全国商业地产严重过剩 市场两极化加剧

新年伊始，上海、北京、沈阳、苏州市政府率先在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。苏州“最严限售令”出台向商业地产“开刀”，其他城市是否会跟进效仿，成为业内关注的焦点。近日无锡媒体也有报道，本地商业地产超30个，已处于饱和状态，面临邻居城市苏州的商业地产新政，无锡该何去何从？记者综合了一组各地最新发生的商业地产过剩的新闻。

上海：

上海的商业建筑已明显供大于求，已建成的大型商业设施正面临迅速沦为“死城”的危机。

在本届上海两会上，汪亮、张新生、贺涛等10位市政协委员递交提案。提案中透露，上海人均商业面积已是香港、伦敦、纽约、东京等城市的2至3倍，且未来3年还有不断上升的趋势，商业设施“死城”危局迫在眉睫。

对此，市政协委员们建议，商业布局需要刚性规划，以避免同质化的重复建设。

提案中，市政协委员们用多个数据揭示了当下本市商业设施正面临的尴尬处境：截止2014年末，上海商业设施面积的供给已达6650万平方米，其中超过5万平方米的特大型购物中心已达130家，导致上海人均商业面积高达2.8平方米。

人均2.8平方米！

这意味着上海的人均商业面积已是香港的2.1倍（香港人均商业面积为1.3平方米），为东京的2.1倍（东京人均商业面积为1.3平方米），超过纽约2.5倍（纽约人均商业面积为1.1平方米），超过伦敦3倍（伦敦人均商业面积0.9平方米）。

北京

最近，北京（楼盘）广渠金茂府的高端商街金茂街吸引了不少眼球。广渠金茂府作为方兴地产旗下的高端楼盘，将北京四环内住宅带入了１０万元时代，而其社区商业何去何从也因此备受瞩目。

龙头房企万科的商业地产之路始于社区商业，万科近来在这一领域也是动作频频。在激烈竞争的大环境下，商业项目如何增加客户黏性是其在市场站稳脚跟的关键。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。

电商抢滩社区商业

值得一提的是，今年“五一”过后，号称北京最大的ＢＨＧ精品超市正式关店，开业时间不足两年。与它同期开业的华联商厦则去年９月就关业整顿了。

事实上，这并非首家关门的大型购物中心。去年年底，位于北京北三环的大钟寺中坤广场就转型写字楼，主力店“ＨＱ尚客”百货撤出?鸦中关村(000931,股吧)广场购物中心业态调整暂停出租，过半商铺停业；今年４月底，望京华堂商场也关门转型写字楼。

沈阳商业消费群体范围更大

据统计，2010年以后，沈阳商业地产呈井喷态势快速增长。截至2014年，沈阳商业地产总存量达到730余万平方米，是2009年的约三倍，巨大的商业存量给沈阳商业市场带来一定压力。

针对“沈阳商业地产即将崩盘”的言论，DTZ戴德梁行沈阳策略发展顾问部助理董事毕大为先生认为，新入市的购物中心体量都较大，多在十万平方米以 上，新项目入市之后对平均空置率有一定拉升。“沈阳购物群体中约有30%来自周边城市，这就是大沈阳的概念，在一小时车程内鞍山、抚顺、本溪、营口等8个 城市组成的城市群，为沈阳商业提供了更多的消费群体，按照城市群可辐射的消费人口计算，沈阳及周边城市人均商业面积约0.77平方米/人，虽然高于北上广 等大城市，但仍在较合理的范围之内。”

苏州房地产推新政：预售前三成须冻结

苏州市政府新近发布了马年首个房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机 制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产 风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。在3年冻结期内，房产风险防范资产不得销 售、抵押和转让。冻结期结束后，房地产开发企业向项目所在地的区政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。

此外，为约束广泛存在的“售后包租”行为，即开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房，苏州市新政规定，根据 项目工程建设进度，对项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%。在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后1个月内全额解款；如出现售后包租 现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

聚焦棚户区改造：任志强开炮“棚户区” 大呼没看懂

8月4日，国务院办公厅下发关于进一步加强棚户区改造工作的通知，通知强调进一步发挥开发性金融作用，支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。同时，国家开发银行给予信贷支持棚户区改造。

“2008年的4万亿出来，到底是对的还是错的？如果4万亿是错的，现在棚改也和这4万亿一样，也是错的。”任志强说，“因为1万亿贷款的棚改，地 方政府就得配3到4万亿的资金，加起来就是4万亿，4万亿才盖470万套房子？一定会盖得更多，它腾出来的土地，一定要盖更多的土地，要获得更多的地方补 贴。大家都说现在市场没需求，你们看看政府几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂，现场的专家和经济学家帮我们分析分析。”

陈淮则表示，棚改到迄今为止，到4号国务院发通知，前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房。第二，和调房价没关系。先把这两条整明白了。

那为什么要棚户区改造？陈淮认为，第一，和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这有 一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系，说保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。第二，和城中村改造等等留下的问题有关，很 多的产权调整不到位的地方，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，它和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块，它有这一块的内容。第 三，保障房一直是政府单打独斗，让开发商进来，他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，把平房拆了，上面盖楼，就使市场和政策的力量相 结合，找到了一个切入点。第四，棚改和升级有关系，这些棚改的地区很多是城市核心区，它所在的位置很好，但是是连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难， 它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块。

（来源：中国商网）