人流稀少上演“空城记” 杭城"高空置"后遗症待治

从“砂之船”奥特克莱斯广场登上城市阳台，钱塘江水拍岸而来。远眺背后，杭州钱江新城核心地带尽收眼底，恍然间，像站在上海黄浦江边的外滩头，陆家嘴的风貌与其如此相似，摩天大楼擎天而立，在一条水平线上错落有致。

“城市新中心：具备行政、金融、商务和文化服务功能；接轨国际、提倡可持续发展的现代新城”，在杭州市政府早年的规划中，钱江新城定位极高，且不同于杭州老城区的江南柔美之风，大气与开放是其最鲜明的标签。

钱江新城就是杭州的中央商务区。规划出街之际，曾有人认为，在钱江新城之前，杭州算不上有真正的CBD，打造钱江新城就是为杭州安上“心脏”，而其中最必不可少的零件就是写字楼。

从城市阳台上看到的钱江新城

CBD写字楼存量逾120万平米 占总量约5成

“钱江新城写字楼在2005年左右供应量就达到了600多万平米，超过了杭州市区全年总量。”在汉嘉地产顾问副总经理陈焕春看来，规划之初，钱江新城打的就是“大体量商业牌”。实践也证明，钱江新城的写字楼体量开发一直处在市区领先地位。早在2008年，就有机构做出统计，未来五年中，钱江新城写字楼数量将占据市区总投放量的70%，未来也将有大批供应量持续不断入市。

据世邦魏理仕年度报告，截至2014年底，钱江新城优质写字楼存量逾120万平米，占总存量的46%，过去三年间市区写字楼市场净吸纳量的66%来自于钱江新城。

为此，记者也做了一轮统计，截至2014年底，钱江新城写字楼项目共计有28个，销售形式为租售结合，其中大部分项目建设已是完成时，大量交付带来了大体量现房供应。

钱江新城板块写字楼分布图

除此之外，有5个项目处于建设进行时。记者在实地探访中发现，在建项目建设进度快慢不一，多集中在市民中心周边。其近富春路的高德置地广场正在打地基，项目可见已建两层；位于新业路附近的凯德来福士中心已经结顶，正在进行外立面的铺设。

“钱江新城写字楼产品目前供应密集，且处于新老项目交替周期。”从合创地产机构统计的数据来看，该区域积累了太多“陈年旧账”，2014年的新项目仅有华润大厦（只租）、来福士和高德置地广场。

“到2010年基本完成CBD硬件建设目标。”从写字楼分布情况来审视规划初期的豪言壮语，钱江新城确实不负众望。

“以价换量”降租金促销 空置率仍列市区第一

对于一个成长型商务CBD而言，写字楼的体量是评判其商务活动量的一个窗口，钱江新城写字楼体量已经达标，但又陷入了“过犹不及”的困境——销售不力、空置率高。

合创地产数据显示，2014年钱江新城写字楼整体去化率为68%左右，但主要依托于较长的去化周期。一方面，陈年老项目去化缓慢，另一方面，项目销售方式良莠不齐，半层起售的项目去化难问题更为显著。

合创地产机构统计称，近5年钱江新城写字楼市场一直处在供过于求的状态，但空置率存在变化。从世邦魏理仕报告来看，2014年，由于杭州写字楼整体供应放缓需求复苏，空置率下降5.2个百分点至18.8%，钱江新城空置率回落至26.4%。相关资料显示，2014年第二季度，钱江新写字楼空置率也曾达到24.8%这一历史新低。

人流稀少上演“空城记” 谁来为高存量买单？

“对于还未入市的写字楼，市场评判缺乏标准，后期的租金是很好的检验手法。”在陈焕春看来，写字楼价格就是自身价值的“试金石”。

“写字楼降价促销算是简单粗暴的做法，不能称之为行之有效的手段。”陈焕春也从另一个视角提出了看法，“商业项目逻辑与住宅不同，投资属性更为明显。酒店式公寓这种类住宅属性商品降价走量成效尚不明显，写字楼降价负面影响更大。”她认为，钱江新城作为“高定位”的CBD，写字路降价或许会影响人们对于区域定位的信心。

