【展望】2015年杭州商业地产市场将如何激战？

2015，全新的一年已经启程。楼市各种暗战明战，商业地产自也无从幸免。崭新的2015年，杭州写字楼市场将是何种光景？销售市场和租赁市场会否冰火两重天？综合体市场又将如何激战？哪些板块即将战火燎原？

写字楼市场

2015年经济大势不好影响外企办公需求

杭州写字楼租赁以民企为主反而可能不会差

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢

2014年杭州的写字楼销售行情不佳，2015年预计会更好一些，因为楼市信心的回暖会一定程度推动写字楼，市场需求也确实存在。2014年的杭州写字楼租赁市场，不管是空置率还是租金，整体也都有所改善。

2015年的中国经济有可能还不如2014年，外资企业的租赁需求肯定不太好，从这个角度来说，以民营企业为主的杭州反倒有可能出现一个不错的行情。这一方面是一个此消彼长的概念，因为杭州离上海太近了，城市层级也不一样，很多外企的需求都被上海市场覆盖掉了。再一个也是由杭州的经济和产业特点决定的，杭州还是以民营企业为主。

从出租情况看，我们确实看到现在外资企业扩租的情况非常少，要不就是续租，还有一些支撑不了高租金就搬家了，选择租金更低的板块跟写字楼搬。所以持有型写字楼想要靠外企撑起半边天，这不仅是现在，在未来都不是很靠谱。

所以杭州写字楼的租赁主力还是要靠民营企业。民企受经济下行的影响是有所分化的，不会整体全差，像一些新兴行业的发展非常快，比如去年的电商行业。民企的办公需求增长不确定性也较大，说涨就涨，像去年有一家互联网企业就没有先兆地突然出现了1万方的租赁需求，几个月后就会新增这么多员工来上班。因此2015年的杭州写字楼租赁市场应该还是不错的，特别是持有型的品质写字楼。

十年前卖公元大厦八成是投资客现在卖公元里全部都是自用客户

郡原地产营销总监黄芳

位于西溪板块的郡原·公元里2014年一共销售了1万多方写字楼，主要集中在上半年，这一销售面积已经可以排进杭州写字楼个盘年成交排行榜的前列。

早在2004年公元大厦开盘的时候，我就是销售部经理，当年售价是16000元/平方米，一共卖了8个亿，几乎八成客户都是投资客。但在去年公元里的销售过程中，我们发现客户全部变成了自用客户，没有一套是投资的，客户结构变化非常大。因为写字楼销售就是经济环境的晴雨表，整个大环境不好，就不可能有投资客出现。同时跟住宅市场也有关系，住宅行情好了，写字楼可能还行，住宅不好，写字楼一定不好。另外，客户的行业性特征非常明显，公元里主打两类客户，一类是做电商的，另一类是做设计的，这些公司的现金流状况都很好。

2015年6月，公元里即将迎来项目的整体交付，同时也将迎来一个现房销售期。大家都知道写字楼项目进入交付阶段还将会有一轮热销，因为客户买了马上就可以入驻使用，也可以进行抵押换取资金。2015年公元里在售写字楼主力面积为400-1200方，也可整栋销售。此外，项目自身配套也将日渐成熟为客户所用，公元里规划有1万多方的商业体，以超市和餐饮为主力业态，目前已经完成大部分招商。

2013年到2014年写字楼行情变化很大钱江新城又将多一个5万方的购物中心

世包中心副总经理徐琦敏

这两年我应该说刚好操作了几个典型区域的典型项目，第一个是申花板块的杭州首个银泰城项目，第二个是滨江区的银泰国际，第三个就是现在钱江新城的世包国际中心。

从2013年到现在，整个写字楼市场的变化情况非常大，2014年的销售行情确实不大好。而在2012年、2013年的时候，银泰城的写字楼销售情况很好，虽然是整层销售、2000多万元起步，列排行榜的话依然排名数一数二。2014年就发现投资客没有了，自用客呢完全不急着买。同时市场供应量大了，客户的选择余地也更大了，比如说像滨江区板块，不远处的钱江世纪城板块就凭借低价对其构成了竞争。

