【商业地产学霸班】售后返租的投资风险在哪里？

继2月4日，统百置业幸福里商街运营不作为被爆料后，2月5日，江汉路宝利金商铺再次爆出维权业主和商管公司及警方爆发冲突的新闻，紧接着，本网又爆出了曾经热销的汉飞集团开发的逛逛街如今的门庭冷落。其实，细数起来，这些项目的开发商不可谓不知名，所占据的地段也有比较有利，但是这些售后返租的最后都走向了失败或存在运营不理想的状况。这到底是失败个案还是售后返租本身带着先天不足？售后返租的投资风险到底在哪里？

风险一：开发商买铺回笼资金后，再无动力去进行项目运营

汉飞逛逛街门庭冷落

把一个商业项目经营好，除了要有资金的投入，还必须有精力的投入。开发商将商铺销售出去后，就失去了经营好整个商业项目的动力。“资金都回笼了，哪还会管什么商场经营的好不好呢。”从法律上讲，由于开发商已经将商铺卖出去了，此时，商铺的产权归业主所有，如果商铺经营得好，收益者也是业主。无利不起早，开发商自然经营好商业项目的动力只会进一步减弱。

上面所提到的汉飞逛逛街就是一例。资料显示，该项目商铺在2012年已开始出售，推出的商铺面积为10-30㎡，均价达到了55000元/平米，随后又相继推出了二、三、四期商铺，于2013年12月底售罄。有投资会员告诉记者，当时该项目承诺包租5年，每年返还8%的租金，并称：“购铺现场非常火爆，当时要找关系才买到铺子。”但是，现在本网记者在现场看到的是，虽然商街大面积空置，但是商街招商中心已经撤走，留下大大小小的投资业主在这里各自为战，需找自家商铺的租户——当商铺售罄、资金回笼之时，就是开发商对商街的统一运营失去兴趣之时。

风险二 开发商并不懂得如何经营好商业

幸福里商街运营部被指不会运营管理此类商业

事实上，不少地产商都是受到利润的驱使而进入商业地产领域的。2014年11月6日在武汉举行的华中商业地产峰会上，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就曾披露，部分开发商由于误认为商业地产的销售利润高于住宅地产而增加商业体量的供应，但对如何经营好商业并不在行。部分项目连负责后期运营管理的专业机构都没有，只有一群形式上的管理人员。

以江汉路的宝丽金商业综合体为例，开发商为武汉世纪华宇置业。但记者在武汉市住房保障和房地产管理局官网上查询发现，除了宝丽金这一项目外，武汉世纪华宇置业并没有任何其他商业地产项目开发运营的先例。在幸福里商街，记者也了解到，2.4万方的商业街，只有4-5名运营人员，商街里一位餐饮商户直接指出，幸福里商街运营团队“严重缺乏商业运营经验，运营团队不懂的如何应对这种商业。”

风险三 开发商虚高的销售价格和返租承诺已透支租户未来

曾经卖到10万/平的宝丽金商铺如今纠纷不断

在售后返租的利益链条里，开发商靠投资者埋单，投资者靠下游商户（租户）埋单，租户靠消费者埋单。开发商将商铺以添加卖给了投资者，投资者必然以远高于实际可行的租金水平将商铺出租给下游租户。这样的租金标准必然给招商造成障碍，如果商铺进场成本过高导致想做生意的人无利可图，商户根本就不会进场。即时有商户进场，也必然导致商户将租金成本转嫁给消费者，如果消费者不买账，这些商户最终还会是关门退租，整个商业项目由此进入经营不善的恶性循环——换句换说，越是那些价格畸高场面热闹的商铺，越有可能已经透支了租户的未来，将来的商业氛围也极可能不会太乐观。

根据此前媒体的报道，位于江汉路的宝丽金商业综合体内的商铺，曾买到10万元/平米。高昂的售价自然衍生了不低的租金。记者查阅资料得知，2012年年底，宝利金租金就达到了400元/平米。但是高昂的租金并没有得到市场的认可，商街开业三年后，70%的商铺关店撤走，以至于这里一度被业内称为“鬼铺”。而商户撤离的原因也多是我们耳熟能详的表达：“租金太高，赚不到钱”，整个商业项目也由此进入了一个恶性循环。2014年，新的运营公司接手宝丽金商业综合体后，将这里的租金下调至200元/平米，而附近HAPPY展台和万达广场同期的租金水平分别是500元/平米和1000元/平米。

风险四 商铺出售出去后小业主权益难以协调

武昌水果湖广场的商铺返租期今年到期，届时商铺前途如何还不得知

对于售后返租商铺来说，委托经营期满之后，如何运营也是一个不得不考虑的问题。商铺出售之后，购买商铺的投资者已成业主。在统一运营结束后，从法律上来讲，任何一名业主都有权力来处置自己的商铺——租给谁，租多长时间等等。这样就难免会造成商业项目整体形象走向紊乱，商业项目运营风险急剧扩大。

“现在我们感觉就像在股市中被套牢一样，自己经营自己也太会，空置在那里又失去了投资的意义，转手再卖又觉得不划算。”2010年柳女士花了40多万买了汉口某售后返租项目的商铺。5年返租期满后，开发商套现出局。留下了对家装行业一窍不通的柳女士为商铺的出租操碎了心。柳女士告诉记者，自己曾找过开发商协商，续签返租协议，但是开发商以合同中没有相应约定拒绝了。另外一方面，小业主们自主出租，商场没有了整体经营，商铺也越来越不值钱了。“想卖都卖不出当年买的那个价格了。”记者采访时，柳女士字里行间显示出的是一种焦虑。同时，武汉眼下还有很多商业项目都以届返租期满，如汉口北的不少商铺，还有武昌水果湖广场等，届时，商铺的前途怎样，都值得关注。

（来源：亿房网）