杭城商业项目撕名牌大混战 谁能抢先一步？

商业地产犹如一方围城，城中的人想出去，城外的人想冲进来，而眼下泡沫潮启之际，杭州商业地产的境况恰有几分相似。

近日，市场有消息，恒隆地产将进驻杭州市场，并在百井坊地块建设恒隆广场。

据称早在11月25日，恒隆地产助理董事梁焕添、高级经理陈文博等5人曾实地考察百井坊巷地块，并表示希望将百井坊巷恒隆广场项目打造成恒隆在中国内地的第11个商业项目。

不过，杭州市政府方面澄清，恒隆地产仅处于考察阶段，并没有最终确定的项目，而这也意味着内地第11个恒隆广场的落地杭州“八字还没一撇”。观点地产新媒体随后向恒隆方面求证时，对方亦予否认。

可是不管恒隆是否入驻杭州，杭城综合体可预见的激烈“战局”，也随着年底的几大项目集中入市而即将相继拉开。

集中入市

时值年底，杭城的商业地产迎来了一个“你方唱罢我登场”的热闹局面，仅12月便有四个大型综合体集中面市。

除了杭城首个集装箱主题商业“集盒”位于城西之外，万达广场、水晶城、中大银泰城均处城北板块，在城北上演了激烈的“三国杀”。

率先擂响战鼓的是万达广场和集盒，在12月12日同时开业。

位于北部软件园东侧、石祥路与杭行路交汇处的万达广场，是万达在杭州的首个项目，在全国的第108个开业项目。

资料显示，该项目总建筑面积约35万平方米，涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内步行街、拱墅金街、高级写字楼等业态。其中19万平方米的万达广场购物中心内拥有万达百货、万达IMAX国际影院、大玩家超乐场等主力店。

位于城西的“集盒BOX”，开在文一西路物美超市旁，体量虽然只有3万平方米，但作为杭州首个集装箱主题商业，项目本身的宗旨便是走差异化路线。

在万达率先拉开城北商业序幕后，12月28日，位于拱墅区上塘高架和大关路交叉口附近的水晶城也正式迎客。据了解，这个体量为8.8万方的综合体总共规划了120多家店铺，项目以年轻时尚为主题，集时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐、生活配套于一体。

除此之外，中大银泰城则选择了压轴登场，该项目拟在12月31日正式开业。同处城北板块，中大银泰城与水晶的定位有几分相似，该项目同样集餐饮、休闲、娱乐、文化、购物于一体，总建筑面积33万方，包含了购物中心、酒店式公寓、写字楼等，购物中心面积近10万方。

从以往的供应为零到去年6万余方西田城一期开业，再到2015年即将上演的“三国杀”，不可否认的是，在为区域板块提供便利的同时，杭州城北商业在未来一段时间内也将面临非常激烈的竞争。

“随着银泰城、水晶城和万达广场的相继入市，城北大板块的商业已经处于即将饱和的状态，三个项目的经营面积足以辐射整个城北，如果再有其他项目开出的话，就应该考虑差异化了经营。”杭州智联房地产前期研究部产品总监顾晓立在接受观点地产新媒体采访时表示。

另据相关统计，未来城北区域将成为杭州综合体供应量最大的区域之一，不乏中粮大悦城、城北新天地等在内的大型商业综合体已处于在建或规划中，已开业的尚有相距不远的运河天地、北城天地等。

商业“混战”

过剩与机遇并存，对于杭州的商业地产来说，或许正在面临着最好与最坏的时代。

显然，城北板块的“商业济济”仅是杭州市场日渐显露的一隅。自4年前杭州首个商业综合体万象城亮相以来，多业态的购物中心已经取代传统百货，杭州也成为商业过剩的城市之一。

“从现在的发展看，杭州的综合体规划明显有点多。”不少业内人士都对杭州各个区域不断涌现的综合体表现出担忧。

相关资料显示，杭州现有百货店、购物中心面积不过100多万平方米，但长远来说，在未来的两三年内杭州商业地产市场还是免不了一场“混战”。

据统计，2013年杭州主城区共出让纯商业用地57幅，总面积达2032.9亩，总体量为388.7万平方米，成交额共计258.2亿元，其中不乏被绿地、复地、华润等外来大鳄瓜分的华家池综合用地、蓝孔雀地块、火车东站地块等商业地块。

相关机构测算，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，总建筑面积超过780万平方米，其中在建项目81个。如数据所示，未来3至4年杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于4年完成过去60年的开发量。

就区域来看，未来江干区的竞争无疑将达白热化，据了解，在2016年之前，江干区将有包括来福士广场、高德置地广场、龙湖滟澜天街、宝龙城市广场、万象城在内的24个商业项目面市。

对于重营运的商业地产来说，面积过剩并非症结所在。业内人士亦指：“杭州的大型商业综合体的品牌构成大多大同小异，聚客能力强、盈利能力强的的 餐饮、快时尚、流行服饰品牌就集中在一两百个左右。在建的购物中心的面积号称10万平方米以上的并不少见，这么大的商业面积，要把商铺招满已经很不容易， 更何况好的品牌资源大家都在争夺。”

如何去避免同质化将会是未来杭州商业必须直面的问题。据顾晓立介绍，杭州不少商业项目已经开始抢先一步了。

“自万象城改变杭州商业格局后，体验式商业已经做得比较多了，像新近的万达广场、水晶城都在做差异化，把百货业态去掉一点，增加体验型业态。

（来源：观点地产网）