世包中心整个项目的设计和配置定位高端，也参考了很多上海项目以及国外项目，硬件比较豪华。项目规划有一个5万多方的购物中心，一个精品酒店(目前已和某知名国际精品酒店管理品牌签订战略合作协议)，还有写字楼和酒店式公寓等。现在已经是准现房销售状态，外立面快做完了，项目自身也会持有一部分体量，采取持有和销售并举这样一种市场上较流行的模式。预计春节后即将首次推出精装修酒店式公寓进行销售，户型面积65-200方。

自带配套的写字楼前景可期三墩板块事实上写字楼很稀缺

原禾大厦销售经理屠敬然

最近几年，三墩板块的住宅项目和类住宅项目层出不穷，不仅有本土开发商频频拿地，也有全国大鳄强势来袭。这个板块，同样不乏商业综合体，唯独写字楼项目屈指可数。

原禾大厦位于古墩路和金渡北路交界，总建筑面积3.2万方，由2栋写字楼和2层商铺组成，其中写字楼自持招租，目前已有上市公司确定入驻，商铺则将出售。

与板块内集聚的住宅项目相比，原禾大厦显得比较“孤立”，不过并不是坏事。在项目所在的三墩区域，有一大批中小私营企业，如果它们想要找一个距离近一点的办公场所，很有可能会选择我们。原禾大厦距离规划地铁2号线、4号线换乘站金渡北路站仅50米，周边既有协安蓝郡、亲亲家园、金地自在城等大型住宅楼盘，还有西田城、万达广场等商业配套。同时，原禾大厦自带6600多方的商业配套，将打造成以餐饮为主的原禾食街，而且将在写字楼中拿出一部分来做食堂餐厅，这对于将来此办公的上班族来说，可以解决吃饭难题。

写字楼开发需结合板块整体规划

目前杭州总量过剩存在结构性繁荣

汉嘉地产副总裁高贤林

展望2015年的杭州写字楼市场，结构性繁荣还是存在，总的基调还是以去库存为主。

目前杭州写字楼市场从总量上来说是过剩的，黄龙板块和武林板块是表现最好的板块，钱江新城在去年的空置率下降很多，由原来的40%下降到了20%。事实上，写字楼的开发必须同所在板块的产业规划、功能定位紧密结合在一起，一定要做好前期调研，清楚未来的供应，理顺供需关系，寻找准确的客群，否则很难成功。像黄龙板块，市政府将它定位为杭州国际化中央商务区，所以它有发达的城市公共资源和交通，写字楼的需求就很旺盛。

同时在当下的市场行情下，写字楼的购买者发生了变化：以前多是小业主散户来买，用作投资；现在则是包括义乌的老板在内的客户整栋整栋的买，以此作为自有物业。大家可以看到写字楼是比较好的投资物业，如果位置好、产品做得好、管理得好，还是很受投资者欢迎的。

地铁4号线开通给钱江新城带来大利好困扰多年的交通难题得到很大缓解

蓝城营销总监马锟

2014年，一个低调的项目悄然收获了8.5亿元的成交额，荣登杭州写字楼年度成交金额榜眼。这个项目就是由金基置业和蓝城中国联袂打造的明珠国际商务中心,位于钱江新城CBD核心区域，西临钱江三桥，南面正对钱塘江。项目总体量达到25万方，由6幢楼组成，包括5幢写字楼和1幢服务式公寓或酒店(暂时未定)，其中3幢写字楼一线临钱塘江。2014年的成交量由其中一幢临江写字楼贡献，是由浙商证券整幢买下。

明珠国际商务中心所在的钱江新城板块，一直是杭州写字楼的核心区域之一。从2011年、2012年到2013年，每年杭州写字楼总共去化量在25万方到30万方，而钱江新城每年去化8到10万方，占到了总量的30%左右。一直以来，公共交通不便是钱江新城成为商业CBD的主要桎梏，不过随着地铁4号线一期工程首通段(彭埠站—近江站)即将开通，困扰钱江新城多年的交通难题将得到解决。届时，地铁4号线不仅将城东新城和钱江新城紧密相连，还沟通了地铁1号线和地铁2号线东南段，为在钱江新城工作的员工提供了极大便利。

