雷军搅局房地产 小米公寓在念什么经？

万科集团董事长王石曾经说过，如果小米科技创始人雷军来颠覆房地产，他愿意来做加工厂。这一次，在北京地下室漂过的雷军终于来真的，斥资1亿元入股YOU+国际青年公寓。当然，雷军对房地产业的颠覆只限于与二手房房东“抢饭吃”，YOU+的商业模式是租房，租下整栋楼，重新改造后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人。小米公寓主打是目前大城市租赁市场中的合租群体，他们需要上网去找同伴，基于安全和个性因素，合租存在较大隐忧。

小米公寓卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。对于“二房东”个体来说，他们卖的是四堵墙壁。“在大城市能有瓦遮头就好，还想什么美剧里才有的合租情节?”这估计是所有房东对小米公寓的第一反应。作为一个有想法的公司，与手头只有几间房屋来出租的个体房东当然是“夏虫语冰”。从突然间媒体铺天盖地的宣传，到宣布:“YOU+下一步的规划是北上广年底10栋楼，其中三栋创业者公寓，2月开业。北京即将开业的公寓在苏州桥和上地两处，下个月将公布定价并开始接受预租。明年将向更多城市扩张。”一气呵成之下让人不禁猜测这小米公寓背后很有可能是藏着一个“集资-上市”的故事。

造出一个乌托邦社区的概念，在北上广遍地开花，相信对于有着至少1亿元启动资金的小米公寓来说，这并非一件难事，但后续经营是否如那些一闪而过的互联网餐饮新贵般只享有“一刹那的光辉”呢?记者给小米公寓算算账，目前已运营的有广州凤凰店和广州白云店两座YOU+国际青年公寓，月租金在2000~3000元之间。凤凰店是一栋5层高的旧厂房，一层可间隔20个房间，一楼是300平方米的客厅，建筑面积为1500平方米。当初转让价格未见披露，相信在几千元一平方米左右。按创始人表示，这个项目启动资金为500万元，总共出租80个房间，每月收租16万元，算下来毛回报率达38.4%。

创始人所言，凤凰店已经盈利，此话不假。但随着小米公寓的高光亮相，他们能拿到的便宜公寓将越来越少，且随着摊子铺大，每个小米公寓的管理是否能够复刻第一个小米公寓的“乌托邦”氛围，这才真正考虑管理团队的能力。而对于风投来说，他们期望的是翻倍的回报，38.4%的回报是否满足他们的期望?或许，这才是房地产业者期待雷军给出的答复。

（来源：广州日报）