【现象】沿街商铺已成最落魄商业地产？

大批实体店倒闭是现实情况，但实体店关闭的原因，是不是因为“实体店受网店挤压关门”，值得商榷。先说结论，实体店关门受网上挤压只是一部分，还有至少两大原因也是主要因素：

(1)商业地产的供应过剩；

(2)零售商业模式的升级导致老的零售商业被淘汰下来；

一、商业地产

在过去，大陆商业地产的主流是传统百货公司和小商品城，外加沿马路的沿街商铺。包括上海这样的一线城市，真正称得上shopping mall的项目屈指可数。2009年之后，中国大陆才进入商业地产的高速发展期，一个个大型城市综合体建立起来。shopping mall越来越多，到2013年月星环球港开张达到了上海主城区造mall运动的高潮。

商业地产供应过剩，而消费者还是只有这点。商铺供应过剩往往带来小商业投资过剩，商业地产运营商在早期会给予商户很多优惠，而商户会考虑到更好的位置和客流以及配套(新的shopping mall)经常建在地铁站上，从而造成其他商业的退租现象。

二、零售业态升级

其实这一点和shopping mall也有关，还要补充进来“便利店”和“专门店”的因素。根据对日本零售业态的研究，零售业态成长趋势是从百货店到连锁经营，大型shopping mall、便利店、专门店组合的一个趋势来发展的。

零售业态的升级进步严重改变了我们的生活，我们开始习惯工作日早晚去便利店采购，周末前往购物商场，享受一站式购物、超市、餐饮和电影的服务，而不再前往传统商业圈。再加上网购产生的替代作用，消费者的需求越低。

由于传统的商铺业态面积在300~500平方米，物理上难以分割，很适合于老式的百货业，但做便利店、精品店太大，和大卖场、shopping mall相比又太小，改做餐饮有很多政策限制，才导致了空铺现象严重。就好比开发商楼盘的沿街商铺，卖房时说的天花乱坠，成熟后也只是沦为便利店，水果铺和低档餐饮的天下。

那么沿街商业是不是最落魄的商业地产呢?未必，有兴趣的朋友应该去看看那些小商品城。好的位置只要有好的操盘手运作仍有机会，小产权小商品城的先天缺陷导致了这种商业地产模式的全面衰弱。

最后做个扩展探讨，那么老城区的商铺有没有出路?个人认为还是有的，大家体会一下上海2014年开的最多的是什么?各种甜品咖啡店。这是和消费者的需求是相符的。

匿名用户

随便说几句吧，以下为个人体验和观点。

现在的商场，以商户的盈利而言，除了一些高利润高销售的品牌，更多的只是微微盈利，甚至处于亏损状态，而为什么你们看到商场基本上总是招满的呢?

因为总有新人入场，他们不知道深浅，手里有着一定的资金，然后听说或者看到某些品牌在商场很赚钱，于是自己也进去，实际商场签合同基本是一次签一年。租金的话各地方式不一样，在北京基本是付4个月租金。当然说法不一样，押一付三，押二付二，押三付一。

运气好的商户，进来之后就有利润，然后能一直维持着，而一些商户进来之后，基本就是亏损，亏损了一个季度，这时候也不能说撤就撤啊，装修费用少得几万，多的几十万，咬咬牙再坚持，坚持的好的见到了效果，那也就坚持下去，再亏损，也就撤了。

实际上由于各种商品的不同，销售分淡旺季，旺季的时候赚钱贴补淡季，一年下来略有盈余，这也就是商场的各类小商户们的想法。但是一年下来，只要你没倒闭，那某些商场的租金就又要上涨了，少的上涨5%，某些丧心病狂的商场是10%甚至更高。

直接说吧，北京北站上面的那个商场，五楼没什么人的一个门宽4米左右的店铺一个月租金是15万，这还是友情价，这个价格商户每天销售额低于12000元都是亏损。这是小商户而言。

一楼的苹果专卖店，每月租金应该是上百万的，上次去买电脑的时候，销售员告诉我每天流水卖二十万都是少的。这些大品牌高销售额的商户是商场租金的大头，他们用最好的位置，最高的租金，撑起了整个商场，如果商场租金高到他们都受不了，那才是商场倒闭的那一天。

实际上，商场租金高不高，那是相对的，关键看商户每天能出多少销售额，如果是做房产的，就算一天租金30万，但它一天能卖出100套房，北京的房价那就是3亿以上的销售额，那对它们来说那租金也不算贵。而你把这个位置给一个卖麻辣烫的，就算一天只要300元，他销售额才1000元，扣完开支只是保本，他还是觉得高。

以上以北京北站楼上商场为例，即使日客流量为北京数一数二的商场(火车站那种只是人来人往就不要算了，提着行李赶火车和坐地铁上下班的人消费能力还是不一样的)，实际三楼以上也空出了不少商铺，商场的顶楼基本都是做餐饮或者影院这些刚需的客户。

商户的租金承受能力是有限的，而商场的胃口是无限大的，能承受这么高租金的商户毕竟是少数，而且现在大型的超市如永辉之类内部就包含了低端的服装鞋帽日用品消费，基本在超市就能买到，最后能活下来的只有大商户罢了。

（来源：微信商业机密）