综合体市场

世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨

从整个杭州优质商铺的盘面来看，大盘走势较好，但底下也是暗流涌动。受调整项目增多影响，2014年杭州优质商铺市场空置率略有上升，四季度末为4.0%，较2013年末升1.5个百分点。购物中心首层平均租金全年上涨1.9%，但受国内经济增长放缓和电商冲击的影响，租金涨幅较2013年的14.7%大幅缩水。

如果说过去几年杭州的购物中心项目一直处于补课阶段的话，2014年可以说是补课补得最厉害的一年，堪称购物中心元年。全年有四个新开业购物中心，包括天虹购物中心、湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城，累计新增供应达32万平方米，创下历年新高，同时使购物中心面积占比升至优质商铺总面积的2/3，占据了大多数。

目前来看，杭州的购物中心体量并不过量，现有总体量在世邦魏理仕所跟踪的国内17个大中型城市内排名几乎垫底，品牌的进入也比较落后。但接下去几年内杭州即将迎来各板块内多项目的飞速发展。未来三到五年内，一场综合体的激战不可避免，而这其中，大中型规模的品牌购物中心将占据优势地位。

2016年前后将有多个核心商圈重磅项目开业

品牌招商会越来越难新兴区域压力巨大

方芳

从2013年到2014年，杭州经历了一个持有型商业大范围补课的过程，而2015年以及2016年，杭州将继续迎来全新开业项目，并将在2016年前后迎来多个重磅项目的先后面市。

整个2015年，湖滨银泰四期已在最近开出了占地达3000方的亚洲最大苹果直营店，同时还有包括韩寒旗下餐厅“很高兴遇见你”等一批餐饮店和品牌店亮相；体量达22万方的下沙龙湖天街，确定将于今年9月开业迎客，即将成为下沙最大体量的商业综合体；6万方的西子国际即将面市；武林银泰西侧的国大城市广场也力争在2015年年底开门迎客。

此外，杭州城市核心商圈内的多个重量级项目都把开业时间窗放在了2016年。地段绝佳的嘉里中心预计2016年开业，钱江新城的凯德来福士也将在2016年年底开张，两个项目地段可圈可点，又是品牌开发商操盘，大家的期待值也不小。

而随着综合体激战的到来，招商将越来越成为未来项目的一大难题。品牌资源有限，多个项目的争夺，必然将导致招商成本的增加。等到项目开业后，招商时的暗战也将直接转化为场面上的明战。从这个角度来讲，城北三个新开项目2015年的运营状况，将给其他区域提供一个借鉴。目前来看，城西、城北的商业版图已比较清晰，但一些新兴区域可能会面临更大的压力，比如城东新城，并没有大牌商业项目的加盟，但总体体量巨大，接下去将进入竞争激烈的战国时期。

春节将至最近购物中心销售额稳中有升杭州万达广场在去年全国新开项目中排名居中

万达广场某营销负责人

2014年12月12日，一向以执行力强速度快著称的万达，如期满铺开出了它的杭州首座、全国第108座万达广场。杭州人民尤其是城北人民颇为捧场，开业首日近30万人次、开业前三天55万余人次的汹涌人潮，也让万达见识到城北板块对于稀缺大型商业的渴求程度。

如今一个半月过去，万达广场购物中心也进入到一个稳定运营的阶段。由于农历春节脚步渐近，最近万达广场也推出了许多年货和百货促销活动，吸引了周边5公里小区住户前来采购年货，各金饰品牌和物美超市的营业额都挺不错，主力消费客群集中在城西、三墩、桥西等就近家庭型人群。

从人气状况来看，最近两周购物中心周一到周四日均客流量为3.8万-4万人次，周五到周日的周末日均客流量为5.8万-6万人次，人气状况和开业前期基本持平，从销售层面来看受到年底消费带动，实际销售额比之前有所上升。比如上周日万达广场总销售额达到了350万元，当中餐饮占比约为62万元。这样的状况跟我们之前的预期差不多，从2014年万达在全国开出的30多家万达广场整体来看，杭州万达广场表现还不错，排名居中。

