【商业地产学霸班】商铺投资差异大 7大问题要注意

投资商铺已经成为不少市民的理财选择。一个旺铺，不但可获取长期稳定的租金回报，更具有保值增值的功能。而当前商铺的类型日趋多样化，把握各种商铺特点和选择技巧，可让投资更有保障。

1社区商铺：社区越大，回报越稳

商铺特点：社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区以及其附近固定居民。多为便利店、中小型超市、药店、美容美发店、和干洗店等便民服务业态。商铺大多数投资风险小，容易出租、转让，回报相对稳定，是商铺投资中的“小盘活跃股”。但社区从建立到成熟有个过程，社区商铺有长短不等的培育期。

适合群体：资金相对少，但有长期“养铺”准备的投资者。

选铺技巧：专家建议，选择社区规模大，入住率高的社区商铺，有庞大而固定的消费群体支撑，因而商铺空置低，投资实现率高，可大大缩短投资者的“养铺”期。南宁的荣和·山水美地、恒大新城等比较成熟成功的社区商铺，也是经过了较长的培育期后才成交成熟的而稳定的回报。

此外，选择开放度高，生活氛围浓的的小区，其商铺价值的提升空间较大。以北湖安居小区，恒大新城等社区商铺为例，社区的开放性布局，给社区居民一个流畅的活动空间，容易吸引周边生活社区的居民前往消费。

目前有不少近郊大盘发售社区商铺，此类楼盘的业主先期入住较少，这时候的商铺价格相对较低，比较适合资金不多的创业型投资者。

具体选择上，社区街铺又分为外围街铺和内街街铺。建议投资者首选外围街铺，这可吸引社区内外两部分客源，经营行业范围也比较广。

2临街商铺：中段铺位，更有胜算

商铺特点：顾名思义，临街商铺即是开间直面商业街道的商铺。由于所在区域有巨大的人流和成熟的商业氛围，大多临街商铺，尤其是特色商业街和大型成熟商圈常常成为投资者的首选。此类商铺有地段佳、业态经营灵活、升值潜力高和投资回报大等优点。但其受商圈成熟度及市场打造等多方面因素影响较大，投资回报和风险亦两极分化。

适合群体：投入大，高回报和高风险并存，适合资金相对充裕的投资者。

选铺技巧：南方人喜欢外出，好人气热闹。从南方人的消费习惯来看，专家建议购买临街商铺首选商业气氛浓郁成熟商圈，无需等待养铺。目前南宁不少商业项目都在推临街铺面，投资者出手之前应具体考察其具体的“临街”特点。

比如，与主干道道路靠近的商铺，车流穿梭，但因为行人集中率不高，升值就较难有保障。借鉴现在南宁市中心成功的临街铺特点来看，退让道路8米以上，设有休闲通道及商业景观，绿化优良的商业街可以规避繁忙交通的压迫感。

具体铺面选择上，尽量选择街道的中段铺位。一般消费者都有路头比价、路中消费的习惯。另外，选择投资一些大型商业街，要充分考虑停车位的配比。

3专业卖场：算清成本，看准人流

商铺特点：专业卖场商铺俗称“商场铺”。此类大型专业卖场往往内部分割为面积不等的多个商铺，在整体商业业态定位的前提下，出售单个商铺的产权，租赁管理基本由发展商整体操控，投资者可做“甩手房东”。此类商铺前提投资考察，需硬件软件结合，即看地段，更要看项目的商管运营实力。

适合群体：有一定的资金实力，不打算自我租赁、经营管理的投资者。

选铺技巧：专业卖场内的商铺，由于有专业运营管理，省却投资者不少打理精力。也正因如此，个人商铺收益与商场的整体运营成败血脉相连。所以，投资者选择实力雄厚的商管，相当于给商铺投资增加了重磅的保险。

但统一管理往往涉及到管理费问题，投资者应将其计算到投资成本中，从而准确计算投资回报率。

从具体的铺面选择上，商场铺的实用面积一般来说比街铺要小，投资者具体计算铺面单价，日后租金等，从而准确评估该铺的价值；如果投资大场小铺，最好选择在电梯口、大堂出入口等可以聚集人流的地方，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；一般来说，商场铺应以小铺投资为宜，一般最好选择20~40平方米左右的铺位。

商铺投资7大注意

注意1：土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

注意2：规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

注意3：相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等。

注意4：面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

注意5：用途结构

注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营，二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

注意6：设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

注意7：税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。

（来源：南国城报）