零售市场进入转型期 社区商业将成第二代商业主角

农历新年前的消费旺季如期而至，或多或少也会刺激商铺的投资需求。年底将手头上的积蓄拿出来投资物业，让自己在未来一年更“有揸拿”，是很多人为新一年铺就更好生活道路的一个选择。作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，一般面积不大，单价也不算高，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合中小投资者投资或经营。

社区商业

将成第二代商业主角

第一太平戴维斯中国区商铺部负责人朱兆荣表示:“如果说第一代商业地产是‘温饱’，致力于满足消费者的基本生活需求，那第二代商业地产将立足于‘富裕’，提升物质及精神生活品质，进阶马斯洛金字塔的上层。换句话说，以往是量产白面包，如今是往面包里夹火腿和鸡蛋，以质优取胜让消费者流连忘返，回味无穷。

业内人士将第二代商业地产的特点简单归纳为几点，包括地段“优”、品牌“鲜”、业态“广”、规划“精”等。其中，就地段而言，新一代的商业地段可以是办公楼汇集的次级商务区，也可以是住宅汇集的民用生活区，但必须交通便捷、配套齐全，这是支撑商业地产未来的关键。也就是说，面向小区、拥有一定固定消费群体的社区商业，将会是新商业的一个增长点。

朱兆荣还指出，第二代商业提供给消费者的不仅仅是商品本身，还是一种生活方式和态度。因此，开发商的落脚点在于充盈体量、丰富层次。从优化消费体验出发，开发商应致力于合理的空间设计、多渠道的消费模式、一站式的服务理念，突破传统商业地产的窠臼。尽管电商近几年来呼风唤雨，但始终无法与实体商业相比拟，电商的优势较为单薄，打的始终是价格战，再无其他竞争优势。而精明的消费者崇尚更多新鲜的事物，以满足他们日益挑剔的视觉和触觉，从而激发其消费欲望。

从长远看，电商终究无法独善其身，却将成为实体店很好的营销手段。在互联网蓬勃发展的今日，第二代商业地产将可以借助互联网实现线上营销、线下体验的模式，这也是第二代商业地产与第一代商业地产的大不同。

大开发商

加大社区商业投资

由于市场供应巨大，市内大型购物中心、写字楼之类商业体竞争愈发激烈，万科、绿地、雅居乐等大型房企也将更多的精力投入到社区商业的建设中，并且比以往更花心思。

广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，当前中心商业区竞争激烈，回报有平缓乃至下降趋势。竞争的白热化也让非常多商家考虑寻找新的增长点、新突破点。社区商业相比以往是被忽视的一个领域，但现在不仅开发商在逐步关注这个板块，也有沃尔玛、家乐福这样的大商家在关注这个板块。他表示，近两年不论区域商业，还是社区商业在整体上叫零售消费，属于低迷状态，但大方向上，渠道下沉后效应明显。

粗略梳理，近年来万科也在持续加码社区商业这一块，借用互联网大数据思维运用到社区商业，同时引进金融机构打造社区金融服务。绿地在广州、成都等地楼盘打造出结合智慧社区、智慧酒店、智慧产业等的“智慧城市综合体”，引入三星、华为、IBM、中兴、思科等IT科技巨头将更多软件赋予到整个社区管理。第一太平戴维斯数据显示，预计2015年广州市场商业体量超72万平方米，新增供应持续入市，且主要来自非核心区域，但核心区域的绝对增量也非常可观。在零售销售减速增长下，整个零售市场进入了转型期。

数据分析

50400元/m2

去年广州商铺成交均价微降

根据仲量联行的统计，2014年广州商铺的整体成交均价为50400元/平方米，比2013年的51400元/平方米，下降了约2%。据有投资经验者介绍，成熟的社区商铺价格以同区住房均价的3-4倍为宜，而目前社区商铺的价位比商业中心的商铺要低很多，而且以分摊率低和独立铺面小等特征，受到许多中小投资经营者的青睐。如目前金沙洲、萝岗、番禺和花都等新兴居住区的大型小区商铺，售价最低在2万元/平方米出头。如黄埔区萝岗的大型楼盘岭南雅筑，其洋房单位的售价在1.5万元/平方米左右，而小区商铺的售价则是2.5万元/平方米起。

业内人士指出，在选择投资商铺时，大规模的社区商铺投资价值相对较大，经营成功的几率也会大些。如果是小社区，除非是具备临街和面向流动客源较广泛的小规模社区，否则难有投资与经营价值。最好考虑10栋住宅以上，居住户数超过500户，小区建筑面积在5万平方米以上，这样的社区一旦交付和大部分业主入住，就可以形成规模性社区，具有不错的商铺投资价值。同时，投资社区商铺，即使很有钱，宁可多购几个独立铺面，也不要选大的。比较合适的小区独立商铺，面积在20-40平方米最适中，60平方米左右也不错。

（来源：好房网）