【以小见大】供应过剩致旺铺难觅 选商铺要“带电”

2014年住宅市场走淡，一度被视为“富矿”的商铺销售不容乐观、租金回报率走低。为何会出现旺铺难觅的尴尬局面？这其中既有供应过剩的原因，也有电商冲击下商铺需求受到压缩的原因。

业内指出，未来商铺投资，已过了“坐等升值”的时代，应关注后期运营，同时要具备“带电”思维。

供应过剩致旺铺难觅

在西安，不少楼盘底商贴出出售或出租的大幅海报，几月如一日等客上门，营销电话也常让人感到过于“热情”……种种迹象表明，原本受追捧的商铺投资，也并非人财两旺。

“去年西安商业项目的销售整体不容乐观。”陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林指出，以供应集中的经开区为例，前两年不少商业项目 的月成交量在三五十套，而进入2014年以后，有些项目的月成交量只能维持在个位数。开盘售罄的盛况，难得一见。投资者也不再视商铺为宝贝。一些相对偏 远、人气不足的住宅底商，由于投资回报并不乐观，业主释放出的“急售”、“低价转让”等信息量远超出租意向。

据了解，城东幸福路一带目前报价180万的商铺，年租金水平大约在6万元左右，租金回报率不过3%-4%。而在浐灞、曲江等部分新兴板块，商铺的租金回报率更低。

商铺投资出现这样的尴尬局面，一个重要原因在于供求关系的变化。根据RET睿意德的统计，目前西安仅在建、拟建的大型商业项目体量即不低于1500万㎡，商业供应正面临阶段性过剩局面。

商铺投资面临转型期

业内认为，商铺投资正在面临转型期。电子商务的便利性对传统实体商业冲击巨大。虽然有不少实体商业积极应对，开发O2O等模式，但实体经济尚 未回暖，一定程度上拉低了投资客对商铺的信心，市场购买力并不积极。“电商规模的扩大，一定程度上压缩了商铺的需求。”城市地产运营专家王建红分析，电商 对传统零售行业，特别是小商品、服装、家电等成品类的传统商铺冲击最大。不少经营者由线下转向线上，对实体商铺的需求减弱。

那么，实体商铺还有没有投资价值呢？RET睿意德分析，起步较晚的西安商业地产市场潜力十足，但在供应大、同质化和触网转型的市场格局下，商 铺的传统投资价值和模式受到颠覆，运营成为需要特别关注的问题。朱林说，未来挑商铺，要搞清楚项目的商业定位和自己的投资或经营方向是否一致，项目的运营 水平如何，另外还要具备“带电”思维，比如在投资实体商铺时，就要考虑如何与电商结合。

西安鑫苑置业有限公司营销总监赵禹鸿指出，能满足体验式消费，或具备文化交流内涵的商业项目更有前途。现在选商铺，应尽可能避开已经没落的商业模式。即便是经营服装、电子产品这样规格化产品的传统商铺，也应当突出个性化和体验感。

朱林还指出，在供应饱和的环境下，西安实体商铺的价格具备下探空间，对投资者来说，这其实是低价入手的好机会。

2015年西安商业地产趋势展望

在供应饱和、同质化和触网转型的市场背景中，今年商业地产将呈现怎样的发展趋势？就此，RET睿意德对西安市场进行了展望。

趋势1：新兴区域开始优胜劣汰

大量新项目集中在新兴区域，面对人口入住率支撑的暂时性不足，新兴商圈的阶段性供应过剩问题突出，招商和运营竞争将异常激烈。运营过程中，不可避免有大量商业被淘汰。

趋势2：业态和服务差异是根本

品牌不再是商业项目全部，业态才是差异化根本。国内外众多大型商业体的陆续开业，各商业体间的品牌复合度不断提高，品牌差异变得越来越难。业态方面，生活服务类、教育类商家将是购物中心的新鲜体验业态，跨界业态将继续盛行。

趋势3：商圈呈现区域特色

虽然一部分新区域面临供应过剩局面，但伴随西安的城市外扩、人口外迁，商圈在随之外延，并呈现不同主题的区域特色：经开区成为行政中心、三桥延伸为西安的卫星城、曲江二期和航天城联合打造CCBD区、南三环以南成为大学城附属、西咸打造国家级新区。

（来源：华商报记者）