【干货】2015年中国商业地产核心趋势剖析

第一太平戴维斯展望2015年中国房地产市场核心趋势，条分缕析写字楼、商铺、酒店及房地产投资的发展形态。观点供大家参考，请拍砖。

宏观经济:增速减慢，发展稳固，可持续性增强

中国已进入国民经济发展的新时期，从基于重度投资与人口红利的飞速增长阶段，过渡到了以增强商业与经济有效性、精简行政审批、市场整合为基础的缓慢增长阶段。中国的房地产市场正经历着类似的转型。房地产市场的主题不仅是开发，还包括如何通过设施环境的改善创造价值。未来数年中，开发速度将放缓，重心将越来越多地放在资产管理、创新设计、现有空间的最大化利用与再利用，以及基于周密规划与开发的社区改善等方面。

写字楼：超大供应，谁来吸收?

决定市场未来走势的关键因素是供应，而非需求。

预计2015年大多数城市的写字楼租金会出现下跌，但一些CBD的租金有望小幅上涨。

随着商务需求的改变以及新选择的出现，公司迁址的现象将继续存在：

-在一线城市，利润低、成本低的公司会继续向非中心区域迁移，以减少经常开支。

-在二线城市，居于领先地位的企业将升级办公场所，搬往楼龄更新、设计更好、管理更佳的写字楼。

需求将主要来自金融、保险、信息技术/高科技公司以及律师事务所，且本土公司占主导。

商铺：实体商业，谁来捍卫?

市场面临三重关键挑战：

-新增供应持续入市，且主要来自非核心区域，但核心区域的绝对增量也较为可观

-零售销售额呈现放缓走势，因此零售商对扩张持更为保守的态度

-来自电子商务的竞争

资产管理、业主与租户的相互合作与沟通对于商场的成功起着更重要的决定作用

-促销

-运营经验

-营销计划/活动/推广

餐饮弥补了服饰领域的不足，为零售需求带来了支撑，但餐饮究竟能催生多少需求?未来零售需求将由谁来驱动?

-儿童零售品牌

-服务业

-娱乐与休闲运营商

酒店：竞争激烈，谁来驱动?

公司更加关注开支控制，同时高净值个人旅客的品位不断变化，使得中国奢华酒店领域充满挑战，这一状况在未来仍将延续。

国内游客与商旅人士是未来酒店需求的关键驱动力。

中国的中产阶级不断壮大，开始寻求体验式旅行，为度假村以及中高端酒店创造了增长机会。

预计公司将继续向二线城市扩张，寻找新的业务增长机会。

出境游的旅客越来越多，这为中国的酒店品牌运营商开拓海外酒店市场创造了机遇。

房地产投资：投资精英虎视眈眈，投资契机蕴藏何方?

由于估值基础明显不同，国内终端用户与海外投资机构的定价差异可能继续存在。

较低的投资收益率对于对华投资的外国机构来说，依然是很大的投资障碍，尤其是在未来两年中市场估值前景不甚乐观的情况下。

对于意图进军中国市场的投资者来说，组合资产收购、小众市场资与价值型收购仍能为其创造投资机会。

由于利率的下调以及资产的重新估值，未来12个月中应会出现买入机会。

“中国仍是众多投资者目标组合的一个重要部分，虽然目前中国市场经济放缓，但这只是暂时阶段。中国正不断开放经济领域，向房地产引入竞争，眼光长远的战略投资者将继续在这个成长型市场中看到价值。”

刘德扬

第一太平戴维斯中国董事长

商铺已是最危险资产!!

朋友是一码字的。在这互联网时代，各种字码席天卷地，他觉得煮字不足以疗饥，遂萌生“idea”：开一网店。刚巧以前认识一人，几年不见，听说网店开得不错，就联系上了，说要去看看，观摩观摩。走之前，特地上网看看对方网店内容，琳琅满目，很不错。朋友觉得这样一个网上空间，他弄个人几天也能做出来，信心陡增。可等去了对方公司一看，傻眼了：200平米的办公空间，几十号人忙着订单、快递、收款等等。朋友感叹：现在网店，你面上看着不起眼，其实背后已经挺大了。我则疑惑：这1年1个亿的生意，还是卖手机套壳，居然是在10层楼上完成的，那要商铺干什么?

