之梦、深圳中心城、深圳COCOPARK、北京中关村广场等。

特点：该类地铁商业项目通常规模较大，有足够的商业面积吸引高租金单价的小面积商家进驻，从而平衡多家主力店的低租金，形成良性的投资回报；部分有待培养旺场的偏僻站点商业项目还会引进折扣店业态，例如上海南站百利时尚中心和香港东荟城。

>> 5.以国际二线服饰和高档餐饮为主

典型：北京国贸商城、上海国金IFC等。

特点：该类地铁商业项目都位于高档核心商圈，且一楼商城布满国际一线奢侈大牌的极少数知名超级购物中心，才能将国际奢侈品的二线品牌引入地下室商场，不然即使是有心引入高端品牌，也只能先从设计师品牌入手然后逐步调整，例如上海新天地3期的新天地时尚项目。

>> 6.为了展开错位竞争，部分商业项目采取了休闲娱乐城的业态组合，引进多厅影院、KTV、真冰溜冰场、电玩城等各种娱乐商家。

典型：上海星游城、香港西九龙中心。

特点：韩国首尔的COEX MALL为了与周围的现代百货等商业体错位，更是引进了水族馆、泡菜博物馆、书 城、超级影城、溜冰场等大量娱乐业种，被称为韩国最大的娱乐购物中心。而楼层过多的项目高层区域也往往主打餐饮娱乐，例如香港的The ONE等。

>> 总结：

1、商业区的地铁上盖商业项目吸引的主要是青年和中年的学生客群和上班族；

2、客流通常有一定的保证，故引进的业态业中以租金较高的各类主流或非主流时尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即消费冲动最高的各类餐饮商户为主；

3、规模较小且位于商务区的地铁上盖商务楼和宾馆的商业裙房则集中聚焦于中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、中西餐厅、便利店等相关联业态；

4、住宅区的地铁上盖商业项目则重点考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合，如超市大卖场、各类餐厅、娱乐项目等；

5、家居建材城属于消费频率和消费冲动很低、目的性购买倾向最高的商业项目，这类低租金的等大型专业市场通常只有位于非常生僻商圈的大型地铁上盖商业项目才会引进，这类重型专业市场开设在人气不足但租金低廉的商圈，利用地铁的时间成本优势和广告吸引客人专程前来。

（来源：商业地产大讲堂）