购物中心的开业同时也对万达广场的销售型物业产生了良性带动。2015年，杭州万达广场还有8号楼一整幢写字楼还未销售，总体量3万多方，单套户型面积为70-1700方，此外，金街商铺也还有部分在售。

远洋百万方大盘明年年底全面交付

12万方购物中心也将同步试营业

远洋大运河商务区营销总监倪海锋

位于大关路的远洋大运河商务区项目拿地比较早，在拱墅区也是一个重量级的商业项目，整个综合体总体量约为100万方，写字楼体量约20万方。项目的住宅部分开发得比较早，远洋公馆东区前期已经交付，西区也将于2016年5月左右交付。写字楼部分将于2016年年底交付，体量约12万方的购物中心也将同期试营业，也就是说整个项目都将在2016年年底交付使用。

购物中心这一块的招商运营现在有专门团队在做，主要依靠北京的公司力量，之前也有不少成功运营经验，整体定位比较高端。像远洋在北京跟太古合作了一个颐堤港项目，在成都则合作了太古里项目，后者也是目前国内商业地产界的新晋热门项目，最近吸引了很多业内人士前往考察。

城北的写字楼和商业事实上还处于一个发展初期阶段，特别是写字楼这一块。可以说，运河商务区板块占据了主城区的相对核心地段，现有的远洋、绿地、万通，再加北京英蓝新拿的商住用地，即将崛起一个崭新的品质写字楼集群，因此包括我们自己对这一区域还是蛮有信心和期待的。

之江崛起80余万方商业巨无霸

有博物馆有五星级酒店还有大型购物中心

杭州国际金融会展中心营销总监吴小彬

长久以来，之江板块的商业配套饱受诟病，不过，随着我们这一个商业巨无霸在2015年的出现，或许可以终结之江无商业的历史。

杭州国际金融会展中心位于之江核心区，毗邻宋城。整个项目占地288亩，总建筑面积达83.28万平方米，由杭州国际会议中心、杭州国际展览中心、杭州国际会议大酒店、金融办公中心、博物馆、大型商业中心等组成。项目将建设成标志性人文景观，特别聘请了法国著名建筑大师多米尼克主持设计，整个建筑外形古朴庄重。

我们项目预计在今年下半年正式推出，其中最先亮相的是写字楼部分。该项目写字楼体量20多万方，将打造成杭州金融服务业集聚区，引进国内外知名的银行、保险、证券期货和信托等各类金融机构。项目的商业部分面积有30多万方，其中近20万方是在地下一层和地下二层，拟引进国内外主流商业。另外，项目将以15万平方米的面积，打造一个集多功能会议厅、五星级酒店、博物馆以及商务配套等于一体的国际会展中心。

我们项目由中融集团开发，在商业项目打造上拥有较丰富的经验。整个项目将在2017年整体交付。

180万方的杭州新天地即将全面呈现

2015年将推独栋写字楼和酒店式公寓新品

杭州新天地集团常务副总徐天明

2014年我们在杭州新天地的推广方面整体围绕创立“杭州新天地”品牌形象为核心，主打项目品质牌，以高性价比样板房征服客户。在客户服务方面，我们始终围绕以客户为中心，推出系列案场活动，吸引新老客户，提高客户到访率。而且通过网络媒体和自媒体平台的创建，进行全方位的宣传，使得杭州新天地品牌的认知度迅速提高，参观客户络绎不绝。

在销售上，我们去年推出的国际商务中心写字楼“尚座”是下城区写字楼销售冠军，世嘉公馆集群5.4米绝版精装LOFT酒店式公寓也延续了2013年的旺销趋势。虽然房地产市场形势严峻，但杭州新天地在商业地产处于逆市情况下，交出了一份可以打80分的成绩单，2014年总销售成绩完成了项目的全年指标。

2015年将是180万方大型城市综合体杭州新天地进入全面呈现的一年，已经售罄的酒店式公寓世嘉新座将在2015年6月前全部交付。同时我们将推出世嘉君座的5.4米精装LOFT的50方全新产品和主城区3000方的稀缺独栋写字楼的出售，以及甲级写字楼“尚座”的租售。

（杭州房地产资讯）