想起这事，是因为昨天看到一报道，说的是传统实体店爆发“关店退租潮”，还举了广州天河商圈、环市西商圈、人民南商圈为例，有图有真相。笔者在广州工作过，这几个商圈都去过，即使在号称千年商都的广州，它们也都是一流的商圈，曾经是一铺难求。现在面临着大量关店退租，这实在是超出笔者的想象。

但现实就是这么骨感!商圈冷落的可不只是广州一地，一线城市如北京上海，二线城市如成都西安，商贸城均出现人气冷清，摊位大量空置的现象。一些大的实体链锁，如百盛百货、中都百货，洋品牌如沃尔玛、家乐福，家电卖场如国美、苏宁都出现关闭门店收缩战线的现象，这还不只是从今年开始，而是有两年的事了。今年上半年，沪深两市百货股半年报业绩相当惨，南宁百货净利润同比下降52.97%，杭州解百下降44%，广州友谊下滑23%。

有些人往商业街晃一圈，看见人气不旺，就摇头：经济萧条呀!我是不能简单同意的。我宁愿把这理解成熊彼特说的“创造性毁灭”，因为在商贸城凋零的另一面，是天猫“双11”的狂欢、小米“风猪”的起飞，是电商的强势崛起，是商业组织模式的变化。

因此，是到了对商业街、商贸城、商铺重新加以考虑的时候了。北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路、深圳的华强北是否还能继续保持往日人如潮涌摩肩接踵的巅峰盛况?我很怀疑。因为，大趋势已经确立，新的商业模式不支持这种传统集市，它的规模经济在电商面前，可能已变成规模不经济。即使众商业地产商琢磨着要把实体店做成电商的体验店，那也不能挽狂澜于既倒，在一段时期内，在一些著名商业街，可能还能支撑一阵，而众多的商贸城或临街商店，注定在走下坡路。一二线城市都不能幸免，何况三四线城市。

说说我了解的一种新商业模式吧：某地产商，近年收购大量物业管理公司，手上把控着大量小区的物业管理。难道物业管理是个肥肉吗?不是，人家项庄舞剑，别有所图，它的目的是要在每个小区建一个电购配送中心，然后，与电商和资金结算挂钩，分享整个零售链条中的一块蛋糕。目前，它还衍生一块新业务，在所管众多小区的业主中间，做起P2P，因为借贷双方的物业它都清楚，所以，它的P2P坏账率是零。您瞧，在这一链条中，有物流，有资金流，有买方卖方，就是没商铺什么事。

再来听听马云的一句话吧：阿里巴巴本质上是一家数据公司，做淘宝的目的不是为卖货，而是获得所有零售和制造业的数据；做阿里小微金服的目的是建立信用体系；做物流不是为送包裹，而是整合这些数据。想想这句话，你再想想工业4.0，你会发现，在未来，制造工厂和大数据商会直接面对个人，至多加上一个移动支付和物流，跟商铺半毛钱关系都没有。

到此为止，我还没说到近些年商业地产的过剩。公开数据显示，截至2013年年底，国内3450家购物中心开业，2015年预计要超过4700家，商业综合体的规模达2.4亿平方米。仅购物中心平均年复合增长率就超过32%。其实，我列不列出这些数据都无所谓，因为从目前电商发展趋势来看，未来有没有这些商业地产的增量，商铺都会严重过剩。

不要以为这个未来很遥远，它随时都有可能在你身边出现。12年前，马云还在到处烧香磕头求人投资呢。这才多久?瞧好吧，12年后，商铺的过剩很可能都是过去式了，因为过剩的商铺早都改成别的廉价用途了。

（来源：乐居网）