选商铺不能只看价格 地产投资要念好商铺经

一宅一得，一铺难求。商业地产历来以稀为贵，对地段、铺面位置、接地程度的高门槛让其成为少部分有实力的购房者的专利。住宅低迷的时代，即使限购限贷放松也无法立刻挽回其颓势，这让大部分热钱流到商业地产市场，无论市场如何，旺铺始终涌金。

选商铺不能只看价格

低价格一直被所有置业者青睐，但低价格对于商铺来说可能并不适用。一间好商铺必然十分硬挺，和低价无缘。如果遇到物美价廉的商铺，那不是运气好就是有猫腻，而且后者居多。今年，由于购房政策的限制，不少投资者把投资焦点转向了“可出租、可出售、可经营”的在售商铺产品上。

“对商业物业的投资一定要小心。”市民路先生说，持有三间商铺的路先生有十几年的投资经历，他告诉记者，大家总是说“一铺养三代”，似乎买了门面房就一劳永逸坐收租金。其实并非如此，商铺周围环境经营做不好，商铺就租不出去，即使租出去，租金也会跌，即便能升值，速度也很慢，对不起投入的大笔资金。而有的商业初始价格很高，但是还具备很大的发展空间，值得拿积蓄放手一搏。

业内人士建议，在投资门面时，价格不要放到第一位，一定要看未来该区域所居住人口的数量，人气才是决定商业地产的主要因素，有了旺盛的人气，价格高一些也值得出手。

临街底商挑地段

商铺中最为抢手的莫过于临街的底商，马路就是运载人流的平台，守着一条主街，那才是真的一铺养三代。

“地段应作为评估商业的首要因素，这是毫无疑问的。目前，呼和浩特城区临街商铺均价都在2万~3万元，每一年都在稳步抬升。”路先生对记者说，“所谓地段，一是看商铺的交通，要出门临街，最好是路口街角，四通八达，能迎八方来客；再就是看周边，社区是否聚集，有没有大型写字楼、购物中心以及机关单位，这些都是强力的人流集散地，一聚一散之间的辐射作用不小。还有就是看位置，看商铺在哪个区域，小面积商铺尽量选择成熟城区主要路段，经营规模的局限对人群流动性要求很高，高密度的老城区可以满足这一点。大面积商铺尽量选择新的城区，因为老城区建筑密度大，交通拥挤，对适合经营餐饮、娱乐项目的大面积商铺比较不利，尤其是现在停车位对于商铺的重要性而言，更不可取。”

社区商铺看背景

除了临街商铺这样的投资宠儿，就是社区商铺最为受人欢迎了。依托至少一个社区，数千乃至上万人的消费需求就是个大蛋糕，在有限的商铺中，你必然会分到或大或小的一块。

房产经纪白先生对记者说：“选择社区商铺首先要充分了解社区的入住率、居民的消费能力、消费理念和产品接受度。社区商铺的养商期是个漫长的过程，3~5年的养商期都有可能，投资者出手前要有心理准备。”他表示，买社区底商一定要看社区的情况，这是重点，当社区入住率达到60%时，商铺收益率会持续上升，如果想再仔细一点，那就研究一下社区居住人群的消费能力和消费理念，以此判断商铺租售的空间。

选商街看规划

近年来，随着越来越多的房企进军商业地产，城市综合体项目迅速蜕变，第五代综合体已经出炉，大体量商业地产的物业里面自持与出售各占其一，商街商铺也开始成为了人们的投资方向。

“商街与传统底商不同，它是融合于整体商业氛围之中的商铺，所以选择商铺时，除去交通、客流等常规问题，一定要关注项目所在区域整体的规划和成长空间。在具体考察方面，首先要注意项目的租售关系。租售结合的商铺产品是比较好的选择。开发商自持部分商业引进品牌主力店，会带动整个项目的商业氛围提升。”白先生告诉记者，“房企通过关键铺位的自持，起到对整层商业和整个商业项目的带动和孵化作用。同时成立专业团队从定位、招商、推广、资源共享等多方面对项目进行统一管理，全方位的打造。这既保证了商业运营的成功，也留给了投资者更多机会。”

他还表示，商街内部的规划也是参考因素之一。大型商业地产每个楼层的业态分布都是要经过详细科学的论证布局，才能保证最大限度地导引客流，如果商场内的布局不合理，商铺的运营将会大打折扣，同时影响租售利润。

专业市场看定位

“专业市场其实是铁定会赚钱的一种商业地产。只要找准定位，不管多贵都是一铺难求。”呼和浩特某楼盘销售经理于凯对记者说。

专业市场地产由于一般距离市中心较远，周边消费人群稀少。再加上专业市场地产很难靠当地零售来拉动消费。所以，投资专业市场地产时，必须关注其有没有特色的商业主题定位，要力图选择定位于更高层次的特色商业主题，才能保证以后的专业市场地产具有生存空间。

“每一个城市都有适合发展的若干种业态，城市的每个区域也有适合其实际的需求定位。比如在利丰汽车城、庞大汽车城周围就围绕着三四家汽配城和五金机电城，而在火车站以及火车东站附近都有小商品批发城，在东库街集中着数家建材城，他们各自都有鲜明的商业定位，周边也有辅助其发展的相应条件，具备了这两点，这个市场想不火都难。”于凯说。

不过他也表示，专业市场的运营也很重要，说白了就是开发企业要靠谱，招商要好，如果运营不当，就会浪费了这许多的天时地利。

（来源：北方新报）