展望2015商业地产：库存很高、压力很大

2015年商业地产市场展望

2014年尽管经济增长放缓，国内市场对写字楼的需求仍保持相对稳定。在一线城市写字楼物业平均空置率有所下降之际，二线城市平均空置率则因2013年竣工的大量新增供应而有所增长。总体而言，中国写字楼物业租金增长趋于平缓。截至2014年年末，高力国际监测的全国14个主要城市中，北京持续成为写字楼物业租金最贵的市场，其平均租金达约310元/月/㎡，厦门以52元/月/㎡居末位。

新增供应量大 写字楼租金走弱

高力国际研究部中国区董事谢靖宇指出，就写字楼市场而言，中国东部、南部以及西南地区的主要城市，譬如上海、杭州、广州及成都，预计2015年将有大量新增供应量入市，从而导致空置率的攀升及租金表现的疲软。

高力国际项目销售及推广部董事黄润满认为，受市场影响，广州写字楼市场多个开发商项目延迟入市，2015年全市预计可售总货量至少约115.62万平方米。“宏观经济下行压力虽大，但降低存款准备金率、降息等政策预示2015年货币市场将更加宽松，市场环境亦较今年明朗。”据悉，天河CBD核心区域2015年将迎来最后一批可售甲级写字楼项目，由于中心区优质项目抗风险能力强，预计逆市下项目销量及价格依然保持稳定上涨，升值保值相对较有保障。

在租赁市场方面，据高力国际的统计数据显示，2014年全年广州甲级写字楼新增供应173.47万平方米，无论是新增供应和市场需求都回落至2011年以来的低点。高力国际咨询服务部董事陈厚桥预测，2015年广州将有近77万平方米优质办公物业新增供应入市，“市场竞争将更加激烈，空置率预期将被推升，全市平均租金面临2%~5%的下调。”

商铺新增将达峰值 空置率走高

谢靖宇表示，过去数年间，商铺市场结构尚处演变过程中，各市场所处发展阶段因城市而异。当一线城市空置率在2014年年末稳定在10%时，二线城市的空置率低至约8%。就资产表现而言，一线城市显得更为平稳。高力国际的监测数据显示，截至2014年年末，上海平均租金持续居全国之首，约为1195元/月/㎡。值得关注的是，中国商铺市场供应量预计将于2015年达到峰值，14个主要城市中将有约730万平方米新增供应计划入市。

“这些新增供应超过七成将来自于非一线城市，且其中多位于华东区域，业主间的竞争将进一步加剧。”谢靖宇指出，鉴于计划落成的巨大供应量，中国多数城市的商铺空置率预计将于2015年上升。另外，面对电商冲击下的零售房地产市场，高力国际零售房地产高级副董事杨灏建议，商场在未来应了解品牌对社区目标消费群的影响，以社区目标消费群为主打客户，通过线上线下联动，从而使业务得到发展。

市场将推进

更深层次的整合

日前，第一太平戴维斯发布了“中国房地产市场2014年回顾和2015年展望”报告，预计中国经济短期内将继续放缓，到2018年GDP增幅或小幅调整至6.5%～7%区间。尽管经济增速减慢，但由于比较基数偏大，中国经济产值净增加值实际上仍将继续增长。经济重心回归民营企业及国内消费，应可为经济发展提供更坚固、可持续性更强的基础。随着实力较强的开发商并购较弱的开发商、提供价格优惠，市场将推进更深层次的整合。

2014年第四季度，房价跌势渐止，价格趋于平稳，主要是中央政府与央行对房地产这个经济支柱产业的针对性支持措施发挥了作用。得益于更加看好的住宅市场前景，广州经济得到飞速发展，且基础设施不断改善。尽管广州继续执行限购，但房贷政策松绑、央行利率下调，预期未来6~12个月内刺激住宅成交量回升。2015年，广州写字楼市场将有大量新增供应入市，其中90%以上位于珠江新城。新项目较多，预计将推高全市空置率，并对全市平均租金施加下行压力。2015年，广州将有6个新购物中心竣工，总体量达72.6万平方米，新增供应仍将主要来自新兴区域。

（来源：广州日报）