调研部的角色是什么？
调研部是市场的观察员和分析员！
调研部作为观察员与分析员需要作哪些工作？
1房地产市场环境监控与分析；
2国家宏观经济、金融、政策等环境的监控与分析；
3定点楼市动态的监控与分析；
4专题的编制及提案工作；
5开展专项市场调研工作；
6编制市场调研分析报告。
调研部还应该是什么？
1调研部还是项目运作的先头战略部队！
调研部作为战略成员需要作哪些工作？
1通过定向的市场、产品、政策、金融、经济、典型案例等研究，为项目的投资决策、产品开发、项目推广等提供市场指导；
2通过地块的可行性研究，编制可行性报告，指导最有价值的投资决策；
3为项目定位以及产品规划设计方案提供市场化建议，并编制项目定位及产品规划建议方案。
4为整合营销方案提供市场化数据支持及策划建议。
调研人员需要具备怎样的素质条件？
1调研需要有敏锐的市场洞察能力；
2调研需要有较强的判断力；
3调研需要有较强的逻辑思维及分析能力；
4调研需要有较强的心理承受能力；
5调研需要有敢于接受挑战的能力；
6调研需要有一定的语言组织与表达能力；
7调研还需要有一定的策划能力。
前期调研策划工作要点与方法
第一阶段 可行性研究
可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程；通过市场分析确定项目的可行性——是项目投资决策的依据；通过财务评价确定项目的可行性——是筹集建设资金的依据；是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；是编制下阶段规划设计及其它整合营销方案的依据。
第二阶段 市场调查
市场调查以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况调研，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的目标客群，并为项目定位、项目价值确定策划提供市场依据。
4）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）5）城市建设与市政规划（固定资产投资、拆迁计划、城市发展规划、未来区域发展重点、项目所在区域的发展状况及前景等）6）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）1）地方政府官方网站（人民政府网、统计局、建设局、规划局、房管局、地方新闻与地产专业网站等）1）一、二、三级市场发展结构、规模、特征、趋势等，其中包含项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。1）地方政府官方网站（建设局、房管局、国土资源局、地方新闻与专业网站等）本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场上产
品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼
盘进行分析，寻求突破创新和差异化。为项目的市场定位提供有力的支撑。说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等；研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户；在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量；产品特点；产品价格情况；产品销售情况。然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。通过上述分析，提出本案的初步市场定位。重点分析主要竞争项目的产品、价格、推广及销售等，通过对竞 争个案以及经典楼盘的分析，为本项目提供竞争对手的详细情况，借鉴成功的经验，汲取失败的教训。产品特色——产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等；销售策略 ——营销模式、价格策略、开盘方式、促销活动等；研究方法：现场考察 + 小组座谈+物料及资料分析。产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、特定的人文历史价值等）未来发展潜力。交通资源（公交、轨道交通、高速路、机场、火车站、口岸、港口等）。土地成本；地块地形、地貌及内在资源（植被、河流等景观资源）；项目指标（容积率、建筑密度、绿地率、限高等）。
6、SWOT分析
7、潜在目标客群研究——以项目为出发点的定向研究
2）确定研究内容
市场调查的最终目的
市场研究部分的分析，主要是总体把握从宏观到区域，再到个案的市场情况，全面了解项目目前所面对的市场情况。然后是在分析结论的基础上对项目提出有针对
性、可操作性、建设性的市场定位和建议。因此，要明确此阶段的市场研究的目的是以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供
给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的目标客群，确定项目价值。
第三阶段 产品定位
项目定位阶段
项目定位目的
项目定位具体内容
1、项目市场定位
项目市场定位即确立项目在市场上的合理位置，寻找到一个细分市场，从而指导项目的其它定位。
2、项目客户定位
项目客户定位通常采用归纳法或目标客户分析（STP）进行项目客户定位。其目的就是要寻找到对项目既有购买意愿、又有购买能力的客户群。
3、项目产品定位
产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。产品定位策略：领先型定位策略；模仿定位策略；差异化定位策略；创新定位策略；产品定位描述：即对项目资源的组合，形成对项目核心特点的精炼和直白的描述；产品功能及产品设计要点建议——从项目资源及特点出发。
4、项目价格定位
5、经济收益分析
即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。
（来源：谢成龙商业地产机构）
责任编辑：张艳雪
