商铺一夜走红 精打细算堤防商铺变“伤铺”

2014年，受楼市较为低迷的影响，消费者纷纷持币待购，住宅成交不是很理想。据悉，2014年至今无论是二手房还是新房成交量都大幅萎缩，而与之形成鲜明对比的是商铺成交量却一夜走红。

商铺行情全线走好 行情全面开花

在以前，商铺是香饽饽，正常情况下开发商不会对外出售，会将商铺的增值收益、租金收益牢牢把握在自己手中。然而，2014年一开始，我市的住宅销售遇冷，全市各大房产商为缓解资金压力，加快资金回笼，不约而同地开始从主打卖房向主打卖铺转换，并均取得不俗业绩。据显示，1-10月份湘潭商业地产累计成交29.2万平米，2032套，分别同比上涨47%，7%。较2013年全年销售还分别多出6.91万平米。

细心观察不难发现，今年湘潭商用物业的“走好”不是单一品种的俏销，而是所有商用物业的全面走俏。从商铺选择来看，中心商圈、城市综合体、农贸市场成为投资者关注的热点。比如湘潭河西地下商城、岳塘农贸、湘潭万达广场、福星国际金融中心、九华世纪城（红星美凯龙）、湘潭义乌小商品城稳居销售排行榜前十。

商铺市场一夜走红并非偶然，结合当前我市楼市实情，从投资的角度来看，不管是自主经营，还是租赁收益，抑或转让收益，商铺较之住宅都有太多优势。因此，今年我市的商铺销售一路走红，正是我市投资需求得到有效释放的具体表现。而从消费者的角度来看，对商铺等“紧俏”投资产品的需求却很大。目前，住宅用房的投资回报率基本上在3％－5％，而商铺的投资回报率则为8％－12％，有的甚至达到15％以上，自然成了居民闲置资金的用武之地。而且商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值，不会遇到一般住宅用房的折旧问题。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商圈的成熟不断相应升值。

买铺需精打细算 堤防商铺变“伤铺”

俗话说“一铺富三代”，不少开发商卖铺都打出整体招商、高额回报的宣传口号。但不少市民投资商用房产还是依靠银行贷款来完成，且多是通过出租收取租金来还贷，一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力，最终商铺变“伤铺”。

对此笔者记者一个朋友刘先生的投资案例予以回复。去年年初，刘先生在市城区水星楼附近买下一个社区商铺，面积不大，只有30平方米左右，首付一半后，月供接近1500元。让他意外的是，前半年根本没人租，而目前一个月租金已达1800元以上。笔者记者到，这几年湘潭房价稳步攀升，商铺租金也随之上涨。“目前湘潭多数商铺均达到6%的投资回报率。”湘潭房地产业内人士表示，“以租养贷”对于商铺投资仍然适用。

一般而言，商铺投资租金回报率是根据月租金乘以12个月再除以商铺总价计算而来的。有业内专家表示，商铺的银行按揭基准利率在6%左右，如果回报率高于6%，则投资商铺比把钱存银行更有“钱途”。同时商铺经营的好坏，也直接影响着其本身的投资回报率。

不过，也有不少投资人坦言，现阶段，如果单纯靠租金去还月供，并不太合适，他们更看好楼市长线投资，希望地段升值后商铺租金水涨船高。在笔者记者，商铺投资是高投入、高风险、高回报率。一些新的商铺，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低；而成熟的商铺需要更大投入。因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕的人群。

理财专家认为，投资商铺应该算清租金回报率，只有商铺回报率处于较高水平，通过“以租养贷”购商铺才合算。由于“以租养贷”需要靠租金来交纳月供，租价的高低和银行利率变化都将带来投资风险。租铺的供求关系是动态变化的，如果商铺供应量超过需求量时，商铺的价值会下跌，租金也会跟着下跌。所以，理性的市民应该及时掌握相关政策以及市场的动态变化，不要陷入被动，才可以理想地达到“以租养贷”的效果。

有业界人士提醒，商铺投资金额巨大，风险也极高，尤其是商铺开发更是要谨慎再谨慎。

买商铺，黄金地段是关键

一般而言，商铺按地域特征分为市级商业中心型（如我市步行街商业区）、区域商业中心型（如火车站商圈）和社区型（即小区商铺）。从资金投入、收益、风险、升值空间等综合考虑，区域商业中心型商铺投入居中、收益居中、风险较小、升值空间较大，因此成为投资者的焦点。

选择商铺时，投资者应重点考虑商铺所处的地理位置、交通状况等条件。俗话说“金角银边”，临街、临出口、拐角位置、三岔路的正面位置等交通条件优越的地方都属于比较理想的位置，这些区域人流量大，迎来消费者的概率就大。同时也要考虑周围的业态配套，便利齐全的商圈环境，如教育、电子、娱乐、餐饮等的商圈组合可为消费者提供多方选择的购买机会。

记者建议，商铺投资地段是关键，有人流量才能够带动消费。只有选择有投资保障的商铺，投资风险相应才会降低。最后应该关注开发商的实力是否有利于商圈的培养，可以考察写字楼、住宅、招商等方面的工作是否到位。

（来源：湘潭房产网）