酒店式公寓市场冷热不均 多数项目销售不乐观

7月底以来的两轮“救市”，带动了杭州住宅市场的全面回暖。不过，上半年表现尚可的酒店式公寓市场却呈现为另外一番态势。

记者统计各大酒店式公寓项目的成交数据发现，虽然有个别项目近期取得了相当不错的成绩，但更多的项目却已陷入滞销窘境。业内人士指出，酒店式公寓最好的销售期已经过去，在失去了不限购不限贷的巨大优势之后，又必须面对库存高企的现状。所以，目前酒店式公寓接下来所要面对的问题是比较严重的。

酒店式公寓市场冷热不均 多数项目销售不乐观

透明售房研究院院长方张接介绍，在上半年的杭州楼市，酒店式公寓的销售一片春风得意，在总成交量中也占据21%的比例。自下半年开始，截至目前的总成交量中，酒店式公寓所占的比例已经下降到14%左右。

从项目个案来看，在10月杭州酒店式公寓市场，也出现过一些卖得不错的酒店式公寓项目。

其中，位于萧山区建设一路与金鸡路交会处的萧山宝龙城市广场项目，在其开盘后的首周（10月27日—11月02日）共实现成交180套。位于滨江区的海威·钱塘之星、融创·杭州印，位于翁梅板块的东田·怡丰城等项目的酒店式公寓产品也取得了热销。

与此同时，大部分酒店式公寓项目却深陷在“销售近乎停滞”的泥沼之内。

其中，位于萧山区义蓬镇的永宏叠家项目，在今年8月24日进行了首次开盘。根据数据显示，截至11月18日该项目已经推出213套房源，已售房源为32套，实际去化情况与开发商所称“当天去化六成”相去甚远。

与永宏叠家不同，位于钱江新城钱江路上的日信国际项目，却有着地铁交通优势和较高的地段价值。但根据数据显示，截至11月18日该项目共推出房源723套，已售房源为29套，去化率仅有4%左右。

另外，中国铁建·国际城酒店式公寓自今年6月份首推以来，已售套数为2套。

杭州酒店式公寓库存达2.4万套 专家称销售困境远比想象严重

据统计，截至11月18日杭州市区（含余杭、萧山）的酒店式公寓房源库存量约为24000套，其中城北板块酒店式公寓的存量最多，滨江、下沙、钱江新城紧随其后。同时，从各板块存量的趋势来看，滨江、城北、下沙、萧山的存量依旧还在上升。

方张接认为，酒店式公寓所面临的去化困境，远比想象中严重得多。“其实，杭州楼市的库存是结构性库存过剩的问题。特别是主城区，酒店式公寓的库存量和住宅类房源库存差不多。但酒店式公寓却没有住宅产品的去化速度，加之现在限购放开限贷松绑，所以销售前景更不容乐观。”

双赢机构总经理章惠芳表示，酒店式公寓在区域分布上有相对集中的特性，这使得去化变得更为困难。“以酒店式公寓较多的下沙为例，沿江和金沙湖两个区域是占比最大的。这样相对集中的分布，更是在一定程度上，加大了酒店式公寓消化库存的压力。”

汉嘉地产总经理陈焕春认为，酒店式公寓的购买者，更看重收益属性，所以在购买过程中倾向于有投资回报的产品。“和住宅市场相比，本质上是两个市场，酒店式公寓不同于住宅的自住属性，更倾向于投资产品。所以，购买酒店式公寓就必须考虑能否出租获取收益，或者出租的价格是否会有上涨空间等。”

正因如此，那些远离成熟配套区域的酒店式公寓，一方面因为自住享受不到便利性，另一方面又因为投资很难有预期出租收益，所以面临了“即使降价也很难换量”的尴尬。

萧山宝龙置业有限公司总经理郑江文表示，“在当前市场环境下，单纯的降价促销并不能保证成交量的上涨。只有具备自身优势这个前提，才能实现以价换量的目标。”

●案例分析

永宏叠家

销售成绩：三个月售出32套

滞销原因：位置偏远且无相关配套

永宏叠家位于萧山区义蓬镇义府大街，在萧山机场东北侧直线距离约7千米处。该项目总建筑面积不到3万平方米，由4幢8至9层的主体建筑组成，现已推出的房源集中在1、2号楼。

该项目层高设计为5.8米，房源也均为48—120平方米的跃层毛坯房。根据数据显示，自今年8月24日首开以来，截至11月18日已经推出213套房源，其中已售房源为32套。销售人员表示，目前48平方米的小户型房源均价约7300元/平方米，与首开时价格并无变化。

透明售房研究院院长方张接表示，酒店式公寓的主要购买客群，依旧偏向于投资型，期望能够通过出租获取相应收益。但像永宏叠家这样距离主城区很远，甚至距离萧山区中心的距离都很远的酒店式公寓，加上无地铁等交通优势，无综合体等相关配套，即使低价也很难吸引到购房者和投资客。

中国铁建·国际城

销售成绩：半年售出2套

滞销原因：产品市场定位不清晰

中国铁建·国际城位于留石快速路和沈半路西边约300米，项目总建筑面积约40万平方米，其中10万平方米属于商业配套部分。该项目周边住宅类产品较多，写字楼等产品较少。

国际城酒店公寓于今年6月25日首开，总价30万/套起。目前项目在售的酒店式公寓房源集中在16、17号楼，主要是30至50平方米户型的房源，有平层和LOFT两种类型，均为精装修交付，均价约10000元/平方米。

据数据显示，截至11月18日，中国铁建·国际城的国际公馆S2号楼共有448套酒店式公寓房源领出预售证，其中已售房源2套。

商赢机构总经理方芳表示，这个区位较远的酒店式公寓项目，产品的市场定位不清晰，直接导致价值传递不畅。并且，该项目在营销方面做得也不好，直接导致客群吸引力相当薄弱。

日信国际

销售成绩：半年售出29套

滞销原因：预期租金收益率不理想

日信国际项目位于地铁1号线婺江站和近江站中间，周边写字楼、商业综合体均较多。该项目于5月18日首次开盘，推出约80套的LOFT酒店式公寓，户型面积为38至64平方米，均价35000元/平方米，总价118万元/套起。

根据数据，截至11月18日，该项目已领出预售证的房源共723套，已售房源为29套。该项目的销售人员表示，目前4楼的38平方米的户型，总价120万元/套左右，折合单价约31500元/平方米。

汉嘉地产总经理陈焕春认为，钱江新城的酒店式公寓容易受到住宅市场的带动。同时，已经交付的项目，在租金上并没有预期高，所以购买意向锐减。此外，购房者在首付时一次性拿出60万以上，投资门槛过高，也导致一些投资者望而却步。

（来源：青年时报）