北京商业地产井喷 商铺空置率恐上升？

过去商业氛围稀薄的通州地区将被改变。不久前位于通州的罗斯福广场开业。作为通州的第一家大型购物中心，6万余平方米的罗斯福广场主打社区商业，瞄准家庭、儿童客群。儿童业态占据商场近一层面积。

罗斯福广场是整个北京东部区域商业开业的序曲。在接下来的两个月中，60万平方米的通州万达广场与46万平方米的龙湖长楹天街项目将相继入市。据了解，龙湖长楹天街项目是龙湖集团在北京地区的第一个“天街系”购物中心，其中商业面积达到27万平方米。该项目与朝阳大悦城临近，二者都以年轻和家庭客群为主。在还未入市前，龙湖长楹天街已与朝阳大悦城在朋友圈隔空过招。龙湖方面宣传将有4万平方米精品百货与200个国际时尚名品。在餐饮方面，龙湖长楹天街规划了3.1万平方米的美食区域。朝阳大悦城随后也发布了对抗文案，并在近日宣布商场将再次启动大面积调整，引入自营的高端精品百货与融合商业、艺术与自然的主题街区。

东部地区商业战场硝烟弥漫，在北京东西北四环内禁增1万平方米大型商业的新政下，商业项目扎堆新城。华润自持的Plus365大型商业购物中心今年9月正式对外营业，该商场是华润的第三条产品线，主要服务华润业主及周边小区居民，满足居民基本生活需求与公共服务。万科的第二个购物中心中粮万科半岛广场也加速入市步伐。房山长阳镇的商业发展较为迟缓，多是业态单一的传统百货，缺少大型购物中心，中粮万科半岛广场开业后将填补区域中高端项目空白。前不久，中粮旗下的祥云小镇也在顺义后沙峪地区开业。祥云小镇商业建筑规划20万平方米，进驻品牌商多以旗舰店标准打造。

空置率存上升可能

根据DTZ戴德梁行发布的三季度北京商铺总结报告显示，三季度，北京优质零售物业市场总存量增加732.48万平方米。四季度如果几家大体量商业能按期入市，预计年底前将有约50万平方米的购物中心投放市场。

根据三季度统计，新项目在开业初期表现良好，开业率达70%。旧有项目招租稳定，上季度入市的新燕莎金街购物广场空置率也下降较快，三季度全市优质零售物业市场的总体空置率环比下降1.3个百分点至12.1%。不过，多家商业项目在四季度投放市场后，市场总体空置率将有所上升。在租金方面，由于未来供应的项目在地理位置上较为分散，预计不会因直接的招商竞争影响到整体市场租金水平。

记者发现，新项目的入市将带入大量此前不愿走向新城的国际连锁品牌。在罗斯福广场、祥云小镇等商场内，将有H&M、C&A、优衣库等快时尚品牌进驻。通州地区的贵友大厦经过调整、改造引入了当地第一家星巴克咖啡。不过，一位资深业内人士透露，部分国际品牌落户新城主要是与地产商有战略合作关系而非主动前往。在市场低迷期，品牌商转换成较为谨慎的扩张策略，更重视单店效益不再以量取胜。地产商有意愿开发新项目，但在难有客流支撑和消费力不足的区域，品牌商并不愿跟随地产商脚步。

培育期延长

低迷的消费市场尚未实现复苏，在招商与管理过程中，新入市项目难度大增，尤其是大体量项目的运营。据一位资深零售人士透露，一些强势品牌商抵触落户新城，这让经营者不得不进行买断营销。为了降低采买商品滞销风险，经营者还需重金挖脚成熟项目店长。

进驻顺义区某项目的餐饮品牌负责人告诉记者，他已做好了一年亏损的心理准备，预期很长一段时期内都没有盈利可能。虽然郊区消费空间大，但如果没有足够客流支撑仍会入不敷出。该餐饮品牌希望新城项目运营者在营销、推广方面更积极些，吸引本地区及周边区域的消费关注，带来大量客流。

除了客流方面的担忧，新城品牌商在人员招聘问题上也有烦恼。一位影院负责人表示，在郊区商业中招聘是一大难题，他可以调配城内工作人员救场，但这并非长久之计。一位经营高端宠物医院的负责人坦言，由于其所在项目周边有大量外籍居民，因此品牌需招纳一批有较高外语水平的工作人员，但目前的应聘结果不够乐观。

（来源：北京商报）