杭州楼市现退房潮！商业项目假团购依旧难掩害羞面

近期，多家媒体披露杭州楼市成交量增加同时，暗地发生金额巨大的退房事件。仅11月1日至25日，杭州市就有50个楼盘在房管局的官方网站上进行了解除合同注销备案。究竟是何原因导致退房，是否属于正常情况？

据数据显示，截至11月25日，今年全年共退房1452套。而大世界五金城、金沙湖1号等楼盘在内的5个楼盘的退房数量就达到了811套，超过全年总数的一半。不难发现，退房的大头都是酒店式公寓、商铺等商业项目。

商业项目假团购 依旧难掩害羞面

我们先来看一组数据：位于下沙的金沙湖1号，该项目14年截止目前为止共成交了281套房源，而退房就达235套；更夸张的是大世界五金城，仅成交149套，退房数量却高于成交量，达197套！

针对这一现象，房价点评网分析师林光游分析道，在上半年市场行情处于低估时，我们发现几乎每个月都有一两商业项目以统一单价大批量成交。开发商对外宣称是团购价，或者是清盘价。而根据经验判断，这种大批量成交，单价统一，且项目并未有一口价优惠推出，极有可能是开发商采用抵押融资（特别是中小开发商，融资渠道有限，更容易出现这类情况）手段回笼资金。

抵押融资的方式常见的有两种：一是开发商找人以个人名义大批量购房，从银行套现，等有真实客户购买，再办退房手续，就是通常说的假按揭。（这种方式在市场行情回暖，项目蓄客情况好转的情况下，通常会有一波退房后再成交的情况出现）；二是开发商通过远低于市场的价格将房源抵押给个人或机构，签订双向协议，承诺在一定期限内以抵押资金+资金利息赎回房源。一旦到期未能偿还，则房源自动规对方所有。（同样，除了在约定时间内赎回外，当市场行情回，开发商融资渠道放宽情况下，有可能提前赎回房源，用于销售）。

高端住宅分期付 资金断裂致退房

“市中心某豪宅公寓，本月退房5套，金额高达1.23亿元，其中最贵的一套价格约5262万元，最便宜的一套也要1389万元。对于这个项目来说，退房已经不是偶然事件，事实上，该楼盘上个月也有四套房源解除合同，总金额也超过1亿。”

“更令人咋舌的是位于之江板块的某别墅项目，一套有1.22亿元，另外一套也有3900多万。仅主城区，本月总价超过400万的退房就有19套，总金额超过4亿元。”

豪宅出现退房的原因与商业项目类似，当开发商出现流动性危机时，也会通过抵押融资手段回笼资金。而由于中高端项目总价高，开发商仅需拿出几套房源即可缓解资金压力，所以退房数量很少。例如上半年郊区有别墅项目以市场价7折、甚至是5折成交了多套房源，基本可以判断是抵押融资。

但与商业项目不同时的是，由于中高端项目总价高，按揭难度大，绝大多数客户会选择一次性或分期付款。而这批客户大部分是私企老盘，一旦其生意上出现资金危机，首先想到的是通过关系将房子退掉，回笼资金，（这类是真的退房）。尤其是即将年底，急需回笼资金的客户增多，退房现象或将增加。

退房情况并非14年独有，在行情变动较大的情况下，个别项目、个别房源出现退房符合市场规律。而目前政策上对于抵押融资并无明文规定，开发商在融资困难的情况下以此类手段回笼资金是也正常行为。

①参考数据1：

（数据日期截至2014.11.23，来源CRIC2014系统）

①参考数据2：

（数据日期截至2014.11.23，来源CRIC2014系统）

（来源：新浪乐居）