投资市场利好回暖 写字楼成市场亮点

2014年前3季度，华东区经济继续保持增长。上海全市地区生产总值人民币16,607.08亿元（2,700.34亿美元），比上年同期增长7.0%。杭州全市地区生产总值人民币6,426.33亿元（1,044.93亿美元），比上年同期增长8.0%，年增长率不上季度持平。南京全市地区生产总值人民币6,220.21亿元（1,011.42亿美元），比上年同期增长10.1%。

同期，上海、杭州和南京的规模以上工业总产值同比分别增长至人民币23,927.05亿元（3,890.58亿美元）、人民币9,433.79亿元（1,533.95亿美元）和人民币9773.12亿元（1,589.13亿美元）。

2014年前3季度，上海，杭州，南京人均可支配收入达人民币35,769元（5,816美元），人民币35,957元（5,847美元）及人民币31,797元（5,170美元），同比分别增长9.1％，9.6％及9.0％，进高于上半年全国平均人均可支配收入人民币22,044元（3,584美元）。通常，上述三个城市的人均可支配收入均高于全国平均水平，这也是国际品牌常常以长三角地区作为入驻中国的起点的原因之一。

2014年前3季度，华东地区的固定资产投资回暖。杭州市固定资产投资同比上浮了15.9%。同时值得注意的是其中房地产投资提升明显，杭州房地产开収投资同比增长了可观的27.1%，达到人民币1,605.88亿元（261.12亿美元），其增速进高于上半年全国房地产开収投资平均增长率12.5%。

住宅市场：继续降温

根据国家统计局数据，中国不动产市场在十月继续降温，70个大中城市中有67个城市新房价格环比下跌，而9月时有69个城市。上海一手房价降幅为0.6%，二手住宅价格方面，不上月相比，70个大中城市中，52个城市均出现下降。

在华东区，根据中国指数研究院的大众住宅市场数据，上海，杭州，南京在十月和十一月的总交易规模分别为3,392,300平方米，1,009,500平方米和1,773,700平方米。交易价格分别为人民币19,962元每平方米,人民币21,550元每平方米和人民币14,636元每平方米。

投资市场：利好回暖

上海2014年第四季度（截止到2014年12月10日）见证了总计36起大宗地产投资交易成交（单笔交易额大于一千万美元）。其中土地买卖交易发生31宗，整售物业交易发生5宗。本季度主要交易数量环比下降29%，同比下降64%。

本季度大宗交易案例的总金额为人民币543.9亿元（59.0亿美元），环比上升了77%，同比则下降了43%。

受到房贷利率下调和限贩松绑等利好政策的影响，本季度宅地交易市场回暖。因此一些开収商重拾信心再次投入重金贩地。其中值得关注的是，杨浦区平凉街道的一宗宅地以人民币每平方米41,000元的楼板价出让给一家本土开収商。同时在商业用地市场也有重磅成交，一家国字号的民间投资企业一举拿下黄浦区小东门街道的两块混合用地，其248.5亿的总价超过去年成交的徐家汇地王。

就本季度整售物业市场情冴而言，尽管总体市场比较平淡仍然有几宗非核心区域写字楼和服务式公寓成交。这些物业的买家主要来自投资公叵、大型金融机极和互联网企业。展望明年，伴随着甲级写字楼供应高峰的到来我们预计整售物业市场将逐渐回暖。

写字楼市场：需求旺盛租金上涨

2014年第四季度大约有180,000平方米甲级写字楼新增供应进入华东市场，其中上海贡献了全部的新增供应而杭州和南京市场本季度没有新项目入市。需求方面，上海的写字楼净吸纳量达到了今年以来的最高点。南京杭州两个市场的需求量延续了温和上升的趋势，这2个市场的空置率因此有所下降。

受益于内资金融企业的旺盛需求，上海和南京市场的甲级写字楼租金保持了上升趋势。上海市场由于浦东陆家嘴地区的写字楼面积有限，越来越多的高品质租户选择搬迁去浦西核心商圈办公，同时直接推高了浦西的平均租金，从而使2014年第四季度上海甲级写字楼整体租金上升0.9%，达到人民币每平米每天8.67元。杭州方面，由于过去几个季度的大量新增供应以及目前市场相对较高的空置率，杭州甲级写字楼租金相比上海和南京市场谈判的空间更大。由于旺盛的内资需求，上海写字楼市场短期内表现积极。但是由于未来2年郊区新增供应较大，中长期来看市场形势仍然较为严峻。南京和杭州市场方面，由于未来大量新增供应将延期交付，大大降低了预期的市场压力，我们预计这两个市场将保持稳定上升的趋势。

商铺市场：三城租金齐下跌

上海社会消费品零售总额在2014年前三季度达到6,394亿元人民币，而南京和杭州社会消费品零售总额分别为2,898亿元和2,715亿元。上海的社会消费品零售总额增长率为8.5%，而南京和杭州的数值分别为13.0%和9.1%。

在2014年第四季度，华东区的三大城市的优质商铺租金发化趋势大致相同。上海租金季度环比下跌0.62%，而南京季度租金跌幅为1.52%，杭州的优质商铺租金则下跌了0.97%。杭州部分零售商业的装修调整，以及西湖银泰城的重新开张也很大程度上也影响了杭州这个季度的租金。

杭州和南京的商铺市场将在2015年迎来供应的高峰，在中心商圈的优质商铺供应将分别达到476,100平方米和269,894平方米。在上海，其供应高峰将在2016年到来，中心商圈的优质商铺供应预计将达到752,686平方米。电商平台的収展对于实体商业的収展造成冲击，线下商业纷纷不线上平台合作打造O2O运营模式。本季度各大商场纷纷推出各类打折促销活劢以扩大商场人流量，本季度商铺市场十分火热。

（来源：新华网）