杭州写字楼市场回暖始于1999年下半年，历经十几年发展后形成了黄龙、庆春、武林、湖滨等几大成熟商务区。目前，虽面临发展空间紧缩的掣肘，但黄龙商圈还是公认的商务环境最理想区块，武林板块新增供应出租仍然活跃。而发展已有近十年的钱江新城还是“温吞水”，这不禁让人心生疑惑，其真如先前所言般“高端、大气、上档次”吗？

人流稀少上演“空城记” 谁来为高存量买单？

从地铁1号线近江站A出口出来，沿富春路一路向前，钱江新城近在咫尺。记者在工作日和双休日均进行了实地探访。

工作日早上9时，近江站人烟稀少，十分空旷冷清，出站后行至富春路，周围有近江家园、近江八园、近江六园等小区，周围配套社区商业、幼儿园等，居住氛围可算浓厚。而过了富春路与清江路路口，拔地而起的高楼取代了市井街巷，如棋盘般整齐划一的道路上却鲜有行人与车辆经过，周遭一片静谧。

“这里写字楼很多，人不多。”在市民街附近，一位施工师傅告诉记者，工作日这里只有来上班的白领，人少是很正常的。

在几个街区穿行，记者也曾尝试使用叫车软件打车，数次交替使用“滴滴打车”和“快的打车”，却叫不到一辆车。“以前在这里做生意就是盲人摸象，有了打车神器后，多是做接单的活，不过还是很难打。”一位出租车师傅坦言，“钱江新城的人流是不够多的。”

周末，记者依照同样的路线二次探访，发现车流、人流多了不少。在“砂之船”奥特莱斯购物街，不同于工作日的人迹罕至，购物人群明显增多。

“周末生意不好，平时只有附近的店员、白领过来消费。”在一楼的全家便利店，店员道出了背后的矛盾。

人流少似乎成了钱江新城CBD的一个大问题。据记者现场观察，CBD写字楼附近住宅配套并不多。据相关媒体统计，2014年底，钱江新城内的蓝色钱江已售罄，滨江城市之星、望江府处尾盘销售，算上2015年新入市项目，区域内仅有11个住宅项目，相较商业供应，住宅供应难以望其项背。

除了供应少，钱江新城的豪宅定位也与“人间烟火”相去甚远。核心区内滨江城市之星定价达56000元/平米，南星单元也是动辄就出“地王”。而陈焕春认为这不是人流少的根本原因，“它的豪宅细分市场地位稳固、客户群稳定，对CBD的居住功能不存在很大影响。”

在杭州知名房产论坛中，若干网友的吐槽或能带来新的启示。“钱江新城靠政治拉动，没有人流支撑，能起来吗？想学浦东，关键是有多少人认可？”一方面，网友对新城的认可度并不高。另一方面，大家对CBD产业发展颇有微词，一名网友指出，“盖楼不是问题，产业才是核心。”

按规划，钱江新城重点发展现代金融、商务会展、信息服务、文化旅游等高层次第三产业，吸引国际组织和其他政府间组织办事机构、国际知名酒店业、世界著名公司和大企业区域办公中心、金融、保险业和证券机构区域性总部和浙江省内民营企业入驻，招商规则中企业进驻门槛极高。据合创地产统计，目前钱江新城写字楼主力行业和大面积需求行业均为金融投资，占比约3成；高端服务、服饰贸易占比2成左右。

“CBD规划落实是阶段性推进的，写字楼市场也会受到宏观经济因素的影响，但杭州真的有这么大的使用需求吗？”陈焕春这席话也许道出了钱江新城CBD发展的桎梏，解铃还须系铃人。

（来源：凤凰房产）